央行、銀保監(jiān)會支持房地產企業(yè)項目并購 要求銀行按照“穿透原則”評估項目合規(guī)性

　　為促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，據(jù)悉，央行和銀保監(jiān)會近日聯(lián)合出臺《關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產項目并購貸款業(yè)務，支持優(yōu)質的房地產企業(yè)兼并收購重點房地產企業(yè)的項目。

　　《通知》在風險管理方面，強調了金融機構應按照“穿透原則”評估項目的合規(guī)性，同時，加強并購貸款的風險控制和貸后管理，做好資金用途的監(jiān)控。金融機構要按月向人民銀行和銀保監(jiān)會報告開展項目并購金融服務的情況。

　　并購貸款主要用于對房地產項目的收購用途

　　消息人士透露，近期，央行和國資委曾召集了一批大型優(yōu)質民營及國企、央企房地產公司座談，鼓勵他們去并購出現(xiàn)風險和存在困難的大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目。與此同時，金融監(jiān)管部門也召集大型銀行及股份制銀行就房地產并購貸款問題召開專題會議，希望銀行能夠穩(wěn)妥有序推進房地產并購貸款業(yè)務。同時對于出現(xiàn)困難的大型房地產企業(yè)，不要盲目抽貸斷貸。

　　有業(yè)內人士分析認為，國企和央企類的房地產企業(yè)，因為一直有降杠桿的要求，所以他們的杠桿率相對是比較低的，在財務表現(xiàn)上更穩(wěn)健一些，預計會成為主要收購方。一些經(jīng)營比較穩(wěn)定的民營房地產公司，也將積極參與到項目并購中。

　　《通知》將為銀行更加積極穩(wěn)妥的開展并購貸款業(yè)務創(chuàng)造條件。“這是一個明確的信號，明確了監(jiān)管部門認可這是一種按照市場化原則化解風險的手段，可以打消金融機構對于開展并購貸款業(yè)務的顧慮。”

　　加大支持力度的同時風險管理不會放松

　　除了通過貸款支持項目并購外，《通知》還鼓勵加大債券融資的支持力度，支持優(yōu)質房地產企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，募集的資金用于重點房地產企業(yè)風險處置項目的兼并收購。

　　《通知》還鼓勵銀行業(yè)金融機構發(fā)揮客戶和網(wǎng)絡的渠道優(yōu)勢，整合信貸、投行、金融市場的業(yè)務資源，提供融資顧問服務。加強與證券公司、會計師事務所等第三方機構的合作，匹配并購雙方的需求，提升并購的成功率。

　　此外，《通知》支持加快重點房地產企業(yè)項目并購貸款的審批流程，提升全流程的服務效率。對于風險可控的項目，可以提前啟動盡職調查、信貸審查，同時配合并購雙方推動地方政府優(yōu)化被收購房地產項目預售資金管理，加快權證辦理等支持措施，從而為并購融資營造良好的環(huán)境。

　　在支持并購貸款的同時，《通知》強調了要做好風險的管理。金融機構要按照“穿透原則”評估項目的合規(guī)性，引導優(yōu)質民企、央企、國企等各類主體參與項目并購，加強并購貸款的風險控制和貸后管理，做好資金用途的監(jiān)控。

分析解讀

　　適度放松并購貸款監(jiān)管 促房地產市場風險出清

　　近期，監(jiān)管層頻頻發(fā)聲支持房地產市場的合理信貸需求，房地產銷售、購地、融資等行為逐步回歸常態(tài)。當前房地產市場流動性風險猶存，適度放松并購貸款的相關監(jiān)管要求，將有利于房地產行業(yè)按市場化方式實現(xiàn)風險出清。

　　根據(jù)2015年中國銀監(jiān)會印發(fā)的《商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引》定義，并購貸款是指境內并購方企業(yè)通過受讓現(xiàn)有股權、認購新增股權，或收購資產、承接債務等方式以實現(xiàn)合并或實際控制已設立并持續(xù)經(jīng)營的目標企業(yè)或資產的交易行為。在實踐過程中，房地產項目并購貸款是銀行這類業(yè)務的主要方向。

　　監(jiān)管部門此前已經(jīng)發(fā)出了支持發(fā)放并購貸款的信號。12月初，一行兩會回應恒大相關問題時明確指出，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，合理發(fā)放房地產開發(fā)貸款、并購貸款。值得注意的是，直截了當?shù)孛鞔_支持某類貸款業(yè)務，在監(jiān)管層的表態(tài)中并不多見，是向市場發(fā)出的強烈信號。

　　那么，為什么是并購貸款呢？

　　當前少數(shù)房企正處于信用緊張的狀態(tài)，有可能出現(xiàn)信用風險外溢，因此需要對房企做信用寬松。在這一過程中，不僅要防范房地產行業(yè)的下行風險，還要防范因過度寬松導致的再次加杠桿風險。并購貸款是立足于以推動行業(yè)整合的方式來化解房地產行業(yè)風險，若能通過項目并購接手困難房企的優(yōu)質存量項目，無論對房地產企業(yè)還是下游消費者，都將是相對更安全的出清方式。

　　當前房企并購愿意也相對較強，不少企業(yè)對并購貸款均有需求。一些出現(xiàn)流動性風險的房企手中仍擁有大量的優(yōu)質項目，希望通過出售的方式來緩解自身流動性風險。而市場亦普遍預期，房地產行業(yè)內部整合仍會加強，因此并購貸款需求仍將持續(xù)上升。

　　筆者認為，監(jiān)管層及時出臺鼓勵支持并購貸款的政策，確保銀行金融機構真正將支持合理的涉房信貸需求落到實處，能夠達到“穩(wěn)地價”、“穩(wěn)房價”、“穩(wěn)預期”的“三穩(wěn)”目標。

　　適度放松對部分優(yōu)質項目并購貸款的監(jiān)管要求，可以鼓勵銀行滿足房地產企業(yè)合理的并購貸款需求。對于一些具有良好運營管理和控負債能力、內生增長穩(wěn)健、現(xiàn)金流充裕的房企，利用并購貸款收并購已現(xiàn)風險企業(yè)的優(yōu)質存量項目，可促進行業(yè)風險出清。

　　監(jiān)管部門及銀行也應嚴把風險底線。在監(jiān)管方面，在鼓勵金融機構滿足合理信貸需求的同時，還要完善內控體系，對項目實行“穿透式”評估。同時還應做好市場預期引導，防止市場誤讀為“全面放開”。

　　地方金融監(jiān)管部門亦可根據(jù)各地區(qū)房地產市場的狀況，引導和鼓勵金融機構在風險可控的情況下，因地制宜地滿足房企的合理信貸需求。

　　需要注意的是，這應當是暫時性而非永久性的調整。當房地產市場風險出清后，金融監(jiān)管部門還應降低銀行體系對房地產貸款依賴的程度、優(yōu)化信貸結構，并減少房地產市場波動可能給銀行帶來的潛在系統(tǒng)性風險。

( 作者： 張曉翀 )

　　轉自：財聯(lián)社

　　【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀