“五一”樓市迎來年內(nèi)首場“大考”

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1至3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資21963億元，同比下降7.7%，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，商品房銷售額20365億元，同比下降24.7%。但需要注意的是，這幾項指標的降幅與1至2月時相比均有所收窄，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額收窄8.6個百分點，商品房銷售面積收窄13.6個百分點，商品房銷售額收窄11.2個百分點。

　　這說明隨著新冠肺炎疫情防控形勢逐步好轉(zhuǎn)，社會生產(chǎn)生活秩序加快恢復，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，已開始逐步恢復元氣。截至目前，在保障疫情防控需要，對到訪人員進行體溫測量和信息登記的基礎上，廣州各地樓盤營銷中心和中介門店已基本恢復正常營業(yè)狀態(tài)，樓市成交狀況也已有所起色。

　　由于新冠肺炎疫情導致春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)和三月傳統(tǒng)“小陽春”行情未能出現(xiàn)，因此即將到來的“五一”假期也讓人們對房地產(chǎn)市場的成交狀況備受期待。

　　廣州樓市已逐步恢復

　　疫情導致銷售中心和房產(chǎn)中介停業(yè)，使得房地產(chǎn)市場成交也一度陷入停滯。

　　以一手房成交數(shù)據(jù)為例，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，在廣州，今年1月一手房網(wǎng)簽量為3775套，同比去年1月下降25.12%。

　　需要注意的是，1月樓市成交主要仰賴于春節(jié)前疫情防控形勢尚不嚴峻的階段，1月22日當天實現(xiàn)的網(wǎng)簽量仍有72套，但從1月24日起，一手房成交量一直處于零星個位數(shù)，彼時受到春節(jié)假期和疫情持續(xù)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)相關銷售業(yè)務均已暫停。

　　由于疫情造成春節(jié)假期被延長，網(wǎng)簽處于個位數(shù)的局面一直持續(xù)到2月9日。到了2月10日，網(wǎng)簽套數(shù)終于站上兩位數(shù)，達到25套，這與廣州2月10日開啟復工進程相吻合。隨后，廣州一手房單日網(wǎng)簽套數(shù)開啟了波動爬升的進程，并在2月19日單日突破百套。但由于彼時房地產(chǎn)行業(yè)因疫情防控要求未能完全恢復正常辦公和銷售，最終2月一手房共計網(wǎng)簽1340套，同比去年下降了61.34%。

　　從3月6日開始，除個別日期外，廣州一手房單日網(wǎng)簽量已基本坐穩(wěn)百套以上的水平，其中有5天單日網(wǎng)簽量超過300套，最高的3月31日網(wǎng)簽量達到450套。盡管3月5877套成交量與去年9174套相比仍然縮水35.94%，但仍然與往年3月一手房成交量偏多的規(guī)律相似。

　　截至4月27日，廣州4月一手房網(wǎng)簽量已有4994套，達到去年4月全月網(wǎng)簽量的65.57%，一手房市場逐步復蘇的跡象已經(jīng)非常明顯。而在廣州二手房市場，根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計，3月份廣州二手房中介網(wǎng)簽量3328宗，是2月的3.6倍。盡管同比去年仍然下降43%，但從成交走勢來看，截至3月底網(wǎng)簽量連續(xù)8周上漲。

　　住宅去化周期約11.7個月

　　盡管廣州樓市在復蘇，但和去年對比來看，各月成交量仍有較大幅度的縮水。也有機構(gòu)指出，這與去年上半年的“小陽春”行情密切相關。

　　從2017年廣州“3·17”“3·30”兩輪新政發(fā)布后，2018年3月至4月的成交量同比明顯下滑，但到了2019年3月，網(wǎng)簽量與2018年同期相比又上漲了41.64%，出現(xiàn)了一波“小陽春”行情。當時有機構(gòu)分析稱，3月一手房成交明顯上漲主要是由于增城、南沙等地網(wǎng)簽量明顯增加，另外中心城區(qū)的荔灣、白云等地同樣網(wǎng)簽數(shù)字較高。另外，當時的廣州已通過調(diào)控政策基本遏制了“雙合同”現(xiàn)象，網(wǎng)簽速度也有所加快。

　　不過受大環(huán)境的影響，2019年廣州一手房市場也出現(xiàn)了罕見的“上半年成交量高于下半年”的現(xiàn)象，與往年相比有較大的差別，廣州中原研究發(fā)展部分析認為去年年初市場利好扎堆出臺，且2017年以來加大供應的住宅用地陸續(xù)開發(fā)并開售，當時以“五一”假期為分界點，下半年開始，廣州一手市場便逐步轉(zhuǎn)涼。

　　相比去年，今年疫情影響下的房地產(chǎn)市場顯得更為特殊。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至4月25日，廣州全市住宅可售貨量64398套，總面積759.2萬平方米，以近半年的銷售速度計算，住宅去化周期約11.7個月。

　　目前一手市場“上新”的步伐也在加快。根據(jù)廣州中地行的不完全統(tǒng)計，5月廣州全市共有38個項目有動作，6個全新開盤，10個開放營銷中心，3個開放樣板間，19個舊盤加推，合計約5551套貨量。中心城區(qū)以白云區(qū)為主力，東部的黃埔、增城，南部的番禺、南沙則共同呈現(xiàn)出百花齊放的態(tài)勢。

　　“五一”成交或影響后續(xù)判斷

　　廣州中地行分析稱，對于開發(fā)商而言，已經(jīng)被疫情影響了整個季度的銷量，“五一”假期是要抓住的重要節(jié)點。再加上疫情影響下大部分人可能不會選擇出游，反而成了去看房的一個好時機，相信“五一”有望形成今年第一波成交小高峰。

　　廣州中原研究發(fā)展部認為，今年“五一”和5月市場成績單具有“特殊意義”——可更準確判斷當前買家入市意欲，為各大開發(fā)商未來操盤策略作參考。

　　雖然3月疫情穩(wěn)定后市場成交走出一波連升態(tài)勢，但進入4月以來，受清明假期、開發(fā)商優(yōu)惠力度收窄等因素影響，部分區(qū)域復蘇速度有所放緩，周成交出現(xiàn)回調(diào)。而在“五一”假期和整個5月，樓市各價格段、各區(qū)產(chǎn)品供應相對充足，通過其成交表現(xiàn)即可更客觀、準確判斷當前買家心態(tài)，對市場而言實屬一次“大考驗”，同時對全年走勢判斷具有重要意義。

　　就當前供求雙方情況而言，雖然今年“五一”推新量不及去年，但綜合節(jié)前開發(fā)商供貨態(tài)度以及買家積極性，今年“五一”市場環(huán)境將比去年“十一”有明顯改善，加上一季度積壓的購置需求釋放，5月成交在3月、4月基礎上進一步復蘇的可能性較高。

　　另外對購房者而言，4月貸款基礎利率LPR下調(diào)也將產(chǎn)生一定的刺激作用。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，降息下，大部分購房者很可能會因為降息的影響，5至6月出現(xiàn)一次類似2019年初“小陽春”的概率已經(jīng)越來越大。（記者葛政涵）

　　轉(zhuǎn)自：南方日報

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