住房“以舊換新”如何更好發(fā)揮成效？專家：給到二手房業(yè)主足夠安全墊

　　日前，國務(wù)院印發(fā)《推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新行動方案》，一時間“以舊換新”成為了熱詞。值得一提的是，家電以舊換新在生活中習(xí)以為常，很多人卻不知道房子也可“以舊換新”。

　　商品房“以舊換新”是什么？“以舊換新”的政策背景、市場背景是什么？“以舊換新”怎么換？“以舊換新”政策展開中出現(xiàn)了哪些問題？住房“以舊換新”如何更好發(fā)揮成效？

　　住房“以舊換新”是什么？

　　“以舊換新”購房政策，是全國各地推出的購房政策，即購房者可先鎖定新房，再由中介進(jìn)行舊房銷售，或者由房企、第三方直接收購舊房，部分城市同時還提供換房補(bǔ)貼。

　　近期，多個城市細(xì)化政策幫助居民“以舊換新”。

　　4月18日，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于支持居民購買改善住房的通知》，即日起，全市范圍內(nèi)“以舊換新”購買新房的，可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠；購買新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度；同時不再審查購房者資格條件。

　　4月2日，江蘇省海安市，當(dāng)?shù)厥着唐贩俊耙耘f換新”房票集中發(fā)放儀式正式舉辦。針對首批參與“以舊換新”政策的業(yè)主，住房置換資金以“房票”形式發(fā)放兌換，業(yè)主可定向購買當(dāng)?shù)匾惶仔路?，一次性完成“買一賣一”。

　　4月1日，鄭州市六部門印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》。根據(jù)方案，2024年鄭州市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。鄭州按兩種方式進(jìn)行：一是鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(政府指定作為收購主體)收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房；二是政府政策鼓勵，群眾通過市場交易實(shí)現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”。

　　“目前熱點(diǎn)城市新房和二手房都出現(xiàn)了疲弱甚至相互競爭，循環(huán)降價(jià)的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)循環(huán)鏈條中斷。”在談及二手房以舊換新背景時，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“同時目前市場上存在賣一買一、賣舊買新、買小買大的改善型和消費(fèi)升級需求。當(dāng)市場失靈的時候，迫切需要政府及時的介入?！?/p>

　　從政策上來看，今年以來，2024年《政府工作報(bào)告》明確，要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。3月22日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，有效激發(fā)潛在需求，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，隨著《推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新行動方案》的印發(fā)，人們意識到，在房地產(chǎn)領(lǐng)域居民對住房消費(fèi)升級、美好人居的需求潛力很大。

　　從市場上來看，今年前三月，全國新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別下降19.4%和27.6%，絕對規(guī)模為2015年以來新低。

　　“新房交易不景氣與換房需求不活躍有關(guān)。當(dāng)前的新房市場以改善為主，需要將手上的房子賣出去。”李宇嘉坦言，“目前二手房交易以剛需為主，熱點(diǎn)城市90平米以下二手房交易占比約60%，說明需求潛力很大?！?/p>

　　“以舊換新”怎么換？

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年以來，已有超30個城市表態(tài)支持，并以三種形式進(jìn)行“以舊換新”。

　　其中，鹽城、蘇州等城市發(fā)放“以舊換新”購房補(bǔ)貼；寧波、濟(jì)南等部分城市聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購”服務(wù)；在蘇州相城區(qū)、鄭州、連云港等地，國企平臺或開發(fā)商直接收購舊房，業(yè)主售房款將用于在相應(yīng)房產(chǎn)項(xiàng)目購買新房。

　　具體如何操作？李宇嘉介紹，對于開發(fā)商或國資平臺直接收購的，是由換房群眾選定意向新房房源，與房企簽訂新房購買意向書。然后，專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對二手房進(jìn)行評估并出具相關(guān)報(bào)告，房企再與置換群體進(jìn)行洽談收購等。如果洽談成功，二手房出售資金將劃入第三方監(jiān)管資金賬戶，款項(xiàng)用于購置指定項(xiàng)目新建商品房，資金屬于閉環(huán)操作。

　　由政府提供稅收減免扶持的模式中，置換購房群體和房企簽約新房購買意向書后，房企、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)信息平臺優(yōu)先密集推送該二手房出售信息，如果交易成功，則推進(jìn)新房首付款繳納、按揭貸款等，交易不成功則新房意向合同自然失效。

　　“從目前各地推進(jìn)情況來看，主要是通過優(yōu)惠政策降低置換成本，消除置換信息不對稱，國企直接下場?！辈贿^李宇嘉也表示，國企直接下場是小眾案例，少部分拆遷安置房源和保障性住房可以通過存量房源收購，但基于國企資金實(shí)力、債務(wù)情況以及國企投資的資金平衡性和利潤及投資可行性考核審計(jì)等，國企直接下場很難放量。

　　而對于地方政府在“以舊換新”中的職能，李宇嘉分析認(rèn)為，是將可信賴的平臺建起來。同時，考慮到剛需支付能力和預(yù)期均疲弱的態(tài)勢，他建議加快推進(jìn)買賣雙方直接成交的手拉手交易，二手房帶押過戶，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等，以降低交易費(fèi)用。

　　另外，降低交易稅費(fèi)、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。多管齊下才能讓“以舊換新”產(chǎn)生激活市場的鲇魚效應(yīng)。

　　“以舊換新”政策展開中出現(xiàn)了哪些問題？

　　值得一提是，在“以舊換新”政策展開過程中存在頗多問題與難點(diǎn)。

　　例如，從業(yè)主的角度出發(fā)，舊房換新的價(jià)格是否合適、補(bǔ)貼、地段、房型、環(huán)境、交通等等，此外對于舊房是否能順利賣出，是否能無責(zé)退訂新房也是考量的因素之一。

　　“以舊換新，關(guān)鍵是激發(fā)二手房業(yè)主“以舊換新”的動力?！痹诶钣罴慰磥恚叩某霭l(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)就是真正從滿足業(yè)主住房消費(fèi)升級的愿望，并從降低置換成本、置換周期，并能買到心儀的、優(yōu)惠新房等角度施策。

　　值得一提的是，李宇嘉認(rèn)為“賣不掉二手房則無責(zé)退訂新房”很關(guān)鍵，該政策可以給到參與活動的二手房業(yè)主足夠的安全墊。

　　在維護(hù)業(yè)主權(quán)益方面，李宇嘉還提出，參與“以舊換新”的開發(fā)商，其新盤絕不能推尾貨，借機(jī)去庫存，而是要拿出優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目參與活動，而且要有價(jià)格上的優(yōu)惠。要選擇以改善購房為主、且需要“賣舊”然后才能“買新”的業(yè)主和偏改善在售新盤。

　　以舊換新，最大痛點(diǎn)是賣掉舊房，而事實(shí)上，目前二手房很難在2個月內(nèi)賣出。

　　“賣家要獲得‘買新’的優(yōu)惠價(jià)格，就得在‘賣舊’時能降低掛牌價(jià)，即降低掛牌價(jià)的損失，在買新房上獲得了補(bǔ)償?？焖儋u掉舊房并買新房，也有利于新房銷售，也是激勵開發(fā)商參與，并給予新房折扣優(yōu)惠的關(guān)鍵?！崩钣罴畏Q。

　　同樣，市場端，“以舊換新”也出現(xiàn)了一些疑問，舊房若是去化不佳，是否會讓房企等承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)？

　　“二手房后續(xù)如何利用是關(guān)鍵?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，各地要適當(dāng)關(guān)注“活化利用”概念，加快此類房源保值增值和更好使用。若是使用情況不錯，相關(guān)企業(yè)不會有太大風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵點(diǎn)是要把二手房的后續(xù)重新利用作為一項(xiàng)重要研究工作來對待。

　　“住建部門都要加強(qiáng)組織和動員，從市場化和尊重人性角度，調(diào)動各方積極性，把關(guān)聯(lián)各方(買賣雙方、中介機(jī)構(gòu)和行業(yè)協(xié)會、金融稅收機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu))的利益共同點(diǎn)激發(fā)出來，這是一個多方共贏的局面。”李宇嘉說。

　　對于住房“以舊換新”政策成效，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，短期來看，“以舊換新”政策有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，同時多地已經(jīng)發(fā)布保租房籌集計(jì)劃，未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來看，預(yù)計(jì)未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進(jìn)改善性住房需求釋放。

　　轉(zhuǎn)自：中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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