面對(duì)“報(bào)復(fù)性還貸” 優(yōu)化房貸規(guī)則才能多方共贏

　　春節(jié)過后，很多購(gòu)房者紛紛去銀行提前還貸。有人說(shuō)，報(bào)復(fù)性消費(fèi)還沒有到來(lái)，“報(bào)復(fù)性還貸”卻出現(xiàn)了。

　　面對(duì)集中出現(xiàn)的“報(bào)復(fù)性還貸”，不少銀行是拒絕的。購(gòu)房者去銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸，要么要交違約金，要么被要求預(yù)約，一預(yù)約就要等幾個(gè)月。一般而言，債主都會(huì)千方百計(jì)向欠債的一方討錢，然而，在房貸這個(gè)場(chǎng)景中，卻出現(xiàn)了欠錢的追著還錢，債主百般不愿意的荒誕場(chǎng)景，其背后的問題值得認(rèn)真思考。

　　買房者在辦理房貸時(shí)，可以選擇LPR浮動(dòng)利率，也可以選擇固定利率。固定利率的好處是，不管以后通脹率如何變動(dòng)，銀行如何提高利息，這個(gè)利率都固定了，借款人都是按照最初約定的利率來(lái)還房貸。而選擇浮動(dòng)利率，利率發(fā)生變化后，借款人就會(huì)按照新的房貸利率來(lái)還房貸。

　　所以，利率升高的時(shí)候，對(duì)選擇固定利率的購(gòu)房者是有利的；而選擇浮動(dòng)利率的人，房貸利率若上浮了，那借款人的還款額也會(huì)相應(yīng)增多。但反過來(lái)，利率下行的時(shí)候，選擇浮動(dòng)利率的人付出的利息會(huì)降低，相對(duì)來(lái)說(shuō)，選擇固定利率的人，就會(huì)多付出。這時(shí)，他們?yōu)榱私档唾J款成本，就會(huì)選擇提前還款。

　　現(xiàn)在正是這個(gè)情況。此前，首套房利率一般在5%-6%之間，今年直接跌破4%，南寧、珠海等地的首套房利率甚至已經(jīng)低到3.7%，其他城市大多在3.8%-3.9%左右。

　　今年1月，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。在此政策下，至少有數(shù)百個(gè)城市房貸利率破4。

　　還有一種情況就是，很多人雖然選擇了LPR浮動(dòng)利率，但他們的貸款是有基點(diǎn)上浮的，即在基準(zhǔn)利率上再上浮 20-30 個(gè)基點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，國(guó)家政策放松了房地產(chǎn)信貸，一些地方的房貸利率不僅不再上調(diào)基點(diǎn)，甚至還會(huì)反過來(lái)下調(diào)基點(diǎn)。這種變化，也讓更多人選擇了提前還貸。

　　貸款買過房的人都知道，利率的差異會(huì)造成很大的還款差異。假設(shè)貸款100萬(wàn)元，利率4%，30年等額本息還款，一個(gè)月還款4774元，總還款額171.8萬(wàn)元；如果利息提升到6%，一個(gè)月還款將達(dá)到5995元，總還款額將會(huì)上升到215.8萬(wàn)元。也就是說(shuō)每個(gè)月會(huì)多還約1200元，總還款會(huì)多44萬(wàn)元。如果貸款更高，達(dá)到300萬(wàn)元，每個(gè)月更是要多還約4000元。

　　很多人有錢不提前還貸，其實(shí)是把錢拿去投資了。以前，某些銀行理財(cái)收益就能超過6％，考慮到理財(cái)能保持現(xiàn)金的流動(dòng)性，即便利率趕不上房貸，很多人也更愿意把錢捏在自己手里。但是，隨著理財(cái)收益下行，這個(gè)差異變大了，錢就不如拿去還貸款了。

　　與此同時(shí)，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的沖擊仍未消退，加上全球形勢(shì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的潛在影響，很多人都擔(dān)憂自己的收入會(huì)下降。收入下降后，還款壓力就會(huì)變大，如果購(gòu)房者手上有足夠的錢，甚至能從親戚朋友那里以低于房貸利息的利率借到一些錢，就會(huì)考慮提前還貸，緩解每個(gè)月的現(xiàn)金流壓力。

　　面對(duì)“報(bào)復(fù)性還貸”，銀行應(yīng)該按合約辦事。如果采取合約之外的辦法，關(guān)閉線上預(yù)約，或者故意延長(zhǎng)審批時(shí)間，以此阻止居民提前還貸款，既不公平，從長(zhǎng)期來(lái)看意義也不大。

　　對(duì)放貸一方而言，想要減少提前還款，最直接的辦法當(dāng)然是降低存量房貸的利息。不過，降低存量房貸利率雖然能減少提前還貸現(xiàn)象，銀行收益也會(huì)隨之降低，還會(huì)使得固定利率制度名存實(shí)亡。但從公平性上說(shuō)，利息差異太大是不公平的，也是不可持續(xù)的。只要利差帶來(lái)的損失大于房產(chǎn)重新過戶的成本，購(gòu)房者甚至?xí)ㄟ^變更房主在實(shí)質(zhì)上提前還貸。對(duì)此，金融機(jī)構(gòu)可以考慮打個(gè)補(bǔ)丁，使固定利率與浮動(dòng)利率之間利差不大于一定程度。

　　宏觀而言，減少提前還款，讓居民把這些錢留在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，能擴(kuò)大消費(fèi)與投資，有利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要讓貸款者覺得不提前還款更劃算。對(duì)此，各方還應(yīng)設(shè)身處地站在購(gòu)房者的角度想問題，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)共贏。（劉遠(yuǎn)舉）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)青年報(bào)

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