LPR轉(zhuǎn)換倒計(jì)時(shí) 房貸利率模式怎么選？后續(xù)利率下調(diào)空間有多大？

　　房貸利率“換錨”期限將至！而對(duì)房貸一族來說，如何選擇固定利率和LPR是近期最關(guān)心的事。

　　兩種方式僅一次轉(zhuǎn)換機(jī)會(huì)

　　8月12日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行均發(fā)布公告稱，將于8月25日起，對(duì)符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)定價(jià)方式。批量轉(zhuǎn)換完成后，若對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議，可于2020年12月31日(含)前通過相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。

　　而在此之前，已有多家銀行完成了存量房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換工作。其中，浦發(fā)銀行、南京銀行等已于8月前進(jìn)行了批量統(tǒng)一轉(zhuǎn)換。

　　根據(jù)央行此前的公告，2020年3月1日至8月31日，將進(jìn)行存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。具體來說，央行對(duì)存量房貸客戶給出了兩個(gè)選擇，

　　一個(gè)是轉(zhuǎn)為“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，即以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；

　　二是轉(zhuǎn)換為固定利率。

　　定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，存量房貸此前基本都是以貸款基準(zhǔn)利率為定價(jià)基準(zhǔn)，而LPR形成機(jī)制改革之后，貸款基準(zhǔn)利率逐步淡化，調(diào)整的可能性不太大。批量轉(zhuǎn)換后客戶如再申請(qǐng)轉(zhuǎn)回原合同安排，其實(shí)就跟選擇固定利率差不多。

　　簡單來說，如果選擇固定利率，房貸將維持當(dāng)前利率水平不變；如果選擇“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，今后的房貸利率會(huì)隨著LPR變化。而LPR每月公布一次，或升或降或維持不變。

　　選擇哪種方式，看個(gè)人情況

　　業(yè)內(nèi)人士指出，兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢(shì)，具體如何選擇主要取決于客戶自己對(duì)未來市場(chǎng)利率走勢(shì)的判斷。如果認(rèn)為未來LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好；如果認(rèn)為未來LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。

　　但對(duì)于大多數(shù)人來說，判斷利率的長期走勢(shì)是上升還是下降是很難的。因此，民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸客戶還要根據(jù)自身具體情況，以及貸款價(jià)格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。如果此前的房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不大，選擇浮動(dòng)利率可能更合適，因?yàn)榧词筁PR出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，也可通過提前還款方式來規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出，房貸利率轉(zhuǎn)成掛鉤LPR還是固定利率，與現(xiàn)在的利率是多少無關(guān)。只需要判斷未來利率走勢(shì)是上升還是下降。如果判斷是上升，那么就轉(zhuǎn)成固定利率，如果判斷是下降，就轉(zhuǎn)成掛鉤LPR?！皬闹卸唐诳?，我國利率處于下行趨勢(shì)。將存量浮動(dòng)利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，對(duì)借款人是有利的，有助于減輕借款人房貸支出?！?/p>

　　董希淼表示，目前來看，比較適合轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。理由有以下四點(diǎn)：首先，判斷長期利率走勢(shì)上行還是下行，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識(shí)的；其次，即使幾年后利率上行，但本金逐步減少，利率上行帶來的損失其實(shí)比預(yù)期要低；再次，無論是自住還是投資，房子持有時(shí)間可能平均不會(huì)超過十年，所以，并不需要考慮太長期限的利率走勢(shì)；最后，如果出現(xiàn)了與預(yù)期不一樣的利率大幅上升走勢(shì)，還可以提前還貸。

　　LPR已連續(xù)四個(gè)月按兵不動(dòng)

　　8月20日，LPR報(bào)價(jià)公布，1年期品種報(bào)3.85%，5年期以上品種報(bào)4.65%，均和上月持平。這也是4月20日LPR降息之后至今，連續(xù)4個(gè)月LPR報(bào)價(jià)保持按兵不動(dòng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，自LPR改革以來，1年期LPR一共下調(diào)5次累計(jì)下調(diào)46bp，5年期以上品種共下調(diào)3次累計(jì)下調(diào)20bp。其中4月LPR報(bào)價(jià)降幅為LPR改革以來降幅最大的一次，1年期降20BP至3.85%，5年期以上降10BP至4.65%。

　　對(duì)于8月LPR的按兵不動(dòng)，市場(chǎng)已有預(yù)期。一方面，作為LPR報(bào)價(jià)參考的基礎(chǔ)，本月1年期MLF(中期借貸便利)招標(biāo)利率保持不變；另一方面，近期市場(chǎng)資金利率持續(xù)上行，銀行下調(diào)LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)的動(dòng)力不足。

　　在MLF操作方面，此前央行為維護(hù)市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，對(duì)本月到期的兩筆合計(jì)5500億元的MLF進(jìn)行了一次性續(xù)做，續(xù)做規(guī)模達(dá)7000億元，利率保持2.95%不變。此次MLF的超額續(xù)做量超出了市場(chǎng)預(yù)期。

　　方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家顏色表示，鑒于本次MLF操作利率仍為2.95%，短期內(nèi)降息概率大降。目前銀行存款準(zhǔn)備金率在9.5%左右，降準(zhǔn)空間有限。在基本面持續(xù)變好的情況下，未來流動(dòng)性將以“精準(zhǔn)滴灌”為主，短期不會(huì)全面降準(zhǔn)。

　　LPR未來走勢(shì)如何

　　海通證券表示，8 月LPR報(bào)價(jià)維持不變，意味著隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，此前的連續(xù)政策性降息基本已經(jīng)結(jié)束，央行更加強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)滴灌，讓錢流入真正需要資金的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因此下半年利率下行空間有限。

　　易居研究院智庫中心研究表示，8月份5年期LPR基礎(chǔ)利率繼續(xù)不變，說明近期下調(diào)空間已經(jīng)不大。當(dāng)前對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的提法有所增多，客觀上會(huì)限制LPR的走勢(shì)，也會(huì)影響房貸利率的走勢(shì)。預(yù)計(jì)后續(xù)利率下調(diào)空間不大，但總體上維持低息的狀態(tài)。

　　民生銀行表示，對(duì)于LPR下一步的走勢(shì)，由于LPR分兩個(gè)品種，分別是一年期和五年期，5年期以上LPR利率水平大概率會(huì)保持一個(gè)穩(wěn)定。具體到更中長期來看，中長期LPR走勢(shì)受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、通脹水平、就業(yè)情況、國際收支狀況等多因素影響，可能會(huì)有一些相應(yīng)的變化，目前難以預(yù)測(cè)。

　　中郵證券表示，LPR利率下調(diào)主要受MLF利率、銀行負(fù)債成本等因素驅(qū)動(dòng)，8月MLF利率沒有變化，已反映出本次LPR利率大概率不變。另外，銀行壓降點(diǎn)差動(dòng)力不足。近期同業(yè)存單利率上移，反映銀行負(fù)債成本略上升。此外，我國經(jīng)濟(jì)目前大幅好于預(yù)期，是全球唯一一個(gè)保持正增長的主要經(jīng)濟(jì)體，政策寬松邊際的必要性有所下降。展望下半年，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下降、貸款利率下降依然是未來政策的重要導(dǎo)向。貨幣政策的操作也將更加常態(tài)化，延續(xù)寬中有緊的態(tài)勢(shì)。本次LPR利率未調(diào)整并不意味著政策的轉(zhuǎn)向，仍有下降空間。考慮到過低利率將會(huì)帶來資金空轉(zhuǎn)，資產(chǎn)泡沫等負(fù)面影響，預(yù)計(jì)未來LPR的下降空間不會(huì)太大。

　　東方證券認(rèn)為，時(shí)下，市場(chǎng)仍對(duì)銀行讓利有所擔(dān)憂，隨著半年報(bào)陸續(xù)公布，行業(yè)凈利及資產(chǎn)質(zhì)量壓力將逐漸明朗化，板塊或?qū)⒂瓉砉乐敌迯?fù)窗口。本周央行開展的6600億元逆回購和7000 億元MLF 操作利率均維持不變，市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，降息節(jié)奏較上半年有所放緩。8 月LPR 報(bào)價(jià)保持不變，當(dāng)前貨幣政策逐步從疫情應(yīng)激狀態(tài)下退出，定向和精準(zhǔn)性增強(qiáng)，預(yù)計(jì)下半年LPR 下行壓力或較上半年有一定程度緩解，未來大幅降準(zhǔn)和降息的概率降低。銀行零售業(yè)務(wù)息差水平仍較高，資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)較好，在內(nèi)外部不確定風(fēng)險(xiǎn)增加的情況下，優(yōu)質(zhì)零售銀行標(biāo)的仍是穩(wěn)健收益的好選擇。貸款占比提升和流動(dòng)性負(fù)債成本降低將對(duì)息差構(gòu)成支撐，市場(chǎng)化負(fù)債占比高、貸款占比提升空間大的銀行將有較好的息差韌性。

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)

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