五箭齊發(fā)構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施REITs良好生態(tài)

　　在監(jiān)管部門與市場參與主體共同努力下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作穩(wěn)步有序推進(jìn)。扎實做好試點工作，在實踐中探索好的做法，深入總結(jié)經(jīng)驗，是逐步構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場良好生態(tài)體系，推動我國REITs市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展的必由之路。

　　打造市場堅實起點

　　通過審核、取得試點資格，是試點工作的第一步，后續(xù)進(jìn)入到發(fā)行階段，能否取得投資人認(rèn)可、二級市場表現(xiàn)能否達(dá)到預(yù)期，才是整個試點工作要面對的真正考驗。

　　一個試點項目的成敗絕不只是關(guān)系到一家試點企業(yè)的問題，而將可能對整個市場后續(xù)順利發(fā)展構(gòu)成影響?？梢哉f，每一個試點企業(yè)和項目、每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)和手續(xù)，都代表著我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs首批試點水平，每個試點項目合在一起構(gòu)成了我國REITs市場的起始點和基本盤。從這個意義上講，試點工作每個操作細(xì)節(jié)都變得無比重要，只有行穩(wěn)，才能致遠(yuǎn)。

　　扎實推進(jìn)試點工作，努力為整個市場積累好的經(jīng)驗和做法，共同推進(jìn)我國REITs市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展，是每一個試點參與者的契機(jī)和榮譽(yù)，更是使命和責(zé)任，這也是此次試點工作的題中應(yīng)有之義。

　　提升機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)能力

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一類“產(chǎn)融結(jié)合”的創(chuàng)新產(chǎn)品，在產(chǎn)品方案設(shè)計、路演銷售發(fā)行、存續(xù)期運(yùn)營管理等方面相對復(fù)雜，這對基金管理人及專業(yè)機(jī)構(gòu)提出了更高挑戰(zhàn)。一方面，目前的試點規(guī)則對各類參與主體的專業(yè)程度要求較高，尤其對基金管理人在組織架構(gòu)及專業(yè)人員配置等方面提出了明確要求。同時，持續(xù)增強(qiáng)REITs相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)水平、特別是促進(jìn)基金管理人“產(chǎn)融結(jié)合”能力的不斷提升，是我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs行業(yè)的一項長期課題。

　　就基金管理人“產(chǎn)融結(jié)合”問題而言，現(xiàn)階段需要在壓實基金管理人主體責(zé)任基礎(chǔ)上，發(fā)揮原始權(quán)益人在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，對基金管理人在產(chǎn)業(yè)端的能力進(jìn)行有益補(bǔ)充。從長期看，無論是現(xiàn)有的基金管理人向產(chǎn)業(yè)端延伸、還是原始權(quán)益人在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上獲取相應(yīng)的REITs專業(yè)資質(zhì)，更高程度的“產(chǎn)融結(jié)合”都是我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場追求的長期目標(biāo)。

　　優(yōu)化投資人結(jié)構(gòu)

　　強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施REITs的大類資產(chǎn)配置價值，保持二級市場的合理流動性水平，是構(gòu)建良好市場生態(tài)體系的不竭源泉。基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)清晰、資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定、分派政策明確、市場空間廣闊，具備區(qū)別于股票和債券的新型大類資產(chǎn)配置價值。因此，市場各類專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人對此創(chuàng)新品種高度重視。從目前推進(jìn)情況看，投資人普遍對REITs上市后二級市場流動性的表現(xiàn)較為關(guān)注。

　　市場對于創(chuàng)新產(chǎn)品需要一個接受過程，階段性引入一些有助于提升REITs二級市場流動性的機(jī)制安排具有一定必要性。從長期看，只有真正建立與REITs產(chǎn)品特性相匹配的投資人結(jié)構(gòu)，才是保障二級市場流動性的不二法門。其中，不僅需要保險、社保、養(yǎng)老金等大體量、長期限的“資產(chǎn)配置型”投資人，也需要具有較強(qiáng)交易屬性的投資人積極參與。

　　建立完善配套政策

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一項復(fù)雜的“系統(tǒng)性工程”，除金融監(jiān)管部門外，在落地過程中往往涉及行業(yè)、國資、財稅等部門支持配合。試點項目作為積累實踐經(jīng)驗的重要抓手，不僅有效深化了各監(jiān)管部門對REITs的理解，關(guān)于監(jiān)管政策如何更好地支持REITs發(fā)展，也起到很強(qiáng)的啟發(fā)作用。

　　在后續(xù)總結(jié)試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)從行業(yè)、國資、財稅等不同角度，實現(xiàn)監(jiān)管政策與REITs特點的匹配與平衡。行業(yè)政策方面，既要保障基礎(chǔ)設(shè)施項目的社會民生屬性，也要滿足REITs的市場化治理原則。國資政策方面，既要確保國有資產(chǎn)保值增值，也要充分發(fā)揮REITs的資本市場定價功能。財稅政策方面，既要有助于長期“稅收中性”目標(biāo)的實現(xiàn)，也要兼顧REITs市場的階段性發(fā)展需要。

　　構(gòu)建多層次產(chǎn)品體系

　　以公募REITs作為權(quán)益上市通道，逐步建立多層次、覆蓋基礎(chǔ)設(shè)施項目完整生命周期的REITs產(chǎn)品體系，是構(gòu)建良好市場生態(tài)體系的終極目標(biāo)。REITs是一個工具鏈，既包括今天處在試點階段的公募REITs，也包括孵化培育基金(Pre-REITs)、類REITs、CMBS等各類不動產(chǎn)證券化工具。不同工具的作用不同、適用的資產(chǎn)階段不同，通過與基礎(chǔ)設(shè)施REITs組合形成完整的資本運(yùn)作閉環(huán)，才能夠釋放REITs工具鏈最大價值。

　　新游戲規(guī)則接續(xù)了不動產(chǎn)金融的鏈條，新金融產(chǎn)品填補(bǔ)了不動產(chǎn)金融工具箱最頂層空格。只要鏈條轉(zhuǎn)起來、工具用起來，符合條件的優(yōu)質(zhì)項目將通過REITs得以盤活，尚有提升空間的項目將借助其他不動產(chǎn)證券化工具共襄盛舉，最終我國基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)將全面實現(xiàn)投融資模式轉(zhuǎn)型升級，企業(yè)戰(zhàn)略布局、融資訴求將得以滿足，投資人資產(chǎn)配置、收益目標(biāo)得以達(dá)成。（作者：何亮宇 楊揚(yáng)）

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀