一線城市二手房市場(chǎng)新變化

　　近期，樓市政策利好“組合拳”出臺(tái)后，對(duì)市場(chǎng)發(fā)揮出一定程度的助推效果，一線城市的二手房市場(chǎng)反應(yīng)明顯。

　　“我剛剛出手了越秀的老舊學(xué)區(qū)房，到黃埔那邊置換了一套四居室的二手房?！痹趶V州天河工作的陳浩（化名）告訴記者，“學(xué)區(qū)房的價(jià)格較高峰時(shí)期低了不少，但小孩已經(jīng)初中畢業(yè)，黃埔那邊的二手房?jī)r(jià)格也到位，所以就低于掛牌價(jià)20萬元左右出手了越秀學(xué)區(qū)房，完成了置換。”

　　自今年第三季度以來，廣州接連發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的新政策。例如，8月底廣州實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；9月廣州優(yōu)化限購條件，同時(shí)個(gè)人銷售住房增值稅免征年限及非廣州戶籍家庭納稅或社保繳納年限“5年改2年”，結(jié)合此前首套房貸利率下降、二套房最低首付比例下降、存量首套房貸利率下調(diào)等政策利好“組合拳”，一些觀望的剛需客開始蠢蠢欲動(dòng)。

　　據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2023年11月（統(tǒng)計(jì)周期為10月26日至11月25日），廣州市二手住宅共計(jì)網(wǎng)簽10182宗，環(huán)比增長(zhǎng)8.77%；二手住宅網(wǎng)簽面積為102.10萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.23%，這是廣州二手房成交量連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比上漲。

　　而在深圳，除了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，自11月23日起深圳執(zhí)行兩條樓市新政：一是下調(diào)二套住房首付比例，二是享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。受此提振，二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)一些回暖跡象。據(jù)深圳樂有家公布的數(shù)據(jù)，門店二手房成交量連續(xù)2周回升，上周環(huán)比漲幅近二成；二手房帶看環(huán)比上漲超過6%，市場(chǎng)信心持續(xù)恢復(fù)，加上年底最后一波傳統(tǒng)購房潮到來，看房量將持續(xù)上漲。此外，11月深圳二手住宅過戶成交3133套住宅，環(huán)比上漲13%，這是今年以來深圳第三次二手住宅過戶量超3000套。

　　“最近的帶看量明顯增多，但價(jià)格變化不大，目前購房者的承受能力依舊有限?！痹诟Ｌ锩妨制瑓^(qū)，一位區(qū)域資深房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，“在與客戶接觸過程中了解到，多數(shù)置換客戶的購房欲望還是很強(qiáng)，但礙于手上的二手房出手速度不及預(yù)期，所以只能調(diào)低價(jià)格，成交價(jià)低于參考價(jià)已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。從價(jià)格上來說，現(xiàn)在的深圳二手房?jī)r(jià)部分已回到2018年的水平?！?/p>

　　不過，對(duì)于政策帶來的刺激作用能否延續(xù)，受訪的多位房企營銷經(jīng)理和中介經(jīng)理均表示仍有待觀察，特別是購房者的信心仍有待修復(fù)。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周重點(diǎn)50城的情緒指數(shù)為-0.79，仍處于市場(chǎng)觀望區(qū)間低位。不過，市場(chǎng)情緒指數(shù)自8月份起邁入低迷區(qū)間，第42周市場(chǎng)情緒觸底，直至上周情緒指數(shù)由低迷區(qū)間改善回升至觀望區(qū)間低位，市場(chǎng)情緒筑底態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。

　　值得注意的是，11月一線城市二手房市場(chǎng)集體反彈。除了廣州和深圳，公開信息顯示，北京11月二手住房成交超過1.2萬套，環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)17.8%和16.7%；上海11月二手房網(wǎng)簽環(huán)比上漲約7.12%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，價(jià)格預(yù)期持續(xù)走弱，留存在市場(chǎng)上的基本為剛需和改善需求。而存量房市場(chǎng)足夠大，價(jià)格梯度合理，也為剛需和改善循環(huán)創(chuàng)造出條件，但房地產(chǎn)基本面（收入、就業(yè)、房?jī)r(jià)預(yù)期）并未好轉(zhuǎn)的情況下，需求釋放很容易出現(xiàn)短期回升后再次下滑的情況。對(duì)于進(jìn)一步的市場(chǎng)行情，可以寄希望于明年一季度，屆時(shí)還要視政策、房?jī)r(jià)、新房供應(yīng)等來綜合判斷，但季節(jié)性回升趨勢(shì)是確定的。

　　中指研究院分析師鄭俊彤表示，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化聚焦點(diǎn)，未來核心城市政策或繼續(xù)優(yōu)化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低交易稅費(fèi)等，核心二線城市有望進(jìn)一步放松限購政策。目前，僅部分核心城市市場(chǎng)保持一定活躍度，多數(shù)城市市場(chǎng)仍面臨著調(diào)整的壓力。從全國來看，市場(chǎng)恢復(fù)仍需要時(shí)間，修復(fù)過程較為緩慢。

　　轉(zhuǎn)自：證券時(shí)報(bào)

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