星河商置二度沖上市 母公司500億押注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)路在何方

　　7月20日，深圳市星河商用置地股份有限公司(下稱“星河商置”)向港交所發(fā)起了二次IPO沖刺，其上市平臺(tái)名稱繼續(xù)沿用了“星盛商業(yè)管理股份有限公司”。

　　這是深圳老牌地產(chǎn)星河集團(tuán)董事長(zhǎng)黃楚龍控股的一家物業(yè)，該物業(yè)在2016年新三板上市后，經(jīng)歷了摘牌，今年1月份遞表后失敗，現(xiàn)在堅(jiān)定上市的星河商置開始二次上市。

　　在資本市場(chǎng)，商置及物業(yè)板塊的上市、發(fā)展及未來，與其母集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展密不可分。顯然，在深圳人眼中，以“COCO Park”系列出名的星河商置很大程度上代表了星河集團(tuán)的形象與特點(diǎn)。

       二次“打包”上市

　　星河集團(tuán)是一家有著32年發(fā)展歷史的深圳老牌房企，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)、金融、產(chǎn)業(yè)、置業(yè)、物業(yè)等五大板塊，實(shí)控人為黃楚龍。星河集團(tuán)的物業(yè)板塊為智善生活(836397.OC)已在新三板上市。

　　星河分拆物業(yè)上市始于2016年，彼年星河的“兩子”，一個(gè)是上述物業(yè)板塊的星河至善生活，另外一個(gè)是黃楚龍實(shí)際控股的星河商置。

　　自2019年7月從新三板摘牌后，黃楚龍把星河商置上市的方向轉(zhuǎn)向港交所。今年1月份，在新冠疫情肆虐之際，星河商置向港交所邁出了上市的第一步——遞交招股書，半年時(shí)間過去，伴隨著招股書的“失效”，星河商置開始二度遞表。

　　7月20日，星河商置向港交所遞交二次招股書，即在首次招股書的基礎(chǔ)上，更新了經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)及面臨的一些新情況，整體變化不大。

　　從最新的業(yè)績(jī)基本面來看，星河商置的規(guī)模在行業(yè)內(nèi)尚屬小型，近八成收入主要來源于星河集團(tuán)及旗下物業(yè)星河至善生活，招股書顯示，2017-2019年間，星河商置實(shí)現(xiàn)收入2.78億元、3.29億元、3.87億元；2020年前四個(gè)月實(shí)現(xiàn)收入1.36億元，較上年同期的1.24億元所上漲，整體規(guī)模從同行相比偏小。

　　2017-2019年間，星河商置整體毛利率分別為49.9%、51.7%、51.8%；截至2020年4月30日，毛利率水平上升至60.2%，凈利潤(rùn)率也達(dá)到32.9%。

　　關(guān)于上市的想法及其公司未來發(fā)展，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系了星河集團(tuán)品牌部及星河商置上市部門相關(guān)工作人員，對(duì)方表示：“目前以統(tǒng)一公告內(nèi)容為準(zhǔn)。其他不便回復(fù)?！?/p>

　　星河商置的經(jīng)營(yíng)模式主要側(cè)重于商業(yè)管理服務(wù)方面：為商業(yè)項(xiàng)目提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)、管理輸出服務(wù)、聯(lián)營(yíng)服務(wù)，公司主打“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)路線，名下沒有自持的物業(yè)。

　　目前星河商置旗下有五大品牌提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，包括城市型購物中心COCOPark、區(qū)域型購物中心COCOCity及iCO、社區(qū)型購物中心COCOGarden以及高檔家居布置購物中心“第三空間”。

　　以星河購物中心COCOPark為例，深圳福田星河COCOPark是公司的標(biāo)桿項(xiàng)目，也是星河商置運(yùn)營(yíng)購物中心的一個(gè)起點(diǎn)。自2006年開業(yè)起，因地處深圳福田中央CBD的核心地段、及帶有“中國(guó)首個(gè)公園情景式購物中心”的光環(huán)，星河COCOPark多年來日客流量超2萬人。

　　正是基于星河COCOPark成功的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，星河商置開始把這一商業(yè)模式向外輸出及進(jìn)行多地“復(fù)制”。目前其品牌項(xiàng)目遍及深圳、廣州、惠州、常州、普寧、鄂爾多斯、恩施等多地。

　　招股書顯示，截至2020年4月30日，公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展至中國(guó)17城，管理商業(yè)項(xiàng)目合共45個(gè)，其中25個(gè)位于大灣區(qū)(16個(gè)位于深圳)、8個(gè)位于長(zhǎng)三角地區(qū)、5個(gè)位于華中地區(qū)及7個(gè)位于其他地區(qū)。

　　據(jù)悉，未來五年，星河商置計(jì)劃將以“珠三角”、“長(zhǎng)三角”為核心，布局經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的二、三線城市，實(shí)現(xiàn)輸出商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 30 個(gè)以上，運(yùn)營(yíng)面積超過 200 萬平方米。

　　不過，星河商置管理運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目資源主要還是來源于星河集團(tuán)，依賴其獲得的收入占比超八成，這意味著目前來自第三方的業(yè)務(wù)及收入占比仍很小。同時(shí)，從目前大多數(shù)項(xiàng)目聚集深圳的態(tài)勢(shì)來看，隨著星河商置多地拓展，其未來收入是否可持續(xù)？星河商置將綜合商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行多地“復(fù)制”是否能造出多個(gè)“深圳COCOPark”？這都是市場(chǎng)存疑之處。

　　從市場(chǎng)情況分析，星河商置品牌模式的外拓之路并不順利，但基于深圳COCO Park的成功經(jīng)驗(yàn)，星河商置仍在積極外拓。

　　500億準(zhǔn)備投向哪里

　　星河商置背后的黃楚龍，是位傳奇人物，他花了41年時(shí)間締造了自己的千億帝國(guó)。

　　2019胡潤(rùn)百富榜上，現(xiàn)年60歲的星河集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)黃楚龍以身家300億位居榜單第100位。今年3月20日，黃楚龍以390億元財(cái)富躋身《2020胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)富豪榜》第40位。

　　1989年，黃楚龍從政府辭職，向商界轉(zhuǎn)型。1998年，星河“三明珠”系列產(chǎn)品——星河明居、星河雅居和星河華居獲業(yè)界認(rèn)可，2002年黃楚龍拿下了深圳東山珍珠島改組項(xiàng)目，次年黃楚龍又收購深圳中心區(qū)福田星河COCO Park地塊，該地塊位于深圳CBD購物公園及會(huì)展中心區(qū)域，一時(shí)被外界矚目。

　　32年，布局29座城，開發(fā)面積累計(jì)超5000萬平方米，土地儲(chǔ)備面積逾3300萬平方米，總資產(chǎn)超千億，星河集團(tuán)的業(yè)務(wù)版圖主要位于珠三角、長(zhǎng)三角以及京津冀地區(qū)。

　　但對(duì)標(biāo)房地產(chǎn)行業(yè)有的企業(yè)，星河集團(tuán)的核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)可謂多年來止步不前。

　　以早年和星河一同在深圳長(zhǎng)大的卓越集團(tuán)為例，據(jù)克而瑞2019年中國(guó)百強(qiáng)房企榜單顯示，2019年星河集團(tuán)以262.5億的銷售額位列榜單第84位，而卓越集團(tuán)則以667.2億銷售額位列第43位，規(guī)模差距不斷拉大。同時(shí)，較星河晚起步的深圳房企佳兆業(yè)集團(tuán)，2019年以全口徑突破千億的銷售業(yè)績(jī)位居榜單第29位，相較于“同齡”或“晚輩”，星河集團(tuán)已明顯“掉隊(duì)”。

　　意識(shí)到這一點(diǎn)的星河集團(tuán)，近兩年開始將注意力往產(chǎn)業(yè)園區(qū)方向聚焦，如布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人工智能項(xiàng)目。2020年以來，星河集團(tuán)宣布擬擲500億元重金在惠州、東莞兩地投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　星河集團(tuán)官網(wǎng)披露，今年4月30日，星河(惠州)人工智能產(chǎn)業(yè)園奠基儀式在惠州仲愷高新區(qū)隆重舉行。作為惠州市七大千億級(jí)工業(yè)園區(qū)之一廣東(仲愷)人工智能產(chǎn)業(yè)園起步區(qū)的重要組成部分，星河(惠州)人工智能產(chǎn)業(yè)園位于廣東(仲愷)人工智能產(chǎn)業(yè)園青春片區(qū)，項(xiàng)目總投資超200億元，總規(guī)劃占地面積超140萬平方米；5月29日，總投資超300億元，星河將在東莞黃江鎮(zhèn)打造人工智能小鎮(zhèn)。

　　由此來看，總金額超過500億元，以主打人工智能為名的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑹切呛蛹瘓F(tuán)急于翻身的關(guān)鍵。不過，要想做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的難度顯然要比做住宅與COCO Park要大得多。

　　據(jù)《投資者網(wǎng)》查閱，目前房企向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型者眾多，前30強(qiáng)房企中有近一半均有涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這意味該市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者眾多，且該領(lǐng)域目前已有華夏幸福、張江高科、聯(lián)東集團(tuán)、上海臨港、億達(dá)中國(guó)、中電光谷等專業(yè)企業(yè)。

　　廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同向《投資者網(wǎng)》表示：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正做成功的企業(yè)很少，現(xiàn)在很多房企紛紛涉足該領(lǐng)域，在我看來，或許是新一輪的掛‘羊頭’賣‘狗肉’，也就是打著做產(chǎn)業(yè)的幌子，繼續(xù)賣地?！?/p>

　　在韓世同看來，新進(jìn)入的房企，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面仍具備優(yōu)勢(shì)，但由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期投入時(shí)間長(zhǎng)、消耗資金大，很多房企做起來很難，即便做起來了，開始多地‘復(fù)制’的時(shí)候也不一定能成功，該領(lǐng)域門檻高、不同城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人才、技術(shù)及政策不同，因此，城市的差異性決定其很難標(biāo)準(zhǔn)化，甚至去多地?cái)U(kuò)張。

　　簡(jiǎn)而言之，錯(cuò)過了中國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的住宅與商業(yè)地產(chǎn)年代，眼下拿出數(shù)百億重金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的想法與思路，不管是星河集團(tuán)，還是正在謀求上市的星河商置，其面臨的挑戰(zhàn)與市場(chǎng)形勢(shì)都異常激烈。

　　轉(zhuǎn)自：投資者網(wǎng)

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