公募REITs漸行漸近 重點關(guān)注四個方面

　　隨著中國證監(jiān)會《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》正式發(fā)布，交易所、基金業(yè)協(xié)會、證券業(yè)協(xié)會陸續(xù)對具體業(yè)務(wù)規(guī)則完成征求意見，公募REITs產(chǎn)品漸行漸近，市場關(guān)注度也越來越高，關(guān)注點逐漸由項目端轉(zhuǎn)向投資端。

　　我國公募REITs是以投資基礎(chǔ)設(shè)施項目為主的公開募集證券投資基金，可以理解為是一種將資產(chǎn)上市和資產(chǎn)管理相結(jié)合的復(fù)雜金融產(chǎn)品。公募REITs發(fā)展有助于盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，拓寬社會資本投資渠道，增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。作為基金管理人，從投資者利益角度出發(fā)，我們認為當(dāng)前需要重點關(guān)注公募REITs產(chǎn)品信息披露、投資交易、收益特征和特有風(fēng)險這四個方面。

　　確保運作公開透明

　　中國證監(jiān)會發(fā)布的REITs指引堅持“以信息披露為中心”，確保公募REITs運作公開透明。

　　除常規(guī)基金信息披露要求外，基于特殊交易結(jié)構(gòu)，REITs指引在發(fā)行和運營管理階段增加相應(yīng)信息披露要求。僅就招募說明書來說，新增披露事項就多達24項，主要圍繞底層基礎(chǔ)設(shè)施項目詳細信息，比較核心的包括資產(chǎn)支持證券和基礎(chǔ)設(shè)施項目基本情況、現(xiàn)金流測算、項目評估報告和盡職調(diào)查報告等；運營管理期間定期報告需涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施項目財務(wù)狀況、業(yè)績表現(xiàn)、未來展望情況、基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)金流歸集、管理、使用及變化情況等；臨時報告還需針對關(guān)聯(lián)交易、現(xiàn)金流發(fā)生重大變化等情況進行信息披露。上述與傳統(tǒng)公募基金不同的信息披露內(nèi)容，投資者需要重點關(guān)注。

　　多元化交易體系與流動性管理

　　公募REITs作為新興的投資品種，交易機制和流動性情況是投資者重點關(guān)注內(nèi)容。

　　從國外REITs市場經(jīng)驗看，成熟市場的REITs流動性與該地區(qū)股票市場流動性較為接近。近十年，美國市場REITs交易量逐步提高；在新加坡市場，REITs市值占全市場總市值比重為11.7%，而交易量占全市場日均交易量的30%。綜合分析，影響其流動性的因素包括交易機制、投資者結(jié)構(gòu)和引導(dǎo)教育、底層資產(chǎn)類型等。新加坡REITs市場在流動性方面的成功，歸功于對投資者做了充分教育和引導(dǎo)工作，建立一般交易、REITs指數(shù)基金、REITs期貨等較為完善的REITs生態(tài)。

　　對公募REITs，我們充分借鑒境內(nèi)外成熟交易機制，在產(chǎn)品設(shè)計上，采取封閉運作并可上市交易模式，與常規(guī)的處于封閉期的LOF產(chǎn)品有相似之處，但是整體配套交易機制更加豐富。根據(jù)交易所《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)辦法(試行)》(征求意見稿)，公募REITs可采用競價、大宗、報價、詢價和協(xié)議交易等交易所認可的交易方式交易。

　　此外，公募REITs還引入質(zhì)押協(xié)議回購和流動性服務(wù)機制，從提高投資者收益和發(fā)揮做市商流動性創(chuàng)造能力兩個方面增強二級市場交易流動性。

　　兼具權(quán)益和穩(wěn)定分配屬性

　　從REITs指引要求看，公募REITs兼具權(quán)益和穩(wěn)定分配屬性。一方面，公募REITs通過資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)，在投資者定價時，需從股權(quán)維度進行考量。另一方面，公募REITs要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，考慮到基礎(chǔ)設(shè)施項目能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，REITs可給投資者帶來較為穩(wěn)定的收益分配。從海外市場經(jīng)驗看，在REITs長期收益中，股息回報和公允價值變動收益各占一半比例。所以，針對公募REITs，既不能完全等同于權(quán)益類資產(chǎn)，更不能將其直接與固定收益類資產(chǎn)劃等號。

　　同時，與此相關(guān)的，投資者還需重點關(guān)注公募REITs會計核算規(guī)則。首先，不同于常規(guī)的公募基金，公募REITs采取合并報表估值。根據(jù)基金業(yè)協(xié)會運營操作指引征求意見稿，除依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定可采用公允價值計量模式進行后續(xù)計量外，基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)原則上采用成本模式計量，以購買日確定的賬面價值為基礎(chǔ)，對其計提折舊、攤銷及減值。因此，采用成本模式計量公募REITs基金凈值波動，更多是一個企業(yè)會計層面的概念，和公募REITs的公允價值之間可能是有較大差異的。尤其是針對有明確到期期限的特許經(jīng)營權(quán)類項目，基金凈值會逐年降低直至歸零。

　　從公允價值考慮，投資者應(yīng)更多去關(guān)注公募REITs每年披露的評估報告來作為二級市場交易價格的參考，而非單純按照傳統(tǒng)公募基金思路關(guān)注基金凈值。

　　不同于其他金融產(chǎn)品

　　由于公募REITs不同于其他二級市場交易的金融產(chǎn)品，大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項目，且整體投資集中度高，受經(jīng)濟環(huán)境、競爭項目、不可抗力等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項目市場價值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化。

　　公募REITs運營管理，是產(chǎn)品成立運作后的核心價值。無論從收益分配還是公允價值變動角度，公募REITs收益很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況，基礎(chǔ)設(shè)施項目可能因經(jīng)濟環(huán)境變化等因素影響，導(dǎo)致實際現(xiàn)金流低于測算現(xiàn)金流，基礎(chǔ)設(shè)施項目運營過程中租金、收費等收入波動也將影響基金收益分配水平穩(wěn)定。

　　對上述特有風(fēng)險，基金管理人會通過勤勉盡責(zé)的投資管理和合理完善的治理機制設(shè)計緩釋相應(yīng)風(fēng)險；投資者需優(yōu)選項目和具備一定實力的基金管理人降低發(fā)生風(fēng)險的可能。

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀