法拍房走紅背后的優(yōu)與憂

　　今年8月，北京居民小陳以667萬(wàn)元的價(jià)格在阿里拍賣平臺(tái)撿漏到北京朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)總面積110平方米的法拍房，這讓她高興不已?！暗乩砦恢煤托^(qū)環(huán)境都不錯(cuò)，價(jià)格比同地段房子低不少。提前做了不少功課，這套法拍房是已騰空、無(wú)租賃狀態(tài)，能免去后續(xù)不少麻煩?！?br/>

　　在社交平臺(tái)上，有關(guān)法拍房的話題正引發(fā)網(wǎng)友熱議，從購(gòu)買流程到出價(jià)攻略，再到避坑指南，有的經(jīng)驗(yàn)貼瀏覽量超幾十萬(wàn)次。從成交數(shù)據(jù)上也能看出法拍房尤其是法拍住宅愈發(fā)受到居民青睞。

　　按照司法拍賣規(guī)則，競(jìng)拍人需向法院一次性全額繳納購(gòu)房款，在實(shí)際操作過(guò)程中，常常因標(biāo)的物價(jià)值高、競(jìng)買人籌集資金困難，導(dǎo)致無(wú)人競(jìng)拍、流拍等情形發(fā)生。當(dāng)下，不少銀行針對(duì)購(gòu)房者需求，與法院合作力推法拍貸。但是資金困擾并不是問題的全部，在法拍房隱含的多重風(fēng)險(xiǎn)中，最被購(gòu)房者詬病的是清場(chǎng)過(guò)程遇到攔路虎，解決這一問題需要司法部門強(qiáng)力推動(dòng)。

　　避坑經(jīng)驗(yàn)帖獲超高瀏覽量

　　小陳介紹，前述房產(chǎn)起拍價(jià)為527萬(wàn)元，拍賣當(dāng)天幾番抬價(jià)，最終總價(jià)漲至667萬(wàn)元。“這套房子，阿里給出的評(píng)估價(jià)為760萬(wàn)元，京東給出的評(píng)估價(jià)為879萬(wàn)元。同地段二手房平均單價(jià)在6.4萬(wàn)元-6.5萬(wàn)元，這套房子到手單價(jià)不到6.1萬(wàn)元?！?/p>

　　談及拍賣前的準(zhǔn)備，小陳有一套心得：“競(jìng)拍前，準(zhǔn)備好保證金、各種稅費(fèi)，以及法拍機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)等。這套房子的保證金是100萬(wàn)元，不是小數(shù)目。要是沒拍成，平臺(tái)會(huì)把保證金退回。我們競(jìng)拍成功，保證金就會(huì)轉(zhuǎn)入法院的指定賬戶，后續(xù)再把尾款交上。”

　　此外，小陳認(rèn)為選房也大有講究。她先在平臺(tái)上瀏覽房源，再實(shí)地考察房子的質(zhì)量、朝向、裝修等情況，還要去找周圍住戶聊，了解房子有無(wú)其他異常，并且請(qǐng)了專業(yè)法拍服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房源分析。

　　在社交平臺(tái)上，有不少與小陳一樣購(gòu)買了法拍房的網(wǎng)友分享經(jīng)驗(yàn)，從購(gòu)買流程到出價(jià)攻略，再到避坑指南，經(jīng)驗(yàn)貼種類繁多，有的帖子瀏覽量超幾十萬(wàn)次。

　　根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年上半年累計(jì)成交拍品數(shù)量約7.85萬(wàn)套，較2023年上半年增長(zhǎng)約5.8%。其中，法拍住宅成交量為5.3萬(wàn)套，較2023年上半年增長(zhǎng)超6%。從金額來(lái)看，法拍住宅總成交金額有所增長(zhǎng)，成交均價(jià)有所下降。2024年上半年，法拍住宅成交金額765.3億元，占法拍房總成交金額49.8%，成交均價(jià)9075元每平方米。2023年上半年，法拍住宅成交金額761.8億元，占法拍房總成交金額49.6%，成交均價(jià)9606元每平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，法拍房的房源主要來(lái)自司法沒收、商業(yè)抵押貸款違約等。當(dāng)債務(wù)人無(wú)法償還債務(wù)時(shí)，其名下房產(chǎn)可能會(huì)被法院強(qiáng)制拍賣以償還債務(wù)?！跋噍^市場(chǎng)成交價(jià)，法拍房往往在價(jià)格方面有明顯折扣，主要是由于抵債資產(chǎn)處置通常具有時(shí)效要求，買方具有較強(qiáng)議價(jià)能力?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員任濤告訴記者。

　　某城商行貸款經(jīng)理小仇告訴記者，法拍房有一拍、二拍、變賣、重新掛拍等情況，折價(jià)率（成交價(jià)/評(píng)估價(jià)×100%）不盡相同，一拍折價(jià)率往往在七至八折，二拍折價(jià)率則是一拍起拍價(jià)的八折。一般情況下變賣起拍價(jià)等于二拍起拍價(jià)，但具體情況需要具體分析，往往是一房一議。

　　銀行找到新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)

　　“我們銀行有針對(duì)法拍房的貸款，但只能做純商業(yè)貸款，利率與二手房貸款利率一致，流程也與正常商貸流程一樣，差別是在放款前，需要找家保險(xiǎn)公司做擔(dān)保，保費(fèi)由客戶承擔(dān)，是貸款金額的1.5%?！毙〕鹫f(shuō)。

　　多位銀行內(nèi)部人士向記者表示，在當(dāng)前樓市環(huán)境下，將抵押物房產(chǎn)低價(jià)拍賣，有時(shí)是無(wú)可奈何，卻也催生了新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)?！白鳛殂y行來(lái)說(shuō)，肯定想盡快把抵押物處理掉，把不良貸款收回來(lái)。但不是所有的抵押物都那么好賣，有時(shí)候處置的房產(chǎn)狀況比較差，即使成功拍賣出去，但折價(jià)幅度大，無(wú)法覆蓋貸款本息。”某股份行成都地區(qū)一家支行負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　因而，如何防止抵押房產(chǎn)被低評(píng)、賤賣是銀行的關(guān)注點(diǎn)。某國(guó)有行吉林地區(qū)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人王然說(shuō)，該行會(huì)先開展市場(chǎng)調(diào)研，掌握周邊市場(chǎng)價(jià)格，并形成調(diào)研報(bào)告。然后，與評(píng)估公司共同踏查房產(chǎn)，了解房產(chǎn)實(shí)際情況，診斷優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)、賣點(diǎn)，將該行調(diào)研情況提供給評(píng)估公司作為參考，要求其給出更為合理、符合市場(chǎng)預(yù)期的評(píng)估價(jià)。

　　“我們傾向采用網(wǎng)上平臺(tái)公開拍賣方式，避免在拍賣過(guò)程中存在人為干擾。同時(shí)，會(huì)采取多種措施，尋找意向買家，促成拍賣成交?！蓖跞徽f(shuō)，該行會(huì)擴(kuò)展宣傳渠道，不僅會(huì)在省行、市行、相關(guān)支行張貼出售公告，在拍賣平臺(tái)發(fā)布信息，還會(huì)想辦法提升員工推薦積極性，通過(guò)廣播媒體發(fā)布廣告。同時(shí)，利用評(píng)估公司、拍賣公司、招標(biāo)代理公司、房屋中介機(jī)構(gòu)客戶多、客群精準(zhǔn)的特點(diǎn)，助力房產(chǎn)拍賣成功。

　　與法院等多方合作力推法拍貸是銀行新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)?！皞鹘y(tǒng)的司法拍賣，競(jìng)拍人需向法院一次性全額繳納購(gòu)房款。在實(shí)際操作過(guò)程中，常常因標(biāo)的物價(jià)值高、競(jìng)買人籌集資金困難，導(dǎo)致無(wú)人競(jìng)拍、流拍等情形發(fā)生。我們針對(duì)客戶的相應(yīng)需求，推出了法拍貸?！蓖跞徽f(shuō)。

　　今年以來(lái)，部分法院與銀行等金融機(jī)構(gòu)力推法拍貸，為符合條件的競(jìng)買人參與房產(chǎn)司法拍賣提供信貸支持，化解了購(gòu)房者為參與全款競(jìng)拍，短時(shí)間內(nèi)難以籌措大量資金的問題。

　　例如，今年5月陜西省延安市中級(jí)人民法院與中國(guó)銀行延安分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行延安小東門支行、延安農(nóng)村商業(yè)銀行等共同簽署法拍貸合作協(xié)議。“在前期引入數(shù)家專業(yè)輔拍機(jī)構(gòu)提升拍賣處置效率的基礎(chǔ)上，我們與轄區(qū)金融機(jī)構(gòu)合作推出法拍貸，助力法拍執(zhí)行降本增效。如果拍賣時(shí)發(fā)生無(wú)人競(jìng)拍、流拍等情形，被執(zhí)行人資產(chǎn)無(wú)法變現(xiàn)，申請(qǐng)人的勝訴判決無(wú)法得到有效執(zhí)行。”陜西省延安市中級(jí)人民法院表示，根據(jù)合作協(xié)議，專業(yè)輔拍機(jī)構(gòu)將全程參與涉案房產(chǎn)處置，為競(jìng)買人及金融機(jī)構(gòu)提供支持服務(wù)，規(guī)避房產(chǎn)可能存在的權(quán)屬糾紛、質(zhì)量問題、使用情況、物業(yè)費(fèi)、滯納金、稅費(fèi)等問題。銀行將進(jìn)一步加強(qiáng)法拍資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制，共同推動(dòng)法拍貸服務(wù)落地，以求實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人、買受人、銀行、法院、輔助機(jī)構(gòu)雙贏多贏共贏的效果。

　　檢察機(jī)關(guān)給出提示

　　北京德和衡律師事務(wù)所聯(lián)席執(zhí)行主任、商事與金融爭(zhēng)議解決部主任裴虹博在接受記者采訪時(shí)表示，法拍房?jī)r(jià)格能有明顯折扣的一個(gè)重要原因是，購(gòu)房者需承擔(dān)一定程度風(fēng)險(xiǎn)，比方說(shuō)房產(chǎn)清場(chǎng)困難、評(píng)估價(jià)格偏高、過(guò)戶手續(xù)復(fù)雜等。此外，為吸引更多競(jìng)拍者，法拍房起拍價(jià)也會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)。

　　“我就是踩了法拍房的坑，半年前拍下的房子，現(xiàn)在都沒住上，倒是先交了被前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)8000多元?！焙暇用裢鯄?mèng)的購(gòu)房經(jīng)歷就不如小陳順利了。她告訴記者，盡管自己以近市場(chǎng)價(jià)七折的水平買下法拍房，但前業(yè)主的父母一直占著房子。“對(duì)方賴著不走，我們也怕跟老人起糾紛惹麻煩，只能向法院申請(qǐng)強(qiáng)制騰房。但需要時(shí)間，來(lái)來(lái)回回半年過(guò)去了?！?/p>

　　在任濤看來(lái)，與普通商品房不同的是，法拍房可能涉及多方利益主體。居民在購(gòu)買法拍房時(shí)，需關(guān)注其背后風(fēng)險(xiǎn)。法拍房歷史遺留問題往往較多，不僅有經(jīng)濟(jì)問題，可能還會(huì)涉及社會(huì)問題，比如產(chǎn)權(quán)糾紛、占有使用等情況。

　　裴虹博告訴記者，法拍房有時(shí)存在產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的情況，比方說(shuō)法拍房可能存在多個(gè)債權(quán)人或抵押權(quán)人，最后導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛。這類糾紛通常在拍賣公告中不會(huì)提及，購(gòu)房者在成交后才能發(fā)現(xiàn)。部分法拍房可能因開發(fā)商問題，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，影響房屋正常交易和使用。此外，由于涉及其他隱性費(fèi)用，有時(shí)候法拍房成交價(jià)格可能無(wú)法真實(shí)反映實(shí)際購(gòu)房成本。

　　而在法拍房隱含的多重風(fēng)險(xiǎn)中，最被購(gòu)房者詬病的就是清場(chǎng)問題。裴虹博說(shuō)，有些法拍房一直被原業(yè)主及其家人占用，或者此前已經(jīng)簽署了有效租約，這會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者雖然擁有房屋所有權(quán)，但無(wú)法立即入住。特別是當(dāng)租約期限較長(zhǎng)或租金較低時(shí)，清場(chǎng)問題尤為復(fù)雜。盡管購(gòu)房者可以通過(guò)法律途徑解決，但耗時(shí)耗力。

　　記者在調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，不僅像王夢(mèng)等個(gè)人住房者遇到了清場(chǎng)問題，一些銀行內(nèi)部人士也存在法拍房帶來(lái)的困擾。

　　某國(guó)有行杭州地區(qū)一家支行負(fù)責(zé)人吳桐（化名）告訴記者，2023年該行某房貸客戶積欠本息40萬(wàn)余元，且長(zhǎng)期處于失聯(lián)狀態(tài)。根據(jù)借款合同約定，該行采取了訴訟手段。在勝訴后，他們才發(fā)現(xiàn)，作為抵押物的這套房產(chǎn)已在銀行申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全前與他人簽訂了租賃協(xié)議，租期一年，這使得該行難以立即處置房產(chǎn)。

　　“經(jīng)過(guò)多方溝通，租戶才愿意配合法院執(zhí)行，承諾在租期屆滿后主動(dòng)搬離房子。今年上半年，我們?cè)诎⒗锱馁u平臺(tái)拍賣這處房產(chǎn)，全額收回了不良貸款。這筆不良貸款自勝訴申請(qǐng)執(zhí)行到收回案款，歷時(shí)一年之久，給我們的貸后管理工作提供了警示作用。貸后工作疏忽將導(dǎo)致客戶跟蹤缺位、資產(chǎn)質(zhì)量下降等問題?！眳峭┨寡浴?/p>

　　8月9日，最高人民檢察院發(fā)布檢察機(jī)關(guān)依法加強(qiáng)民事執(zhí)行法律監(jiān)督、促進(jìn)司法拍賣房屋規(guī)范執(zhí)行有關(guān)情況。檢察機(jī)關(guān)辦案發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前個(gè)別司法拍賣房屋活動(dòng)存在“雷區(qū)”。有的競(jìng)買人為以較低價(jià)格競(jìng)得拍賣房屋，與他人惡意串通，損害產(chǎn)權(quán)人或其他競(jìng)買人的利益。

　　據(jù)最高檢通報(bào)，近年來(lái)，有被執(zhí)行人為逃避債務(wù)、阻礙執(zhí)行，利用“買賣不破租賃”制度，與他人惡意串通，通過(guò)倒簽合同、混合打款、虛假訴訟等手段，捏造虛假租賃關(guān)系，約定較長(zhǎng)的租賃期限并提前收取租金，阻礙房屋拍賣的正常進(jìn)行。此外，在司法實(shí)踐中，法院依法依規(guī)騰退房屋面臨許多難題，有時(shí)競(jìng)買人不得不延期收房。

　　結(jié)合監(jiān)督辦案，檢察機(jī)關(guān)提示，參與競(jìng)買司法拍賣房屋時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)事先了解相關(guān)流程和手續(xù)，詳讀公示信息，全面知悉房屋存在的各類風(fēng)險(xiǎn)，在理性預(yù)算、知悉風(fēng)險(xiǎn)、了解規(guī)則的前提下參加競(jìng)買。（記者 張佳琳）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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