房地產(chǎn)開發(fā)銷售制度需要全面改革

　　今年以來，房地產(chǎn)市場備受關(guān)注。黨中央、國務(wù)院作出了一系列重要部署，相關(guān)部門密集出臺了一系列優(yōu)化調(diào)整政策?！罢J房不認貸”、降低首付比例、降低按揭貸款利率……在一系列利好政策的刺激下，市場小幅修復(fù)，但仍待進一步恢復(fù)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹近日表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解當前房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。過去在解決“有沒有”時期，追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應(yīng)現(xiàn)在解決“好不好”問題、高質(zhì)量發(fā)展階段的新要求，亟須構(gòu)建發(fā)展新模式。

　　房地產(chǎn)市場延續(xù)轉(zhuǎn)型調(diào)整

　　“當前，我國房地產(chǎn)市場進入新發(fā)展階段，雖然已經(jīng)出臺了不少調(diào)整優(yōu)化措施，但是整體市場氛圍沒有大的改善，市場交易量沒有顯著上升，整體市場交易不活躍，觀望情緒濃厚，很多合理的住房改善性需求都沒有得到釋放。”中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任趙大旋告訴中國經(jīng)濟時報記者，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，正是總結(jié)了前一階段我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的積弊而提出的未來改善切入點。

　　當前，我國房地產(chǎn)市場正處于轉(zhuǎn)型調(diào)整中。國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)略增，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比漲跌互現(xiàn)。房地產(chǎn)投資和商品房銷售同比降幅也較上月有所擴大。

　　盡管出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策對市場產(chǎn)生了一定的刺激作用，但鑒于目前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，其作用有限。同時，房地產(chǎn)市場供過于求，“高債務(wù)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)發(fā)展模式易產(chǎn)生流動性風險，導致房企債務(wù)爆雷，所以，盡快建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的發(fā)展新模式具有重要性和緊迫性。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員王瑞民在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，上一輪房地產(chǎn)市場化改革，實際上是住房產(chǎn)業(yè)下游的市場化，即住房產(chǎn)品的市場化，但在上游土地和金融要素方面，市場化空間還沒有充分打開。進入城市化中后期以來，人口等要素進一步向以超大特大城市為中心的城市群集聚，但這些城市群特別是其中心城市的住宅用地供應(yīng)彈性不足，總體偏少，房價畸高，大量新市民基本體面的居住需求還沒有得到充分滿足，需要新的制度設(shè)計，以合理的成本為居民提供可支付的住房。

　　在趙大旋看來，上一階段，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要問題是粗放型的增長，未能有效地解決住房需求的不同城市間差異，城市內(nèi)部差異，因而容易造成房屋供給的空間需求不匹配問題，引發(fā)房地產(chǎn)市場的風險。從超大城市、城市集群等供需矛盾突出的房地產(chǎn)市場入手就是要解決這些城市的供需錯配問題，滿足這些城市中人民群眾對于美好生活的向往。

　　加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　7月24日召開的中央政治局會議提出，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。近日召開的中央金融工作會議強調(diào)，“加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

　　在成都理工大學副教授廖懷高看來，最理想的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，即回到房地產(chǎn)的住宅本身屬性，房價長期保持穩(wěn)定，保障房能夠覆蓋所有年輕人、低收入人群；有錢人購置別墅等類型的房產(chǎn)，需要繳納高昂的稅收；完全去掉房地產(chǎn)的投資屬性，不能將房地產(chǎn)作為賺錢的工具，購買房子以自己生活方便為原則。

　　在北京工作10多年的張力告訴中國經(jīng)濟時報記者，他理解的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以滿足剛性和改善性需求為重點，讓人們住上綠色、低碳、智能、安全的好房子。

　　安居樂業(yè)一直是人們對美好生活最質(zhì)樸的向往。在趙大旋看來，結(jié)合當前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新形勢，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建主要需要從兩方面發(fā)力。首先，始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足城市人民對美好生活的向往為發(fā)展目標，堅持做好大中城市的住房規(guī)劃工作，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，既能夠防止市場大起大落，也注意滿足住房合理的改善性需求。其次，建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度。這些要求全面改革當前的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售制度，努力消除房地產(chǎn)開發(fā)市場中群眾常常面臨的不確定風險，努力激勵開發(fā)商把競爭重點放到住房開發(fā)質(zhì)量和服務(wù)上來。

　　“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式重點要降低房企債務(wù)杠桿，逐步增加現(xiàn)房銷售，減少期房銷售?！敝袊嗣翊髮W國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大表示。

　　王瑞民告訴中國經(jīng)濟時報記者，隨著房地產(chǎn)發(fā)展階段和條件的變化，需要重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)函數(shù)，實現(xiàn)新階段和新條件下的新均衡。新模式是供求關(guān)系發(fā)生重大變化后，高質(zhì)量供給引領(lǐng)下的精細增長，房地產(chǎn)發(fā)展需要回歸民生優(yōu)先的政策目標，重點解決好兩個問題：一是基本居住需求得到滿足、支付意愿不足的老市民“買好房”；二是基本居住需求尚未得到充分滿足、支付能力不足的新市民“好買房”，從而實現(xiàn)供給創(chuàng)造并引領(lǐng)有效需求，也能帶動經(jīng)濟平穩(wěn)增長。

　　“新模式機制設(shè)計的關(guān)鍵是通過土地和金融要素的供給側(cè)改革來降低要素成本，例如，多元與適度靈活的住宅用地供應(yīng)降低土地要素成本，以更多股權(quán)融資等直接融資方式降低金融要素成本，為高質(zhì)量供給打開空間。同時，通過居住形態(tài)躍遷釋放新的住房需求，老市民沿著住房的階梯向上升級，他們置換下來的房子也能為解決好新市民住房問題創(chuàng)造有利條件，大城市的房子多了，供需關(guān)聯(lián)方式上也就有希望實現(xiàn)租購并舉與‘房住不炒’。短期怎么辦的要點是如何實現(xiàn)和諧地去杠桿化。”王瑞民表示。（記者 李曉紅）

　　轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)濟時報

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