一季度百城出臺(tái)樓市托舉政策超170次，如何理性看清調(diào)控目標(biāo)？

　　2023年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策主基調(diào)是：穩(wěn)支柱、促需求、防風(fēng)險(xiǎn)。在過(guò)去的一季度，超百條調(diào)控政策被祭出，目的或是為支持購(gòu)房需求，或是為化解企業(yè)乃至行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年一季度已有超百省市(縣)出臺(tái)政策超170條，超30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的方式，涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等。

　　政策組合拳下，一季度重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，“小陽(yáng)春”行情啟動(dòng)，百城銷售面積實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，熱點(diǎn)城市回暖明顯。在供給端，多地“保交樓”工作也取得一定進(jìn)展。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，展望二季度，房地產(chǎn)政策將延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步修復(fù)，逐步化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但不會(huì)搞強(qiáng)刺激，以免造成市場(chǎng)大起大落，更加側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)防范化解。地方或?qū)⒁灾С謩傂韬透纳菩孕枨筢尫艦榍腥朦c(diǎn)，進(jìn)一步解除購(gòu)房限制。

　　需求端松綁購(gòu)房限制

　　2023年，樓市調(diào)控政策仍在密集釋放，兩大主攻方向是：支持改善性住房需求，防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)。金融支持房地產(chǎn)則有四大方向：需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、完善住房租賃金融支持政策。

　　在這其中，從需求端入手穩(wěn)樓市，支持剛需及改善型住房需求，不僅是各地“因城施策”的一致動(dòng)作，也是行業(yè)走出困局、步入良性循環(huán)的根本要求。

　　要松綁購(gòu)房限制、激活市場(chǎng)需求，這其中的度在哪里？開(kāi)年住建部部長(zhǎng)就明確表示，“大力支持首套房，合理支持二套、政策向置換和多子女傾斜，原則上不支持三套”，為地方因城施策提供了參考。

　　比如就在過(guò)去一周，多個(gè)城市優(yōu)化住房公積金政策，浙江麗水、江西鷹潭、四川遂寧、安徽宣城、福建莆田、貴陽(yáng)貴安、甘肅蘭州等地提升公積金貸款額度，適度降低購(gòu)房者壓力。

　　4月4日，合肥對(duì)樓市政策作出調(diào)整，涉及部分區(qū)域限購(gòu)放開(kāi)、剛需購(gòu)房資格認(rèn)定調(diào)整、60歲以上成員家庭和多子女家庭可購(gòu)買第3套住房等四個(gè)方面，在收窄限購(gòu)區(qū)域的同時(shí)對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行放寬。

　　鄭州則調(diào)整限購(gòu)范圍，二環(huán)外取消限購(gòu)，二環(huán)區(qū)域內(nèi)正常限購(gòu)。限售政策也有調(diào)整，從取得不動(dòng)產(chǎn)日期起滿1年可以出售，調(diào)整為以網(wǎng)簽時(shí)間、契稅繳納時(shí)間和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為準(zhǔn)，三者任一滿一年可出售。

　　廈門同樣調(diào)整了限購(gòu)限售政策，廈門戶籍的單身人士可購(gòu)買第二套住房，二孩以上家庭可購(gòu)買第三套住房。限售政策由之前的取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年限售，改為網(wǎng)簽之日起2年限售。

　　中央層面，3月30日，自然資源部聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文推進(jìn)“帶押過(guò)戶”，推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，進(jìn)一步優(yōu)化二手房交易流程，對(duì)提振市場(chǎng)交易熱情、滿足剛性和改善性住房需求有提振作用。

　　各方政策合力下，樓市出現(xiàn)回溫跡象。中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.01%，價(jià)格較2022年四季度止跌企穩(wěn)；二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.18%，跌幅較2022年四季度收窄0.41個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，接下來(lái)樓市能否持續(xù)升溫、政策會(huì)怎么走，業(yè)內(nèi)十分關(guān)注。

　　中指研究院認(rèn)為，年初以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)回升，但經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不牢固，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)同樣面臨不確定性，當(dāng)前部分城市在積壓住房需求釋放后，市場(chǎng)調(diào)整壓力逐步顯現(xiàn)。在穩(wěn)地產(chǎn)目標(biāo)下，預(yù)計(jì)二季度，監(jiān)管部門及各地優(yōu)化房地產(chǎn)政策仍有一定空間。

　　在需求端，政策有望繼續(xù)圍繞降低購(gòu)房門檻和降低購(gòu)房成本展開(kāi)，并結(jié)合人口變化給予針對(duì)性政策支持，如針對(duì)多孩家庭、人才的住房需求，優(yōu)化限購(gòu)條件、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。同時(shí)，符合條件的城市有望進(jìn)一步下調(diào)首套房貸利率下限，降低購(gòu)房成本。

　　上述研究院認(rèn)為，經(jīng)歷一季度市場(chǎng)的階段性升溫，二季度銷售有望回歸正常市場(chǎng)節(jié)奏。一季度重點(diǎn)城市二手房成交量持續(xù)走高，前期成交置換出的改善需求尚未完全進(jìn)入市場(chǎng)，這部分需求入市或?qū)?duì)新房市場(chǎng)形成一定支撐，預(yù)計(jì)2023年全國(guó)商品房銷售面積小幅增長(zhǎng)。

　　不過(guò)，市場(chǎng)回暖的不確定性仍存。中指方面稱，3月以來(lái)，重點(diǎn)城市新房項(xiàng)目案場(chǎng)到訪量已有所減少；同時(shí)，居民收入預(yù)期尚未根本扭轉(zhuǎn)，購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，依然是制約新房銷售修復(fù)的關(guān)鍵，3月底購(gòu)房者置業(yè)意愿小幅回落，當(dāng)前市場(chǎng)信心仍不穩(wěn)定。

　　保交樓全力化解風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前路，3月份住建部倪虹部長(zhǎng)曾有過(guò)表述。他說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心，但市場(chǎng)企穩(wěn)回升有一定前提，要牢牢堅(jiān)持“房住不炒”，大力支持剛性和改善性住房需求，防止市場(chǎng)大起大落。

　　房地產(chǎn)的支柱地位未變，但從上述表述可見(jiàn)，政策出臺(tái)必須牢牢堅(jiān)持“房住不炒”的底線。

　　克而瑞表示，現(xiàn)階段決策層對(duì)于房地產(chǎn)的核心訴求是穩(wěn)，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)短期經(jīng)濟(jì)。二季度，中央政策將以穩(wěn)為主，延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào)，更加側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)防范化解，包括保交樓等政策底線繼續(xù)堅(jiān)守。

　　從去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議開(kāi)始，“防風(fēng)險(xiǎn)”便成為高層就房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)的高頻詞。年初全國(guó)住建工作會(huì)議也指出，要“抓兩頭、帶中間，以慢撒氣的方式防范化解風(fēng)險(xiǎn)”。

　　在防風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)部署中，“保交樓”更是重中之重。數(shù)據(jù)顯示，在前期3500億專項(xiàng)貸款和2000億免息再貸款等一系列舉措支持之下，2023年前2月房屋竣工面積同比增長(zhǎng)8%，僅次于2022年12月，為2022年以來(lái)次新高，“保交樓”已取得一定實(shí)質(zhì)性成效。

　　但另一方面，“部分地區(qū)紓困資金審批流程長(zhǎng)、支取困難、覆蓋面有限等問(wèn)題還亟待解決，不少項(xiàng)目繼續(xù)停工或表演式復(fù)工也客觀存在，保交付、穩(wěn)民生依然任務(wù)艱巨?！笨硕鸨硎尽?/p>

　　日前，湖南省住建廳便組織召開(kāi)金融支持“保交樓”工作政銀企座談會(huì)，政銀企三方共同探討“保交樓”工作后半程，如何解決資金難題。會(huì)上提到，相關(guān)銀行是否存在反應(yīng)慢、效率低的問(wèn)題？擅自撥付出去的預(yù)售資金有沒(méi)有追回來(lái)？一些違規(guī)操作中是否涉及利益輸送等。

　　數(shù)據(jù)顯示，湖南省獲得專項(xiàng)借款的保交樓項(xiàng)目，截至目前共交付4.7萬(wàn)套房屋，已銷號(hào)項(xiàng)目60余個(gè)，房屋交付率、項(xiàng)目銷號(hào)率均居全國(guó)前列。與此同時(shí)，化解風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，仍有較大的資金缺口。

　　該省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人提出，要按照“誰(shuí)審批專項(xiàng)借款開(kāi)立存儲(chǔ)賬戶、誰(shuí)負(fù)責(zé)項(xiàng)目新增配套融資”的原則，強(qiáng)力推動(dòng)專項(xiàng)借款存儲(chǔ)銀行為專項(xiàng)借款項(xiàng)目提供新增配套融資。

　　銀行資金支持之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也存在違規(guī)動(dòng)用購(gòu)房預(yù)付款行為。省住建廳房產(chǎn)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，各地大力要開(kāi)展預(yù)售資金追逃止損行動(dòng)，依法查處房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的占用資金、挪用資金、提前分紅等違法違規(guī)行為，并及時(shí)移送公安、稅務(wù)等部門立案查辦。

　　河南方面則表示，圍繞第一批專項(xiàng)借款項(xiàng)目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目標(biāo)，發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機(jī)制作用，以周保月、以月保季、以季保年，確保按時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成目標(biāo)任務(wù)。

　　中指研究院認(rèn)為，金融支持房地產(chǎn)的四大政策方向明確后，房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持措施有望加速落實(shí)，繼續(xù)加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的支持力度，“保交樓”專項(xiàng)借款、貸款支持計(jì)劃等有望持續(xù)落位，年內(nèi)預(yù)售資金監(jiān)管政策完善等亦是可預(yù)見(jiàn)的政策內(nèi)容。

　　整體而言，在全力保交樓化解風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，后續(xù)房地產(chǎn)支持政策仍有望出臺(tái)，尤其是需求側(cè)進(jìn)一步解除購(gòu)房限制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。一線及強(qiáng)二線城市仍有放松空間，比如調(diào)整郊區(qū)限購(gòu)范圍、增加投親養(yǎng)老等；弱二線及三四線有望放開(kāi)“四限”，壓力城市可考慮全面取消限購(gòu)、限售。（孫夢(mèng)凡）

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)

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