撬動(dòng)城市空間 TOD錨點(diǎn)助力軌道城市突圍

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年的數(shù)據(jù)，即使是在受到疫情嚴(yán)重影響的2020年，我國(guó)最終消費(fèi)支出占GDP的比重仍然達(dá)到54.3%，高于前9年的平均消費(fèi)率。

　　在疫情影響逐漸消減的2021年，消費(fèi)復(fù)蘇所帶來的塑造能力更為明顯。今年上半年，全國(guó)居民人均消費(fèi)支出11471元，比上年同期名義增長(zhǎng)18.0%，比2019年上半年增長(zhǎng)11.0%，兩年平均增長(zhǎng)5.4%。

　　顯然，消費(fèi)對(duì)于城市發(fā)展正變得越來越重要，而作為消費(fèi)空間中的重要部分，城市商圈承載著更大的消費(fèi)人群與消費(fèi)需求，這需要足夠大的面積和交通便利度，來適應(yīng)城市高質(zhì)量發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)的需要。因此，城市商圈的發(fā)展需要軌道交通站點(diǎn)作為支撐，以此為錨點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)城市各個(gè)功能業(yè)態(tài)的聚集，促進(jìn)人的交往和消費(fèi)的繁榮，而這就是TOD模式。

　　撬動(dòng)城市消費(fèi)的杠桿——TOD

　　如果從廣泛的衣、食、住、行領(lǐng)域來定義，城市本身就是一個(gè)大的消費(fèi)空間。這個(gè)大尺度的空間里，分布著各種相對(duì)小尺寸的消費(fèi)空間，既可以是一個(gè)店鋪也可以是城市商圈。

　　發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)城市曾經(jīng)的轉(zhuǎn)型經(jīng)歷足以證明，消費(fèi)空間是城市擴(kuò)張、更新的重要推力，除了帶來空間布局的新變化，更重要的是為城市經(jīng)濟(jì)帶來新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　事實(shí)上，消費(fèi)空間與城市是相互耦合的關(guān)系。一方面，城市的發(fā)展會(huì)促進(jìn)消費(fèi)空間的多元化，這意味著多種商業(yè)業(yè)態(tài)，尤其是新型消費(fèi)商圈的出現(xiàn)。今年7月，國(guó)家批準(zhǔn)上海、北京、廣州、天津、重慶五個(gè)城市率先開展國(guó)際消費(fèi)中心城市培育建設(shè)。這些城市將以建設(shè)新型消費(fèi)商圈、推動(dòng)實(shí)體商業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)作為重要任務(wù)。

　　城市商圈聚集了衣食游購(gòu)?qiáng)实缺姸嘞M(fèi)業(yè)態(tài)，見證著城市商業(yè)的變遷。而城市商圈落位、業(yè)態(tài)聚合的錨點(diǎn)，往往位于軌道交通的站點(diǎn)。軌道與商業(yè)設(shè)施深度結(jié)合，促進(jìn)人流的導(dǎo)入、商業(yè)的集聚和消費(fèi)的繁榮，而這，就是TOD模式。

　　龍湖從2003年就對(duì)TOD模式高度關(guān)注，并著手打造TOD項(xiàng)目，重慶“北城天街”就是最初的嘗試。此后，龍湖TOD領(lǐng)域的建設(shè)步伐一直持續(xù)。2014年，地鐵上蓋的北京龍湖·長(zhǎng)楹天街開街，成為北京東部最大商業(yè)體。2018年，龍湖開始建設(shè)國(guó)內(nèi)首個(gè)高鐵TOD綜合體——“龍湖光年”項(xiàng)目，在重慶沙坪壩高鐵站上架起一座雙子塔和一個(gè)21萬平方米的購(gòu)物中心，并在2020年最后一天開業(yè)。

　　軌道交通的重要性不言而喻。2019年10月，商務(wù)部就提出，利用5年左右時(shí)間，基本形成若干立足國(guó)內(nèi)、輻射周邊，面向世界的具有全球影響力、吸引力綜合的國(guó)際消費(fèi)中心城市。各大城市在建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的進(jìn)程中，也在積極引入TOD模式。2021年6月，坐落在范湖地鐵站的武漢江宸天街亮相，是武漢流量最大的2、3號(hào)地鐵的交匯處，并與漢口火車站毗鄰，商業(yè)與軌道車站深度結(jié)合，打造武漢首個(gè)“三首層”概念的TOD商業(yè)體。開業(yè)當(dāng)天，天街內(nèi)店鋪開業(yè)率達(dá)到97.8%，開業(yè)兩天客流47.5萬人次，銷售額為3555萬元人民幣。

　　在交通與業(yè)態(tài)聚合的加持下，可以說，TOD模式是吸引商業(yè)空間集聚、撬動(dòng)城市消費(fèi)空間發(fā)展、提升消費(fèi)空間流量的一支杠桿。

　　軌道城市的前瞻引領(lǐng)

　　TOD是以交通導(dǎo)向的城市開發(fā)模式，大運(yùn)量交通站點(diǎn)帶來人口的匯聚，必然推動(dòng)城市發(fā)展和消費(fèi)繁榮。

　　以北京為例，當(dāng)時(shí)商圈的分布與城市的環(huán)狀分布緊密相關(guān)，越往外環(huán)走，商圈的密集程度越低，長(zhǎng)楹天街所在的常營(yíng)板塊位于北京東五環(huán)朝陽區(qū)與通州區(qū)的交界處，地鐵6號(hào)線深入其中，因?yàn)槲恢幂^偏，一度沒有大的商業(yè)業(yè)態(tài)扎根。

　　但龍湖敏銳地捕捉到了軌道交通帶動(dòng)了周邊商圈的發(fā)展機(jī)遇，將長(zhǎng)楹天街這座北京東部規(guī)模領(lǐng)先的商業(yè)體，落位于地鐵6號(hào)線常營(yíng)站上。2014年，北京龍湖長(zhǎng)楹天街開業(yè)，單日客流21萬人次、銷售4400萬元，帶活了整個(gè)常營(yíng)地塊的消費(fèi)。自此，作為龍湖在一線城市首個(gè)天街系項(xiàng)目，長(zhǎng)楹天街常年躋身城市客流榜單TOP3.2020年，長(zhǎng)楹天街還被北京市文化和旅游局評(píng)為北京街區(qū)園區(qū)類十大網(wǎng)紅打卡地。2021年，在由龍湖商業(yè)自主原創(chuàng)、年度規(guī)模最大的營(yíng)銷類IP活動(dòng)——“66天街歡搶節(jié)”中，長(zhǎng)楹天街9天內(nèi)實(shí)現(xiàn)客流超111萬，銷售額超1億，會(huì)員新增超15.8萬。

　　有目共睹，長(zhǎng)楹天街對(duì)北京東部地區(qū)的商業(yè)布局做了重要的補(bǔ)充，提供了更便利的商業(yè)空間，滿足了地區(qū)居民的消費(fèi)需求。如今長(zhǎng)楹天街成為了常營(yíng)地塊的中心，吸引了許多中小微企業(yè)入駐，延展出多個(gè)商業(yè)街區(qū)，激活了整個(gè)區(qū)域的商業(yè)活力，極大提升整個(gè)區(qū)域的價(jià)值。

　　其實(shí)，無論是江宸天街還是長(zhǎng)楹天街，都塑造了周圍地塊的商業(yè)價(jià)值和業(yè)態(tài)發(fā)展，這就是TOD對(duì)于城市的意義。在軌道交通推動(dòng)新消費(fèi)空間產(chǎn)生時(shí)，TOD也在推動(dòng)城市向軌道城市邁進(jìn)。

　　在向軌道城市邁進(jìn)的過程，先進(jìn)的“站城一體化”模式讓軌道與城市有了更好的融合?！罢境且惑w化”，指的是軌道交通樞紐和周邊城市街區(qū)一體化開發(fā)的模式，開發(fā)的重點(diǎn)不只是交通與城市之間連接，還有周圍各種交通站點(diǎn)的打通和銜接。

　　位于重慶沙坪壩高鐵站的“龍湖光年”項(xiàng)目就是“站城一體化”的成功范例。這個(gè)有著“全國(guó)首個(gè)商圈高鐵TOD綜合體”、“全國(guó)地下鐵路交通樞紐典范”、“中國(guó)西部城市群TOD”、“五軌合一城心商圈”、國(guó)家級(jí)“站城一體化”開發(fā)樣本等多個(gè)殊榮的項(xiàng)目讓其所在的沙坪壩如今與朝天門齊名，成為重慶城市文化地標(biāo)。在“龍湖光年”的成功嘗試之后，龍湖承接了越來越多站城一體深度融合的項(xiàng)目，目前正在建設(shè)的廣州番禺客運(yùn)站項(xiàng)目就是其中之一。

　　番禺客運(yùn)站項(xiàng)目坐落于廣州一個(gè)客運(yùn)站地鐵站之上，但這不僅是一個(gè)地鐵上蓋的TOD項(xiàng)目，它的復(fù)雜程度遠(yuǎn)高于一般的地鐵上蓋商業(yè)。這個(gè)地塊交通情況復(fù)雜，不僅聚合了公路客運(yùn)站、地鐵站、公交首末站三種交通設(shè)施，還要進(jìn)行購(gòu)物中心、商業(yè)街、住宅、幼兒園、小學(xué)等諸多業(yè)態(tài)的綜合開發(fā)，然而周邊都是建設(shè)成熟的道路和社區(qū)，用地范圍十分有限。

　　如何整合三種交通方式，在有限的用地內(nèi)，集聚實(shí)現(xiàn)人流的換乘引導(dǎo)，并將站點(diǎn)與周圍的設(shè)施、建筑連接打通，成為了龍湖面臨的關(guān)鍵問題。

　　多年來建設(shè)TOD的經(jīng)驗(yàn)幫助龍湖給出了一份亮眼的答卷。龍湖打造了一個(gè)“懸浮平臺(tái)”，平臺(tái)之下將地鐵站、公交站與客運(yùn)站在橫向上連通，并將平臺(tái)延伸到商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)，實(shí)現(xiàn)交通與消費(fèi)空間的連接；在懸浮平臺(tái)上，龍湖選擇了以空中花園的形式將教育設(shè)施、住宅用地、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)打通。平臺(tái)上下，通過超級(jí)交通核進(jìn)行串聯(lián)，既提升了空間效率，也延伸了空間界面，這將商業(yè)、交通與城市無縫銜接起來，實(shí)現(xiàn)真正的“站城一體化”。

　　以TOD理念來實(shí)現(xiàn)“站城一體化”發(fā)展是大勢(shì)所趨。2019年2月，國(guó)家發(fā)改委就提出，打造軌道上的都市圈。統(tǒng)籌考慮都市圈軌道交通網(wǎng)絡(luò)布局，構(gòu)建以軌道交通為骨干的通勤圈。在有條件地區(qū)編制都市圈軌道交通規(guī)劃，推動(dòng)干線鐵路、城際鐵路、市域(郊)鐵路、城市軌道“四網(wǎng)融合”。

　　城市不斷向前，未來無遠(yuǎn)弗屆。TOD站城一體項(xiàng)目會(huì)越來越多元化、復(fù)雜化，更多的超級(jí)項(xiàng)目將出現(xiàn)。在交通與消費(fèi)空間更緊密相關(guān)的未來，交通會(huì)成為人們消費(fèi)的橋梁，城市也將更加高度的聚合，圍繞軌道站點(diǎn)，打破不同業(yè)態(tài)的藩籬，實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)融合發(fā)展。

　　轉(zhuǎn)自：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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