持續(xù)改善！商品房銷售額降幅連續(xù)3月收窄，房企資金狀況繼續(xù)好轉(zhuǎn)…

房地產(chǎn)出現(xiàn)繼續(xù)向好的跡象。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月24日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，1-9月份，商品房銷售面積和銷售額降幅持續(xù)收窄，其中，銷售額降幅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月收窄；同時(shí)，房企到位資金降幅也連續(xù)兩個(gè)月收窄。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期來看，各地優(yōu)化政策的節(jié)奏有望持續(xù)，政策效果或進(jìn)一步顯現(xiàn)，疊加去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱，全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅有望延續(xù)收窄態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)情緒或進(jìn)一步修復(fù)。隨著專項(xiàng)借款、紓困基金積極落地，部分涉房企業(yè)資本市場(chǎng)融資開閘，預(yù)計(jì)保交樓的形勢(shì)繼續(xù)向好，助力房企資金狀況好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望繼續(xù)修復(fù)，疊加高基數(shù)效應(yīng)減弱，四季度投資額同比降幅或進(jìn)一步收窄。

商品房銷售持續(xù)改善

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—9月份，商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額99380億元，同比下降26.3%。

從上圖可以看出，商品房銷售面積降幅連續(xù)2個(gè)月收窄，商品房銷售額降幅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月收窄。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，1-9月份，全國(guó)商品房銷售面積同比下跌22.2%，相比1-8月份收窄了0.8個(gè)百分點(diǎn)，且連續(xù)兩個(gè)月收窄，顯示前期國(guó)家及各地積極紓困樓市，包括8月份再次大幅度降低貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)、熱點(diǎn)城市降低二套房首付比例、公積金額度增加等起到了積極的效果。“當(dāng)然，也有去年低基數(shù)的影響?！彼f。

李宇嘉表示，1-9月份，全國(guó)商品房銷售額同比下跌26.3%，跌幅比商品房銷售面積的跌幅大，彰顯了開發(fā)商降價(jià)促銷的力度在加大，這與調(diào)研的情況是一致的。比如廣州將新房銷售價(jià)格下限幅度調(diào)至預(yù)售價(jià)下浮20%，很多二三線城市新盤項(xiàng)目都加大了銷售折扣的力度。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也指出，9月，各地政策優(yōu)化節(jié)奏較7、8月明顯加快，疊加房企推盤節(jié)奏和營(yíng)銷力度加大，市場(chǎng)活躍度有所改善，9月單月商品房銷售面積和金額環(huán)比均增長(zhǎng)，同比降幅收窄，降幅較8月分別收窄6.4和5.7個(gè)百分點(diǎn)。

陳文靜認(rèn)為，9月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等部委持續(xù)釋放利好政策，10月以來，已有多地跟進(jìn)落地相關(guān)舉措，據(jù)中指監(jiān)測(cè)，十余城降低首套商貸利率下限至4%以下，其中武漢、天津、石家莊、昆明、貴陽等城市均在列，降低房貸利率有利于降低購房成本，促進(jìn)置業(yè)需求入市。當(dāng)前政策效果略有顯現(xiàn)，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，10月國(guó)慶假期后的兩周，重點(diǎn)城市新房成交面積環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，同比降幅收窄。

陳文靜預(yù)計(jì)，短期來看，各地優(yōu)化政策的節(jié)奏有望持續(xù)，政策效果或進(jìn)一步顯現(xiàn)，疊加去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱，全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅有望延續(xù)收窄態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)情緒或進(jìn)一步修復(fù)。

房企資金狀況繼續(xù)好轉(zhuǎn)

從房企資金狀況來看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金114298億元，同比下降24.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款13661億元，同比下降27.2%；利用外資61億元，同比增長(zhǎng)2.7%；自籌資金40568億元，同比下降14.1%；定金及預(yù)收款37348億元，同比下降34.1%；個(gè)人按揭貸款18397億元，同比下降23.7%。

李宇嘉指出，1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下跌24.5%，跌幅相比1-8月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，跌幅連續(xù)2個(gè)月收窄，顯示開發(fā)商資金面在好轉(zhuǎn)。一方面，有去年低基數(shù)的影響，另一方面，近期專項(xiàng)借款、紓困基金以及資產(chǎn)管理公司積極介入，加上開發(fā)商大力度降價(jià)促銷，同時(shí)緊縮拿地和開工，助力資金面好轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資略有改善

從開發(fā)投資情況來看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8%；房屋新開工面積94767萬平方米，同比下降38%；土地購置面積6449萬平方米，同比下降53%。

對(duì)于1-9月開發(fā)投資累計(jì)降幅擴(kuò)大的原因，李宇嘉認(rèn)為，1-9月份，全國(guó)土地購置面積同比下降53.0%，跌幅比1-8月份擴(kuò)大了3.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)16個(gè)月下跌，且跌幅繼續(xù)擴(kuò)大；新開工面積同比下降38.0%，連續(xù)14個(gè)月下跌，且跌幅也在擴(kuò)大。在去年已經(jīng)同比下跌、形成低基數(shù)的情況下，近期拿地和開工繼續(xù)下跌，顯示開發(fā)商層面資金鏈繼續(xù)緊張，拿地和開工的積極性繼續(xù)降低。新開工和購地跌幅擴(kuò)大，繼續(xù)拖累開發(fā)投資，導(dǎo)致1-9月開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大。

不過，陳文靜認(rèn)為，盡管9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積累計(jì)同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大，但是單月來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積同比降幅均略有收窄，降幅較8月分別收窄1.7和1.3個(gè)百分點(diǎn)，“保交樓”工作帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資略有改善。

李宇嘉也認(rèn)為，1-9月份，全國(guó)房屋竣工面積下跌19.9%，跌幅連續(xù)兩個(gè)月收窄，說明近期國(guó)家及各地保交樓的政策力度加大，取得了積極的效果。近期，隨著專項(xiàng)借款、紓困基金積極落地，部分涉房企業(yè)資本市場(chǎng)融資開閘，預(yù)計(jì)保交樓的形勢(shì)繼續(xù)向好，從而對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，扭轉(zhuǎn)需求端疲弱態(tài)勢(shì)有積極作用。

在陳文靜看來，四季度仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望繼續(xù)修復(fù)，疊加高基數(shù)效應(yīng)減弱，四季度投資額同比降幅或進(jìn)一步收窄。

（作者：張達(dá)）

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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