零公攤、贈送面積、得房率超100%……今年以來,多地樓市推出的“第四代住宅”引發(fā)市場關注。
近日,北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網發(fā)布《北京市高品質商品住宅設計導則(試行)》(以下簡稱《導則》)。其中首次提出,鼓勵在住宅首層設置架空層,打造室內外融合的共享綠色公共空間;鼓勵在小區(qū)內設置開放的風雨連廊;鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。
“北京此次新政策與南方城市的一些設計理念接軌,類似于‘第四代住宅’概念?!敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向《每日經濟新聞》記者表示,對購房者而言,新政策將帶來更高質量的居住環(huán)境。
每經記者注意到,隨著第四代住宅陸續(xù)在各地面市,或將實現以供給激活需求的目的。如今年以來,湖北上市的部分新樓盤在戶型設計與品質方面有明顯提高,高品質住宅出現銷售“日光”的案例,起到了市場風向標的作用。
多項住宅設計規(guī)則被突破
《導則》一經發(fā)布,便在北京新房市場引起較大反響。
每經記者注意到,《導則》首次提出鼓勵在住宅底層設置視線通透、空間開敞的架空層,作為居民公共活動、交往空間使用,架空面積可不計入容積率。
同時,鼓勵綜合考慮北方氣候特點、區(qū)域環(huán)境特征、建筑高度等因素,打造設計合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺,鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。鼓勵通過屋頂綠化、垂直綠化等形式實現多層次立體綠化;鼓勵通過在陽臺預設種植槽、種植箱、種植池、預留上下水條件等措施,提高室內外綠化環(huán)境品質。
而且,在不影響居民生活品質的前提下,住宅小區(qū)還可在場地內設置有蓋且不封閉的風雨連廊,用于連接相互獨立的建筑物或將建筑物與社區(qū)出入口、小區(qū)內廣場、游園、涼亭等公共空間相互銜接,方便居民休閑與出行。
一家頭部房企北京公司相關人士向每經記者介紹,此次《導則》內容對開發(fā)企業(yè)來說具有積極意義,相當于在建筑報規(guī)方面放松了管理尺度,能夠讓房子的得房率和小區(qū)業(yè)態(tài)得到提升。“開發(fā)商為了提升小區(qū)自身的產品力,早就有爭取設計架空層、風雨連廊和開敞陽臺,一直沒有被允許,此次《導則》終于在很多方面有所突破,對新開發(fā)的項目銷售也有幫助?!?/p>
值得一提的是,據公開資料,北京的華潤幸福里、京能電建洺悅灣以及頤和金茂府等小區(qū),此前就曾出現風雨連廊被拆除的情況,大興的招商璽多次報規(guī)風雨連廊才獲得審批。
北京另一家房企內部人士告訴每經記者:“鼓勵連廊還是挺好的。很多項目都連著門口的大堂做一部分,有儀式感,或者小區(qū)點狀分布的避雨防曬的涼亭,沒法讓每個單元都能連入。畢竟連廊太多交叉密布,基本都會切斷景觀整體性??梢孕纬赏暾B廊的是中式四合院?!?/p>
不過該人士也認為,因為天氣原因,北方很多小區(qū)購房者更愿意封陽臺?!伴_敞陽臺的后期管理是挑戰(zhàn),北方風沙天氣多,灰塵大,希望封陽臺的業(yè)主不在少數,但封陽臺會影響外立面美觀度,現在就有小區(qū)業(yè)主因為封陽臺樣式和品質而顯得五花八門?!?/p>
“新規(guī)旨在提升住宅舒適性”
“北京此次新政策與南方城市的一些設計理念接軌,類似于‘第四代住宅’概念。政策鼓勵的架空層設計和風雨連廊等措施,旨在增加得房率和提高新房使用面積。這些措施不僅提升了住宅的功能性和舒適性,還通過政策規(guī)范促進了住宅設計的創(chuàng)新和發(fā)展?!?/p>
柏文喜認為,對購房者而言,新政策也將帶來更高質量的居住環(huán)境?!百彿空呖梢云诖龘碛懈喙不顒涌臻g、改善的社區(qū)環(huán)境以及更舒適的居住體驗。例如,架空層設計將提供室內外融合的共享綠色公共空間,風雨連廊將方便居民休閑與出行。這些變化將直接影響購房者的居住體驗和生活質量?!?/p>
值得注意的是,克而瑞近期發(fā)布了《2024年度中國房地產產品力TOP100》榜單,克而瑞集團CEO張燕提到,榜單中統(tǒng)計的100個熱銷項目中,通過提升產品力創(chuàng)造出溢價,成為產品設計最突出的特點。“產品卷在哪里?首先是‘高贈送’,這得益于設計規(guī)范調整、第四代住宅落地,熱銷項目得房率一再提升。十大入圍項目平均得房率92.5%,遠超過往。”
事實上,今年9月20日,中共北京市委貫徹《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見發(fā)布,其中提及,健全支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求的政策機制,發(fā)揮住房公積金的住房保障作用;優(yōu)化房地產政策,適時取消普通住宅和非普通住宅標準,優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則,改革房地產開發(fā)融資方式和商品房預售制度。
彼時業(yè)內就曾預測,優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則即包括一是出讓低密度地塊(容積率在2以下),二是優(yōu)化用地建設規(guī)則,比如打造第四代住宅(庭院入戶、花園入戶、大飄窗和大陽臺、降低公攤等)、明確高度限制等。
在柏文喜看來,除了新建的住區(qū)項目,北京也應重視對已建成的既有住宅和老舊小區(qū)的改造和品質提升,充分利用存量空間資源。此外,建議加強對新的“設計導則”的宣貫,轉變陳舊的設計觀念和粗放的設計習慣,基于設計、建造和運維全過程視角,通過建筑師負責制機制,為北京成就更多高質量居住建筑。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴每經記者,北京此次對住宅設計的調整,包括架空層、公共空間、風雨連廊,以及設置開敞陽臺等,在北京過去的建筑里面是非常少見的,這種創(chuàng)新空間在北京地區(qū)的需求其實是很大的?!氨热邕@種開敞的陽臺設計確實能夠提高得房率,其實也相當于變相降低了房價,同時房屋使用功能又有創(chuàng)新和改進,這對于購房者來說都是好事。”(劉頌輝)
轉自:每日經濟新聞
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