“金九”拍地忙 “以價換量”仍是主流

　　本周，正式邁入樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“金九”階段。對于正處于調(diào)整期的樓市而言，今年的“金九”行情是觀察和影響后市走向的重要節(jié)點。對于廣州市場而言，這個9月不僅是房企推新促銷的節(jié)點，也是土地拍賣的“大月”，將有12宗宅地在9月競拍，涉及到金融城、琶洲等中心區(qū)熱點板塊，其成交行情也將成為影響樓價甚至整個樓市預(yù)期的重要因素。

　　房價數(shù)據(jù)出現(xiàn)積極變化　部分城市出現(xiàn)觸底反彈

　　上周末，位于黃埔的舊改大盤中建海絲城首次開盤，成為“金九”前搶跑的代表性項目。一些小戶型單位每平方米3.5萬元左右的售價，再次拉低區(qū)域價格，而這種明顯的“以價換量”策略效果不錯，開售現(xiàn)場人氣十足，項目報稱首開收金10.8億元，為近期去化較高項目之一。業(yè)內(nèi)人士表示，對于一個規(guī)模大盤而言，這說明價格符合或者低于市場預(yù)期，筑底價格的出現(xiàn)就會推動市場的成交。

　　當(dāng)下，對房價的走勢預(yù)期依然是影響置業(yè)意愿的關(guān)鍵因素。那么，這個“金九”對樓價的預(yù)期能夠穩(wěn)住嗎？

　　從目前新房市場價格來看，已出現(xiàn)降幅縮窄，結(jié)構(gòu)性上漲的行情。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場的調(diào)查數(shù)據(jù)，8月，百城新建住宅平均價格為16461元/平方米，環(huán)比上漲0.11%，同比上漲1.76%，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動，百城新建住宅價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲。

　　其中，一線城市新建住宅價格環(huán)比上漲0.27%，同比上漲3.41%。從廣州市場來看，新房價格8月環(huán)比下跌0.11%，同比上漲0.44%。

　　值得關(guān)注的是，根據(jù)緯房研究院、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會的監(jiān)測數(shù)據(jù)，一二線城市8月上半月房價自2022年4季度以來首次疑似觸底，其中廣州及北京更為明顯。絕大多數(shù)城市房價較最低點回升1-6個百分點。二線城市相對于一線城市，觸底回升現(xiàn)象更為明顯。除廈門外，其監(jiān)測的其他樣本城市普遍停止再創(chuàng)新低。大連、哈爾濱、天津等部分二線城市已經(jīng)抹去了近三個月的跌幅。

　　在近日萬科舉行的2024年中期業(yè)績推介會上，萬科董事會主席郁亮也表示，目前房價經(jīng)過3年的調(diào)整，已經(jīng)回落到相對比較合理的水平，新產(chǎn)品的性價比也得到了較大的提升，政策端對多樣化住房需求的支持，也讓買房變得更加容易。從供給側(cè)來看，目前行業(yè)的供給水平偏低，未來隨著供求關(guān)系、供需關(guān)系的改善，也為接下來市場走出低谷，重拾向上動力，創(chuàng)造了條件。

　　8月二手住宅價格繼續(xù)下行　成交結(jié)構(gòu)發(fā)生微妙變化

　　如果說一手新房價格出現(xiàn)筑底信號，將帶來市場上行的動力，那么二手房市場價格的穩(wěn)定將是推動樓市復(fù)蘇的基石。二手房市場成交價格和數(shù)量決定著能否支撐起改善型置業(yè)的行情。

　　中指院的數(shù)據(jù)顯示，8月百城二手住宅平均價格為14549元/平方米，環(huán)比下跌0.71%，跌幅較7月收窄0.03個百分點。當(dāng)前業(yè)主“以價換量”仍在帶動百城二手住宅價格繼續(xù)下行。核心城市二手房成交量環(huán)比回落，低基數(shù)下同比仍增長，但增幅有所收窄。

　　而以廣州市場來看，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月（統(tǒng)計周期：7月26日至8月25日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽8872套和88.28萬平方米，環(huán)比分別下降11.58%和12.80%。成交量沒有延續(xù)6、7月連續(xù)兩個月成交過萬套的原因，包括炎熱多雨天市民外出看房意愿較弱，暑假外出游玩市民暴增，“5·28政策”等利好在6月和7月已消化相當(dāng)一部分存量需求，市場新增需求不足。9月發(fā)展商將進(jìn)行的大規(guī)模促銷活動，一定程度上會分流部分客戶，二手房市場成交量預(yù)計也將延續(xù)下降態(tài)勢。

　　有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)表示，目前買家還價幅度相對較大，市場上“以價換量”特征明顯，部分急于變現(xiàn)或持有房源為高樓層樓梯樓的業(yè)主愿意擴大議價空間促成交。同時，因為板塊內(nèi)存在放盤意愿的業(yè)主此前已陸續(xù)掛牌，近期新增掛牌量增速有放緩。

　　值得關(guān)注的是，雖然廣州二手房市場價格整體仍呈現(xiàn)環(huán)比、同比下跌的情況，但成交結(jié)構(gòu)上的變化依然醞釀著推動市場走向的積極因素。根據(jù)合富大數(shù)據(jù)，8月16日-8月22日，廣州二手房成交多達(dá)一半個案為90㎡以下中小戶型，越秀、荔灣等市中心區(qū)域大齡二手房成交爆發(fā)。市中心“老破小”成交爆發(fā)，也帶動2萬-4萬元/㎡的低單價段二手房成交占比明顯提升，從8月9日-8月15日的42%提升至8月16日-8月22日的48%。

　　二手樓市處于階段性調(diào)整，持有越秀“老破小”二手房的業(yè)主，出貨套現(xiàn)意愿加強，而價格在經(jīng)歷調(diào)整期后，也回調(diào)到對買家相對吸引的位置。中心區(qū)小戶型的加速成交，也意味著對改善型需求釋放具有更大的支撐力。

　　多宗中心區(qū)地塊推出　將重新錨定中心區(qū)價格

　　除了一二手房市場的價格走勢，土拍市場的成交情況也是影響市場預(yù)期和判斷的關(guān)鍵因素。隨著近日多宗地塊接連掛牌，這個9月廣州將有12宗宅地進(jìn)行競拍，這在歷年的“金九”市場中，都是比較罕見的情況。

　　從競拍地塊來看，包括近期最引人關(guān)注的天河區(qū)臨江大道北側(cè)AT080722地塊（南方面粉廠地塊），起拍價達(dá)88億元，刷新了今年廣州宅地的起拍價紀(jì)錄，折合樓面地價5萬元/平方米左右。作為金融城西區(qū)首個開發(fā)的臨江地塊，將成為下半年廣州土地市場的風(fēng)向標(biāo)。此外，海珠推出了多宗熱門地塊，將成為中心區(qū)最熱的供應(yīng)區(qū)。琶洲南區(qū)三宗地塊，樓面地價在每平方米4.2萬~4.3萬元左右。相比幾年前出讓的時代大家地塊、中海觀澔府地塊5萬多/平方米的樓面地價，下調(diào)了不少。白云區(qū)推出的兩宗嘉禾望崗地塊，雖然整體體量不大，但也位于市場關(guān)注的熱門板塊。

　　總體來看，9月競拍地塊主要位于中心區(qū)，不乏大體量高總價地塊，其起拍價和成交行情對于中心區(qū)價格走勢判斷也將起到重要作用，尤其是金融城和琶洲的最新定價標(biāo)準(zhǔn)不僅考驗了目前市場的承接力水平，也將決定市場高端產(chǎn)品的價值走向。

　　【后市展望】

　　“金九銀十”置業(yè)好時機

　　綜合對樓價預(yù)期產(chǎn)生關(guān)鍵影響的一二手房市場價格、最新土地拍賣行情來看，這個“金九”，市場各方博弈的力量不小。

　　從房企來看，今年前8月，百強房企銷售總額26832.4億元，同比下降38.5%（前7月同比下降40.1%）， 累計同比降幅連續(xù)6個月收窄，目前“以價換量”的策略仍將是市場的主流。從數(shù)據(jù)來看，房價跌幅收窄或許預(yù)示著市場的一絲暖意，但這并不意味著房價會直線反彈。對于購房者而言，重要的是根據(jù)自身需求把握好節(jié)奏， “金九銀十”的行情也是進(jìn)行置業(yè)的一次重新審視與決策好時機。

　　而對于后市走向，中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，考慮到目前房地產(chǎn)市場仍處深度調(diào)整階段，政府預(yù)計將繼續(xù)堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合策略，以促進(jìn)市場加快企穩(wěn)。需求端，一線城市限購存較大優(yōu)化空間，同時繼續(xù)下調(diào)房貸利率、提高房貸利息抵扣個稅幅度等或為需求側(cè)政策優(yōu)化方向，以進(jìn)一步降低居民購房成本。供應(yīng)端，政策重點或聚焦加快國企收儲存量商品房節(jié)奏、推動項目“白名單”持續(xù)優(yōu)化落地、加大閑置土地盤活力度等方面。

　　整體來看，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的來臨，房企推盤促銷力度或?qū)⒓哟?，疊加政策支持進(jìn)一步落地顯效，短期內(nèi)核心城市市場活躍度預(yù)計將小幅回升。不過，前期土地縮量或制約房企供貨能力，或拖累銷售恢復(fù)，新房市場整體仍承壓。

　　而據(jù)克而瑞判斷，隨著傳統(tǒng)營銷旺季來臨，房企無論從推盤強度，還是營銷力度都將有所提升，9月整體成交或?qū)h(huán)比持增。但考慮到當(dāng)前市場行情，若無明顯政策性刺激，增幅或?qū)⒂邢蕖?/p>

　　轉(zhuǎn)自：廣州日報

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀