萬科年報(bào)再傳悲觀信號(hào)

　　3月17日晚，萬科發(fā)布“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”策略實(shí)施以來的首份業(yè)績報(bào)告。

　　年報(bào)顯示，萬科2019年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3678.9億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億元，分別同比增長23.59%和15.10%。萬科營收、凈利潤增速均低于2018年。

　　這被市場解讀作“經(jīng)營績效不及預(yù)期”、“為平滑利潤采用激進(jìn)費(fèi)用確認(rèn)方式”等，社交平臺(tái)甚至連夜掛出“萬科業(yè)績是否達(dá)到預(yù)期”的大討論。

　　經(jīng)營績效略顯沉悶

　　2019年年初，萬科提出“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”，并稱這是保證萬科“活下去”的關(guān)鍵。

　　雖然此次的營收、凈利潤雙增，但增速均低于2018年。此外，萬科多個(gè)核心利潤指標(biāo)均有下滑。萬科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5個(gè)百分點(diǎn)，全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為20.7%，較2018年下降1個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)投資收益49.8億元，同比減少26.6%。

　　萬科首席執(zhí)行官、總裁祝九勝回應(yīng)涉公司盈利能力下降稱，“我們四年前對(duì)自己內(nèi)部的要求就不是要重視單純的銷售規(guī)模，而我們更強(qiáng)調(diào)、更重視的是質(zhì)量，我們找了一個(gè)指標(biāo)回款率、回款水平，要做到應(yīng)收盡收，能回的盡快回，改善優(yōu)化現(xiàn)金流的情況”，“整個(gè)行業(yè)毛利的下降可能是長期的趨勢。”

　　具體來看，這與萬科計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、資本化利息費(fèi)用前置有直接關(guān)系。

　　截至2019年報(bào)告期末，萬科存貨金額為8970.2億元，較2018年底增長19.6%。其基于審慎的市場策略，對(duì)仍存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為29.9億元。

　　本年計(jì)提的存貨減值準(zhǔn)備，影響本報(bào)告期稅后凈利潤11.4億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤7.8億元。

　　另外值得關(guān)注的是，萬科在費(fèi)用處理上，采取了較為積極的確認(rèn)方式，也是公司利潤展現(xiàn)不完美的原因。

　　報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)際利息支出合計(jì)139.6億元，其中資本化的利息合計(jì)56.9億元，資本化利息費(fèi)用化率為40.76%。

　　由于房企收入和結(jié)算通常存在錯(cuò)配現(xiàn)象，利息資本化是有一定合理性的，它其實(shí)只是將利潤前置，因?yàn)槔①Y本化后未來結(jié)算時(shí)成本會(huì)更高，利潤會(huì)更低。但相較于大多數(shù)房企的資本化利息費(fèi)用化率介于80%上下，萬科的資本化利息費(fèi)用化率較低。

　　現(xiàn)金流折射房企融資困境

　　步入2020年，困擾房企2019年的首要難題融資難似乎已得到改善。業(yè)績會(huì)上稱“更強(qiáng)調(diào)、更重視的是質(zhì)量，而非銷售規(guī)?！钡娜f科近日也在積極推動(dòng)各項(xiàng)債務(wù)融資活動(dòng)。

　　日前，萬科公開發(fā)行不超過人民幣90億元公司債券已獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）（下稱“本期債券”）發(fā)行規(guī)模不超過人民幣25億元本期債券發(fā)行工作已于2020年3月16日結(jié)束，品種一實(shí)際發(fā)行規(guī)模15億元，最終票面利率為3.02%；品種二實(shí)際發(fā)行規(guī)模10億元，最終票面利率為3.42%，均屬于近年低位。

　　但是，“房住不炒”主基調(diào)下，地產(chǎn)行業(yè)融資渠道繼續(xù)受到嚴(yán)格監(jiān)管，房地產(chǎn)貸款增速回落。2019年末，全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長14.8%，增速較上年末回落5.2%。

　　祝九勝說，公司不對(duì)近期的全球量化寬松，以及國內(nèi)的降準(zhǔn)等貨幣政策“抱有太高的預(yù)期”，因?yàn)閲鴥?nèi)資金主要將用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，跟地產(chǎn)關(guān)系不大。

　　從數(shù)據(jù)上看，即便龍頭萬科，也確實(shí)遭遇了極其嚴(yán)重的融資困局。在房企債務(wù)總量控制的總體基調(diào)之下，萬科的債務(wù)總額如期下降。截至2019年底，萬科有息負(fù)債合計(jì)2578.5億元，占總資產(chǎn)的比例為14.9%。而2018年，這兩個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)錄得2612.1億元、17.1%。

　　具體到現(xiàn)金流上，萬科2019年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈額同比下降240.45%。其中，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別同比上升35.90%、57.50%。但籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比下降174.42%，成為拖累現(xiàn)金流的核心因素。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年萬科籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入同比下降27.12%至1234億，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出同比增長25.88%至1567億，一增一減的剪刀差，使得萬科籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流出額度高達(dá)333.38億元。

　　無論是主動(dòng)收縮，還是被動(dòng)降杠桿，萬科的融資情況，或許只是行業(yè)面上的一個(gè)縮影。積極的信號(hào)是，截至2019年底，萬科凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）為33.9%，在行業(yè)中繼續(xù)維持較低水平。

　　萬科董事會(huì)主席郁亮在回應(yīng)面對(duì)新冠肺炎疫情的突然來襲之際也再度延伸到企業(yè)的生存之難。他說道：“一年半之前，也就是2018年秋天，萬科秋季例會(huì)的主題是‘活下去’，這在當(dāng)時(shí)是出于‘居安思?！目紤]，讓我們保持清醒和警惕，但是沒想到在今天，‘活下去’變成一個(gè)特別真實(shí)的存在，我希望每個(gè)人、每個(gè)企業(yè)都能健康地活下去，活得好，活得久?！?/p>

　　種種跡象顯示著，高呼“活下去”的萬科確實(shí)是在做著最壞的打算。

　　千億級(jí)業(yè)務(wù)焦慮未解

　　地產(chǎn)主業(yè)外尋求第二價(jià)值曲線幾乎是不少房企近年探索的命題。

　　回溯萬科多元化業(yè)務(wù)的大致軌跡，上世紀(jì)90年代，在遍地黃金的時(shí)候，萬科早早地開始了專業(yè)化的轉(zhuǎn)型。2012年，在外界普遍認(rèn)為地產(chǎn)還在黃金時(shí)代時(shí)，基于白銀時(shí)代的判斷，萬科啟動(dòng)了“城市配套服務(wù)商”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并于2018年升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。萬科在鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，新業(yè)務(wù)框架逐步拉開，目前已延伸至租賃住宅、商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、物流倉儲(chǔ)服務(wù)、冰雪度假等領(lǐng)域。

　　作為地產(chǎn)主業(yè)外最搶眼的業(yè)務(wù)板塊，萬科物業(yè)整體保持著穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。

　　繼2018年萬科物業(yè)錄得營收同比增長33.0%至97.96億元，萬科物業(yè)2019年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增長29.7%至127.0億元。相較于地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)2019年?duì)I業(yè)收入同比增長23.90%而言，萬科物業(yè)營業(yè)收入增幅更為強(qiáng)勁，同比增長達(dá)29.65%。

　　同時(shí)，2020年2月份萬科物業(yè)搶先開啟規(guī)模2萬人的招聘計(jì)劃。這也令外界看到了萬科進(jìn)一步壯大物業(yè)發(fā)展版圖的意圖。萬科物業(yè)無疑是萬科多元化業(yè)務(wù)版圖中最有望率先突破的業(yè)務(wù)板塊。

　　在年度業(yè)績推介會(huì)上，郁亮不僅明確否定了近日市場盛傳的萬科物業(yè)入股天驕物業(yè)51%股權(quán)，并再度重申，“我們物業(yè)暫時(shí)沒有上市計(jì)劃，或者說在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)沒有上市計(jì)劃，當(dāng)人們把萬科物業(yè)當(dāng)成城市服務(wù)商的時(shí)候我們才會(huì)考慮讓它上市，這點(diǎn)請(qǐng)大家耐心等一等，讓它更好地成長以后再讓它上市?！?/p>

　　萬科與不少投資者一樣深知轉(zhuǎn)型不易。萬科在2018年提出鞏固“基本盤”策略之際，就有言明“幾乎不可能再找到像房地產(chǎn)開發(fā)這樣客單價(jià)以百萬計(jì)，而且可以依托標(biāo)準(zhǔn)化快速復(fù)制的實(shí)業(yè)業(yè)務(wù)”、“不可能再遇到一個(gè)與過去二十年房地產(chǎn)開發(fā)一樣，幾乎所有參與者都能賺錢、都很難虧錢的黃金時(shí)代”。

　　這種尋找房地產(chǎn)之外的千億級(jí)新業(yè)務(wù)的焦慮被外界認(rèn)為是萬科這兩年最大的焦慮，也被認(rèn)為是萬科股價(jià)難以得到提振的核心因素之一。

　　但地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)競爭早已轉(zhuǎn)為重量級(jí)選手掰手腕，稍不留神就容易招來致命性打擊，貽誤發(fā)展時(shí)機(jī)，可以說地產(chǎn)業(yè)務(wù)不進(jìn)則退。

　　轉(zhuǎn)自：第一財(cái)經(jīng)

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