上半年保障性租賃住房加快推進(jìn) 成都等30城租賃價(jià)格環(huán)比上漲

　　近日，58同城、安居客發(fā)布《2023年上半年全國(guó)租賃市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2023年上半年租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出全面復(fù)蘇狀態(tài)。其中，30個(gè)城市租賃價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)環(huán)比上漲，22個(gè)城市租賃價(jià)格同比指數(shù)顯著上漲；從城市價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，核心二線城市及省會(huì)城市的價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)更佳。同時(shí)，政策持續(xù)發(fā)力，完善住房保障體系，各地保障性租賃住房推進(jìn)加快，進(jìn)入多渠道籌集的全面供應(yīng)落地階段，保障性租賃住房將成為市場(chǎng)主要增量。

　　上半年租賃市場(chǎng)復(fù)蘇回升

　　2023年上半年，疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)疊加住房保障政策持續(xù)發(fā)力，租賃市場(chǎng)逐步復(fù)蘇。上半年安居客全國(guó)40城租賃價(jià)格指數(shù)顯示，租賃市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)出復(fù)蘇狀態(tài)。其中，30個(gè)城市租賃價(jià)格環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)上漲，22個(gè)城市租賃價(jià)格同比指數(shù)顯著上漲；租賃價(jià)格環(huán)比及同比均呈現(xiàn)上漲的城市達(dá)到20個(gè)，多數(shù)城市租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出較好的復(fù)蘇趨勢(shì)。從環(huán)比價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)來(lái)看，13個(gè)城市上半年的租賃價(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)3%，僅4個(gè)城市環(huán)比價(jià)格跌幅超過(guò)2%。

　　從城市價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，各城市間的分化差異顯著。統(tǒng)計(jì)顯示，一線城市中，北京的租賃價(jià)格環(huán)比及同比均呈現(xiàn)上漲，上海、深圳和廣州較去年下半年租賃價(jià)格環(huán)比均呈現(xiàn)小幅下跌。多數(shù)二線城市租賃價(jià)格呈現(xiàn)顯著回升，如成都、長(zhǎng)沙、武漢、福州、濟(jì)南、太原、烏魯木齊、合肥等城市價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)較好。整體來(lái)看，2023年上半年市場(chǎng)普遍迎來(lái)復(fù)蘇之勢(shì)。

　　一線城市在經(jīng)濟(jì)和就業(yè)保障下，租賃市場(chǎng)整體韌性較強(qiáng)。二線城市在疫情反復(fù)影響的過(guò)程中，租賃市場(chǎng)的平衡受損，疫情后出行及消費(fèi)復(fù)蘇的下沉，帶動(dòng)市場(chǎng)需求恢復(fù)更佳。此外，由于二線城市租金水平相對(duì)較低，疫情后修復(fù)上漲的波動(dòng)幅度相對(duì)更顯著。

　　2月及5、6月市場(chǎng)迎供需兩旺

　　今年上半年，全國(guó)40城租賃市場(chǎng)供需基本處于同向波動(dòng)，整體供需表現(xiàn)強(qiáng)于去年下半年。報(bào)告顯示，2月在春節(jié)后復(fù)產(chǎn)復(fù)工熱帶動(dòng)下，租賃市場(chǎng)迎來(lái)供需兩旺的“小陽(yáng)春”行情。步入二季度后，隨著市場(chǎng)供需在一季度的集中性釋放，租賃供需趨于回落。5月和6月，租賃市場(chǎng)步入傳統(tǒng)的夏季畢業(yè)求職旺季。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月，上半年全國(guó)40城租賃市場(chǎng)價(jià)格供需仍主要集中在501~3000元/月/套的價(jià)格區(qū)間。這一區(qū)間的供應(yīng)占比約65.8%，對(duì)應(yīng)的需求占比約82.5%。其中，501~2000元/月/套的價(jià)格需求占比達(dá)到了66.8%，而供應(yīng)占比約47%。5000元/月/套以上價(jià)格的房源供應(yīng)占比約16%，但對(duì)應(yīng)的需求占比僅為5.4%。

　　今年上半年，重點(diǎn)10城租賃市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，重點(diǎn)二線城市的價(jià)格表現(xiàn)強(qiáng)于一線城市，部分二線城市租賃價(jià)格指數(shù)保持了較好的回升趨勢(shì)，如成都、南京、武漢等城市上半年月度環(huán)比價(jià)格指數(shù)均呈現(xiàn)小幅溫和上升的趨勢(shì)。同時(shí)，步入5月夏季畢業(yè)季之后，租賃市場(chǎng)步入旺季，北京、深圳及西安連續(xù)兩個(gè)月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)回升。

　　各地加速籌備保障性租賃住房

　　保障性住房作為國(guó)家推出的一項(xiàng)惠民政策，各地都在加速備戰(zhàn)。根據(jù)住建部的規(guī)劃，“十四五”時(shí)期，全國(guó)初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房約900萬(wàn)套（間）。截至目前，23省及89城已發(fā)布“十四五”保障性租賃住房籌集目標(biāo)，總量約791.3萬(wàn)套。其中，73城公布2023年保障性租賃住房籌集目標(biāo)，總量約156.5萬(wàn)套，約占“十四五”時(shí)期總規(guī)劃的17.4%。結(jié)合2022年各省市籌集目標(biāo)來(lái)看，目前保障性租賃住房整體推進(jìn)程度或已超過(guò)40%。因此，從今年開(kāi)始各省市保障性租賃住房即將進(jìn)入全面供應(yīng)落地階段。

　　從“十四五”時(shí)期城市保障性租賃住房規(guī)劃目標(biāo)來(lái)看，人口規(guī)模較大的一二線城市是保障性租賃住房的供應(yīng)主力區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，一線城市在整體規(guī)劃規(guī)模中占比約26.5%，二線城市占比約57.4%。同時(shí)，二線城市之間的差異較大，強(qiáng)二線省會(huì)城市規(guī)劃規(guī)模在15萬(wàn)套以上。今年，一二線城市保障性租賃住房籌集量占已公布城市籌集目標(biāo)總量的75.2%，核心9城2023年保障性租賃住房籌集目標(biāo)超過(guò)5萬(wàn)套（間）。深圳、廣州今年的籌集目標(biāo)較高，達(dá)到10萬(wàn)套（間）以上。

　　分城市來(lái)看，北京“十四五”期間，保障性住房供應(yīng)占新增住房供應(yīng)的比例達(dá)到52%。其中，保障性租賃住房規(guī)劃量最高，新增40萬(wàn)套（間），占新增住房供應(yīng)比例達(dá)到40%。根據(jù)北京已披露保障性租賃住房項(xiàng)目情況，主要以集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地新建為主，而公寓型產(chǎn)品最多。目前，已披露項(xiàng)目供應(yīng)集中于需求旺盛區(qū)域，如朝陽(yáng)、豐臺(tái)、大興和通州。同時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體中，國(guó)企和集體所有制企業(yè)的項(xiàng)目占比約80%，參與民企主要為聚焦租賃業(yè)務(wù)的龍湖、城家。

　　上海在“四位一體”租購(gòu)并舉住房制度體系下，“十四五”期間，保障性租賃住房規(guī)劃新增47萬(wàn)套（間），占新增住房供應(yīng)比例達(dá)到42.7%，主要通過(guò)R4租賃用地供應(yīng)，目前累計(jì)供應(yīng)超1000萬(wàn)方。R4租賃用地供應(yīng)分布主要向人口、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)傾斜，浦東和閔行占比約47.8%，主要分布在產(chǎn)業(yè)集聚板塊，如周康、三林、朱家角、張江、松江新城、臨港新城等。通過(guò)央企、國(guó)企主導(dǎo)，以R4租賃用地打造全新的集中式純租賃社區(qū)。去年年底，華潤(rùn)有巢REIT成功發(fā)行，成為國(guó)內(nèi)首支成功上市的央企保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，華潤(rùn)有巢泗涇項(xiàng)目、有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目即底層資產(chǎn)，是上海首批（R4用地）集中式租賃社區(qū)項(xiàng)目之一。

　　“十四五”期間，深圳將新增保障性租賃住房60萬(wàn)套（間），在整體住房供應(yīng)中占比約55%。由于深圳新增土地供應(yīng)量有限，2017-2023年，公租房、保障性租賃住房、全年期自持租賃住房及只租不售型人才住房等各類租賃用地累計(jì)供應(yīng)僅257.4萬(wàn)方，而保障性租賃住房占比僅僅12%。因此，通過(guò)存量轉(zhuǎn)化，城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升是深圳保障性住房建設(shè)籌集的重要渠道之一。

　　報(bào)告顯示，“十四五”期間，廣州保障性住房供應(yīng)占新增住房供應(yīng)比例達(dá)到50%。其中，保障性租賃住房規(guī)劃供應(yīng)60萬(wàn)套，每年供應(yīng)目標(biāo)基本在10萬(wàn)套以上，規(guī)模與新建商品住房供應(yīng)相當(dāng)。在保障性租賃住房籌集方面，廣州主要通過(guò)城市更新來(lái)騰挪城市空間，以“舊”換“新”。根據(jù)披露信息，“十四五”期間，廣州保障性住房籌建渠道以主要以城市更新為主，占比達(dá)到52%。其中，保障性租賃住房通過(guò)城市更新配置的比例達(dá)到57%，而存量房源轉(zhuǎn)化整租運(yùn)營(yíng)也是主要方式之一。（記者 李方）

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