從高歌猛進(jìn)到實(shí)質(zhì)調(diào)整，環(huán)北京區(qū)域在2011年之后的火熱表現(xiàn)，確實(shí)和北京投資需求外溢有很大關(guān)系。2011年后北京越來越嚴(yán)厲的限購政策，配合北京房價上漲，使大量有房屋投資意愿但沒有資格的買家不得不涌入環(huán)北京區(qū)域。但隨著去年317樓市新政的執(zhí)行，環(huán)北京區(qū)域也陸續(xù)升級了限購措施，至今環(huán)京區(qū)域的嚴(yán)厲限購也執(zhí)行了一周年。
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在一周年之際，繃了一年的環(huán)京新房市場，終于出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的“大放價”。霸州八五折，固安、永清均價低于一萬元，大廠降價萬元加推小戶型，一時間，環(huán)京區(qū)域的新房都捅破了窗戶紙，壓房、更名也不再遮遮掩掩，環(huán)京樓市是就此迎來了轉(zhuǎn)機(jī)還是將繼續(xù)探底？
環(huán)京進(jìn)入全款買房時代
2017年調(diào)控以來的北京樓市，已經(jīng)宣告進(jìn)入首付八成以上的買房時代。咫尺之遙的環(huán)京地區(qū)，雖然明面上首付并沒提升，但開發(fā)商通過特價、分期等方式，變相引導(dǎo)購房需求進(jìn)入全款時代。北京青年報記者了解到，自2018年農(nóng)歷新年以來，從北三縣到固安以及霸州等多個環(huán)京城市，新房銷售出現(xiàn)了局部熱搶場景。核心的特點(diǎn)就是：價格超級優(yōu)惠，折扣幅度很大，但要想享受優(yōu)惠，必須全款。
“大廠全款買房6折15000元”“香河降價四成開盤僅接受全款”“霸州全款買房7折優(yōu)惠”“固安新房銷售需全款”，涿州、永清等環(huán)京重鎮(zhèn)也無一不給出了極具誘惑的低價位，超低折扣，條件只有一個，就是全款！
購房人劉文3月初來到了燕郊、大廠一帶看房，這里距離北京副中心只有一河之隔，不但景色美麗，價格也讓劉文覺得很“美麗”。劉文告訴北青報記者，在他重點(diǎn)看的潮白新城孔雀城、早安北京、路勁國際城等項(xiàng)目中，無一例外都開出了全款買房優(yōu)惠的政策。
這個幅度有多大呢？以大廠某樓盤為例，該項(xiàng)目去年年底曾宣稱推出對員工房源，均價17000元/平方米，但過了新年以后，尺度明顯放大，據(jù)銷售人員介紹，項(xiàng)目目前對外地客戶全款銷售，全款一次性15000元/平方米起，全款分期一年16000元/平方米起，全款分期三年均價18000元/平方米。
“昨天開出一部分房子，銷售說5分鐘就搶光了。”劉文告訴北青報記者，位于潮白新城的另一個大盤早安北京，最新的開盤價為15500元。相比較去年的高點(diǎn)，也差不多降價1萬元。對于沒有購房資格的外地人來說，全款才是享受優(yōu)惠的先決條件。
在大廠開發(fā)商首開全款先河后，燕郊、香河、永清等地也在迅速跟風(fēng)。有副中心后花園之稱的香河縣，另一知名地產(chǎn)企業(yè)榮盛發(fā)展，也開打全款購房牌。
香河的樓盤從榮盛的花語城到綠地的京21區(qū)項(xiàng)目，都加入到這波全款銷售的熱潮中。
汪洋是北京某中介公司的經(jīng)紀(jì)人，除了二手房買賣外，也負(fù)責(zé)介紹購房人去環(huán)京購房，他就現(xiàn)場參與了香河花語城的開盤，汪洋告訴北青報記者，花語城選擇了在夜里開盤，項(xiàng)目只接受全款或全款分期，但當(dāng)天晚上仍被購房人定下了上百套房源。
另外，還有綠地京21區(qū)，也打出了12400元的優(yōu)惠均價，前提同樣是全款或全款分期方式銷售。
相比之下，最為勁爆的還是霸州的開盤消息。今年因?yàn)榫┬鄢请H的開工建設(shè)，距離雄安較近的霸州開發(fā)商們紛紛打算趁熱打鐵，推盤銷售。
霸州最知名的樓盤以超低折扣7.1折開盤，單價降至8500元/平方米。
按照100平方米一套粗略一算，原來總價125萬的房子，全款85萬就能拿下，整整省了40萬，相當(dāng)于比免了首付還多。
為什么給出這么大的折扣，該項(xiàng)目一位負(fù)責(zé)人表示，這次主要拿出的100套房源不是普通住宅，而是規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)公寓，銷售時有資格限制，所以給出了全款低折扣的活動。
現(xiàn)場銷售人員也不厭其煩地對客戶講，“現(xiàn)在是最后的機(jī)會了，賣完就漲價，買到就是賺到了。”
環(huán)京樓市的全款購房時代，自然少不了鄰近新機(jī)場的固安。據(jù)了解，固安某項(xiàng)目以全款8.5折開售。而在2017年，該項(xiàng)目還需要交一萬元的排卡費(fèi)，單價達(dá)到了2.3萬元/平方米，想買好的樓層還得找找關(guān)系。僅過了一年，項(xiàng)目再開盤就成了全款分期三年單價1.6萬元/平方米，全款一次性1.35萬元/平方米，單價降幅近一萬元。假設(shè)購房人都是全款入，按照90平方米算，這一年相當(dāng)于虧了85萬元。
緊跟隨固安的永清、涿州也未能免俗，眾多在售項(xiàng)目都推出了全款+優(yōu)惠的模式進(jìn)行開盤銷售，甚至還在全款優(yōu)惠的基礎(chǔ)上加送車位。
不難看出，環(huán)京調(diào)控一周年以來，外地人在環(huán)京和環(huán)雄安區(qū)域購房都需要提供三年社保和納稅證明，眼看市場冰凍，開發(fā)商開始坐不住了，回款需求使得開發(fā)商想盡辦法促銷，環(huán)京樓市的新房在降價的同時也進(jìn)入全款購房新時代。
可“壓房”可“更名”
不僅是通過全款來繞開限購政策，環(huán)京開發(fā)商重拾曾經(jīng)的“壓房”和“更名”措施。
2018年3月初，李輝和幾名購房者在一家上市中介公司的指引下，來到了永清某項(xiàng)目售樓處。在售樓處，項(xiàng)目的銷售人員輪番勸說李輝繳納訂金，并告訴他，可以三年不辦理網(wǎng)簽和交房，等市場轉(zhuǎn)好了就轉(zhuǎn)手，直接收益幾十萬元。
想掙這幾十萬元，其實(shí)很簡單，銷售人員表示，該項(xiàng)目主要面對投資者，均價1.3萬元，30%首付，先交2萬元訂金，鎖定選好的房源，7天內(nèi)交齊首付，等三年轉(zhuǎn)手就行了。
但三年后是否保證能轉(zhuǎn)手？面對李輝的提問，銷售人員自信地表示，“現(xiàn)在政策這么嚴(yán)厲，嚴(yán)重打壓了地方財(cái)政收入，政府工作人員都快發(fā)不出錢了，你覺得會長久持續(xù)嗎？肯定是要放開的，到時候怎么會不好轉(zhuǎn)手？”
正是這個邏輯讓投資客們一直盯著環(huán)京，對賭政策的松動。按照限購政策，納稅在北京的李輝并不具備購房資格，但銷售人員表示，對于投資來說，并不需要購房資格，先把房子拿下，不辦理網(wǎng)簽還能省稅錢呢。
這一模式在業(yè)內(nèi)被稱為“壓房”，即繳納一定比例首付款或全款鎖定一套具體房源后，既不能網(wǎng)簽，也無法收房，未來房源的出路有兩種：或轉(zhuǎn)手倒賣賺取差價；或解決購房資格后回歸到正常交易。
當(dāng)前的環(huán)京樓市中，為了繞開限購，“壓房”已經(jīng)成了公開的秘密。
其實(shí)，類似的銷售手段早在2017年國慶節(jié)前后就開始實(shí)施。彼時，固安、永清和香河等地部分項(xiàng)目就開始針對不具備購房資格的外地人推出這一模式，隨后，越來越多的地區(qū)和項(xiàng)目開始參與進(jìn)來。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，正常購買環(huán)京區(qū)域房產(chǎn)，應(yīng)該先到當(dāng)?shù)胤抗芫謱徍速彿空呤欠窬邆滟彿抠Y格，審核通過后，拿著當(dāng)?shù)胤抗芫珠_具的購房資格證明，才能辦理購房合同。但實(shí)際上，在環(huán)京的售樓處里，早已通過“壓房”、“更名”走著另外一條購房渠道。
如果不想壓房，直接買房呢，開發(fā)商也會協(xié)助解決購房資格的問題，主要是由購房者自行或由銷售人員幫助在本地找一家公司掛靠繳納社保和個稅，“社保如果在北京交了，就不能在當(dāng)?shù)卦俳?，可以繳納個稅，還便宜，三年下來不到一萬塊。”有項(xiàng)目的銷售人員表示。
對于購房者而言，解決購房資格只需要三年時間和不到萬元的成本，且與2017年3月份限購前后相比，目前環(huán)京房價普遍下跌幅度較大，也吸引了一部分抄底需求。
長期仍看好環(huán)京
環(huán)京調(diào)控加碼一周年之際，開發(fā)商爆出的降價和灰色操作空間，其實(shí)也都是淡季下回款自救的方式。
雖然降價幅度相比一年前動輒萬元以上，但開發(fā)商仍能保證一定的利潤空間。以8.5折賣房的霸州為例，折扣后的銷售價格是8500元/平方米，但去年霸州土地成交的最高樓面價是2678元/平方米，也就是說，只要賣到5000以上開發(fā)商就能收回成本。因此這類一次性付款，不但完成了去化，也緩解了資金鏈壓力。
不僅如此，雖然新盤以全款名義降幅明顯，但作為環(huán)京風(fēng)向標(biāo)的燕郊，二手房價格卻在連續(xù)下跌后迎來了穩(wěn)定。鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，以去年暴跌的福成上上城5期為例，目前的成交均價在17000元/平方米左右，部分優(yōu)質(zhì)房源報價甚至達(dá)到了2萬元/平方米，相比去年最低谷的14000-15000元/平方米明顯企穩(wěn)。
中信證券的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，廊坊(主要是燕郊)二手房掛牌均價達(dá)到22312元/平方米，同比下降28.2%；二手成交均價19475元/平方米，同比下降31.1%。不過，到最近兩個月廊坊二手房成交均價已經(jīng)開始穩(wěn)定。區(qū)域目前低點(diǎn)應(yīng)該是2017年二三季度，當(dāng)前市場與2017年四季度基本類似。燕郊片區(qū)價格還小有漲幅。
一位開發(fā)商的營銷總監(jiān)告訴北青報記者，對于環(huán)京的未來，預(yù)計(jì)還是整體平穩(wěn)向上的。目前的環(huán)京區(qū)域，全國知名房地產(chǎn)開發(fā)商都在片區(qū)里找地。他們自己每個月都會收到研究部門匯報的市場最新情況，這也反映了大家對于未來預(yù)期的看好。
對于環(huán)京樓市的價格走向，一位知名業(yè)內(nèi)分析師表示，從客觀上分析，環(huán)京樓盤的房價不能說已經(jīng)觸底，但很難再低了。因?yàn)槭袌鲂?yīng)已經(jīng)打開。第三方研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)京市場在2018年2月份整體成交量大約為17萬平方米，環(huán)比下降了4%，同比下跌了78%，幾乎是一個谷底市場了，但隨著3月份開發(fā)商的全款測試，基本也都試出了區(qū)域的底價，像大廠15000元/平方米左右，永清9500元/平方米，霸州8500元/平方米，基本相當(dāng)于2015年時的價格，那時的燕郊15000元/平方米，大廠12000元/平方米，香河7500元/平方米。因此預(yù)計(jì)環(huán)京區(qū)域的價格谷底基本形成。
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記者手記
環(huán)京可以抄底了嗎？
環(huán)京區(qū)域的降價雖然伴隨著全款等條件，但從許多售樓處的反應(yīng)來看，仍吸引了不少抄底的購房人，那么現(xiàn)在的環(huán)京到了可以抄底的階段了嗎？還是沖進(jìn)去的仍是一波待收割的“韭菜”呢？
投資抄底風(fēng)險大
實(shí)際上，根據(jù)北青報記者了解到的情況看，目前環(huán)京區(qū)域新盤流行的全款買房等，說到底都是為了避開三年社保的限制，對于在北京沒有購房資格或是承受不起房價的剛需來說，反正早晚要在環(huán)京安家置業(yè)，趁著這股優(yōu)惠風(fēng)潮買入一套是合理的，但對于打算投資的購房人來說，全款則面臨著太多的不確定性。
無論是全款還是全款分期，風(fēng)險都是一樣大的，因?yàn)闆]有信貸杠桿，對于自有資金要求較高，并且伴隨著政策隨時叫停的風(fēng)險。無論是香河的全款還是霸州等地的全款買房，雖然給出了各種誘人的優(yōu)惠，但由于沒有銀行支持，所有的風(fēng)險都由購房人承擔(dān)，尤其是這種購房方式是建立在政府監(jiān)管睜一只眼閉一只眼的情況下，一旦政策加碼強(qiáng)力叫停，全款買房、抄底或者更名都很可能成為黃粱一夢，對于自住還好，但對于投資需求來說，風(fēng)險過大。
出租收益不如北京商住
為什么說現(xiàn)在的環(huán)京還不適合投資，一方面是房住不炒的定位，另一方面，也是環(huán)京的收益率和變現(xiàn)率過低。
以大廠某全款打折促銷的項(xiàng)目為例，全款買房后，單價15000元/平方米，80平方米的兩居室，售價均為120萬元左右，并且交房一般都是兩年后，也就是說交了120萬元，兩年后才能拿到房子。而目前大廠的兩居室租金價格在1500元/月/套左右，兩年后靠出租，回報率只有1.5%左右。
而同樣的錢，在房山可以買到現(xiàn)房二手商住，以萬科長陽天地為例，40平方米的LOFT，實(shí)際使用面積接近80平方米，售價120萬元左右，不但不需要等待兩年，而且直接就能以2500元/月/套的價格出租，回報率翻了一倍。因此，從現(xiàn)金流角度考慮，環(huán)京即便是價格進(jìn)入谷底，但對于投資需求來說，仍然不是劃算的買賣。
開發(fā)商轉(zhuǎn)向新型綠色建筑
在投資需求受遏制的情況下，環(huán)京開發(fā)商們也在轉(zhuǎn)換思路。龍湖就在環(huán)京的高碑店項(xiàng)目上試驗(yàn)產(chǎn)城結(jié)合和綠色科技建筑，已完成住宅層面的“消費(fèi)升級”。
據(jù)了解，河北高碑店位于雄安以北，北京以南，高鐵半小時直達(dá)的區(qū)域。龍湖在這里打造了全部為被動房的產(chǎn)城結(jié)合項(xiàng)目列車新城。所謂被動房，既具有“三高特性”的房屋——高能效、高質(zhì)量建造、高舒適。契合了住宅領(lǐng)域品質(zhì)升級綠色環(huán)保的趨勢。
與一般的環(huán)京住宅項(xiàng)目不同，龍湖高碑店項(xiàng)目打造的被動房將是采用德國被動房認(rèn)證兼具中國國情的綠色住宅項(xiàng)目，建成后可以在室內(nèi)沒有暖氣、空調(diào)的情況下，一年四季保持在舒適的溫度，年節(jié)約能耗達(dá)到90%以上。
在進(jìn)行了幾個單體項(xiàng)目的探索并獲得德國被動房PHI認(rèn)證后，龍湖將規(guī)?；旁诹烁弑炅熊囆鲁?，意味著整個社區(qū)的所有樓棟都要達(dá)到被動房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，未來將成為環(huán)京區(qū)域乃至整個亞洲最大的被動房節(jié)能建筑群。
（原標(biāo)題：價格接近2015年環(huán)京樓市進(jìn)入全款買房時代）
轉(zhuǎn)自：北京青年報
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