房地產穩(wěn)定發(fā)展應從三方面發(fā)力

　　一年一度的全國兩會，是展望全年政策走向與經濟發(fā)展的風向標。仔細研讀今年的政府工作報告（下稱《報告》）可知，2023年房地產行業(yè)將主要聚焦防風險、保民生、促消費三大領域，促進行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

　　眾所周知，在過去一年多的時間里，受多種內外部因素影響，房地產行業(yè)經歷了深度調整，樓市銷售下行，“千億房企”債務違約頻發(fā)，引發(fā)部分項目出現(xiàn)交付風險。筆者認為，當前房地產市場的風險隱患，是過去“高負債、高杠桿、高周轉”發(fā)展模式積弊所致。行業(yè)無序擴張的教訓，已令整個行業(yè)警醒。未來，在消除“高血壓癥”，促進房地產市場健康發(fā)展的過程中，仍需各方主體共同努力，在企業(yè)端、供應端、需求端壓實責任，有防有限，有引導有支持，推動行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

　　在企業(yè)端，《報告》指出，“有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展?！睂嶋H上，從2022年年底以來，多個部門多次強調，化解房地產業(yè)風險，是有效防范化解重大經濟金融風險的重中之重。

　　“防風險”無疑將是今年房地產行業(yè)的重要目標，其中有三大信號值得關注。一是使“保交樓”相關政策切實落地。比如繼放開房企股權融資，明確將募資用于保交樓項目后，進一步加強對商品房預售資金、交付質量等方面的監(jiān)管力度。二是繼續(xù)創(chuàng)新金融工具，支持頭部優(yōu)質房企融資，改善其現(xiàn)金流和資產負債表。但這不意味著要“優(yōu)待”出險房企，對于違規(guī)經營房企，該破產的破產，該追責的追責。三是“防止無序擴張”這一提法，意味著加強監(jiān)管和引導，采取必要措施避免優(yōu)質房企重走高杠桿過度融資的老路，防止出現(xiàn)新的風險。

　　在供給端，《報告》指出，“要加強住房保障體系建設，解決好新市民、青年人等住房問題。”從近期一系列金融、租賃政策出臺的細則看，租購并舉的供給思路正逐漸明晰。這既是住房雙軌制的重要組成，也是未來房地產新發(fā)展模式的核心。

　　諸多金融服務正在加緊跟上，這對租賃市場的發(fā)展是重大利好信號。當下，多地均在加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款等。此外，央行、銀保監(jiān)會近期公開征求意見的《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》更是為租賃住房開發(fā)、建設、運營等多個環(huán)節(jié)設立了包括開發(fā)貸、團體購房貸、經營貸等直接融資產品，以及企業(yè)債、擔保債、REITs等間接融資工具，力度空前。

　　在需求端，《報告》指出，“要把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置”“支持剛性和改善性住房需求”。住房消費市場是擴大內需的重要支撐力，此次提及“支持剛性和改善性住房需求”，并非老生常談，而是提振購房者信心的定心丸。

　　在增信心、促需求方面，可因城施策精準對癥，著力改善預期、擴大有效需求。一方面，通過放寬限購、降低首付比例等手段釋放改善性需求空間；另一方面，出臺定向支持多孩家庭、人才新市民群體購房等政策，激活剛需市場。

　　總體而言，堅持“房住不炒”，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，仍需房企創(chuàng)新商業(yè)模式，優(yōu)化發(fā)展路徑。建立長效機制，促進房地產行業(yè)健康發(fā)展，是中長期目標，當穩(wěn)扎穩(wěn)打，久久為功。（王麗新）

　　轉自：證券日報

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