北京樓市小陽春 “首付貸”熱度再起

　　因疫情而滯后的樓市“小陽春”疊加西城學(xué)區(qū)房政策的末班車效應(yīng)，近期北京市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一波成交小高峰。中國證券報記者近期調(diào)研市場了解到，面對這一波久違的小高潮，各家銀行紛紛加足馬力滿足按揭貸款需求，放款時間較疫情前明顯加快。

　　記者了解到，目前北京高首付政策下，灰色“首付貸”仍有市場，不過近期在監(jiān)管層的嚴(yán)格表態(tài)下，多家銀行紛紛嚴(yán)格風(fēng)控，以經(jīng)營貸為名套取低成本買房資金不易。

　　額度充足速度加快

　　多位中介和銀行信貸人士對記者表示，相較于去年，今年住房商業(yè)貸款額度充足，放款速度明顯加快。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房住宅網(wǎng)簽13161套，新建住宅網(wǎng)簽3740套。4月開始，二手房成交量增加。在“五一”小長假中，二手房網(wǎng)簽139套，新建住宅網(wǎng)簽666套，合計網(wǎng)簽住宅805套，較2019年同期總計376套同比翻倍。整體看，市場有望在5-6月延續(xù)1.3萬套以上的水平。

　　從需求方面，一部分是前期由于疫情延后的購房需求集中釋放；另一部分是由于北京市西城區(qū)明確了實施多校劃片的最后期限，該期限標(biāo)準(zhǔn)是以獲得產(chǎn)權(quán)證書時間計。部分學(xué)區(qū)房房主決定出貨，部分買家要搶上單校劃片末班車，供需雙方皆有需求，這一額外增量也放大了交易量。

　　銀行房貸業(yè)務(wù)人士表示，目前北京市住房商業(yè)貸款額度較充足。由于一季度受疫情影響，線下消費的萎縮導(dǎo)致了銀行零售業(yè)務(wù)普遍出現(xiàn)明顯下滑，其中住房按揭貸款也出現(xiàn)驟降。久違的小陽春到來，也使銀行較振奮，在符合風(fēng)控流程的基礎(chǔ)上紛紛加快了手續(xù)辦理和放款流程。

　　有中介對記者表示，目前在北京一些區(qū)，過戶的當(dāng)天就可拿到房本，房本送到銀行抵押后，一般5天即可批貸，從近期的一些單子來看，過戶后20天商貸就能發(fā)放。公積金貸款或混合貸的時間則要長一些。

　　北京市目前首套房最低為LPR+55基點即5.20％，二套房最低為LPR+105基點即5.70％。外資行與內(nèi)資行統(tǒng)一利率。

　　灰色通道猶存

　　北京目前對二套房尤其是二套非普通住宅有著嚴(yán)格的購房信貸杠桿限制，目前非普標(biāo)準(zhǔn)線下，大量改善型房屋和絕大多數(shù)三環(huán)內(nèi)的二手房都成為了非普。按照北京市的相關(guān)規(guī)定，二套房只能申請銀行評估值（一般約為網(wǎng)簽價格的8-9成）的兩成的貸款。記者了解到，首付不足是大量購買二套房家庭面臨的普遍問題?！笆赘顿J”的需求應(yīng)運而生。

　　近期隨著北京樓市轉(zhuǎn)暖，一些貸款公司的電話活躍起來，記者近期接到了多個貸款公司的電話，均聲稱能夠提供便宜貸款。不少貸款公司甚至應(yīng)用高科技手段，智能語音先打電話，一旦捕捉到客戶有興趣，第二天工作人員再打電話聯(lián)系。

　　記者了解到，“首付貸”主要有三種途徑：一種是消費貸通過各種方式作為首付。消費貸做首付的主要局限在于放款期限太短、利息太高、額度太低，一般消費貸的利率在5％-10％之間，額度不超過30萬元，還款期限不超過5年。這意味著若30萬元5年期消費貸湊首付，這部分每月的還款本金就已經(jīng)超過5000元，再考慮到利息和手續(xù)費，每月還貸壓力不低。

　　另一種方式則是過橋貸款，這種主要用于交易中的短期墊款需求，這類信貸成本高達(dá)月息2分。銀行并不提供這種服務(wù)，一般是一些類民間金融機構(gòu)或者貸款公司提供這類服務(wù)。由于利息太高，僅能做短期資金周轉(zhuǎn)使用。

　　最后一種就是經(jīng)營貸，把申請人包裝成一家公司的法人、股東或監(jiān)事，并提供公司流水、交易合同等材料，同時抵押申請人名下房產(chǎn)，向銀行申請抵押經(jīng)營貸。貸款獲批后，資金先打到申請公司賬戶，再轉(zhuǎn)給個人。在這其中，貸款公司一般收取房貸資金的2-3個點作為手續(xù)費，同時視流水程度和提款等步驟的難易程度決定是否再額外收費。一些貸款公司承諾能夠做出10年-20年期限的抵押貸，更接近于房貸。

　　“雙嚴(yán)”之下難起波瀾

　　盡管有灰色地帶存在，但北京目前各家銀行風(fēng)控趨嚴(yán)，同時北京嚴(yán)格調(diào)控政策未有放松，不少分析人士預(yù)計，北京樓市總體杠桿水平仍將維持在合理水平，不會出現(xiàn)違規(guī)資金大量流入推高樓市的可能性。

　　監(jiān)管層目前正加大部分地帶的監(jiān)管力度。5月9日，銀保監(jiān)會向社會就商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理暫行辦法征求意見，其中包括，互聯(lián)網(wǎng)貸款資金不得用于購房、股票等用途，單戶用于消費的信用貸款額度不超過20萬元，到期一次性還本的，授信期限不超過1年等內(nèi)容。

　　北京早已明令禁止消費貸、經(jīng)營貸等資金流入樓市，各家銀行都加大了風(fēng)控，銀行在放貸后都會追蹤資金。記者了解到，目前北京市多家銀行普遍加強了風(fēng)控。一些銀行的消費貸產(chǎn)品信貸資金只能通過對公的POS機刷出，即使找到渠道套出現(xiàn)金，考慮到綜合成本，也并不劃算。

　　一些銀行加大了對違規(guī)抵押經(jīng)營貸的審核?？蛻粜⊥跤捎谫I房首付不夠，希望抵押名下另一套郊區(qū)住房獲取資金，因此找到了一家貸款公司尋求相關(guān)服務(wù)。本來都已經(jīng)按照“掮客”的指示對好了盡調(diào)問題答案，沒想到信貸員上門調(diào)查時問的問題全部“超綱”，小王的企圖失敗了?！笆潞罅私?，銀行開始就否了這單，所以才有了后面‘超綱’問題?！毙⊥鯇τ浾弑硎?。

　　一位銀行信貸人員表示，市面上用于購房的經(jīng)營抵押貸不能說完全沒有，但真正能成功的并不多。他認(rèn)為更重要的是，目前北京房地產(chǎn)價格上漲預(yù)期生變，且交易成本高昂，大量套取違規(guī)資金進入樓市的動機不足，更多是一些特定購房需求迫切的家庭的需求。因此決定了這類資金的規(guī)模并不會大到推動樓市價格的地步。

　　多家研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2017年“3·17”調(diào)控以來，北京市二手房平均跌幅在15％-20％之間。近兩年更是往往小陽春一出現(xiàn)，馬上就來一個政策降溫。例如2019年3月出現(xiàn)小陽春，北京市迅速頒布政策調(diào)低市管公積金貸款額度降溫。而今年北京市則對西城區(qū)學(xué)區(qū)房出臺政策降溫，傳達(dá)了明確的調(diào)控態(tài)度。

　　另一個因素則是高昂的交易成本。按照目前北京市的規(guī)定，僅有獲取產(chǎn)權(quán)證書或繳稅滿5年且為家庭及個人唯一住房才能免除交易中20％的所得稅。獲取產(chǎn)權(quán)證書或繳稅未滿兩年還涉及到5.5％的營業(yè)稅。從目前的市場交易情況來看，盡管稅費都是買家繳納，但一旦房屋交易產(chǎn)生前述稅費，二手房賣家就需要在售價中讓出這一部分費用。種種限制下，短期內(nèi)房屋轉(zhuǎn)手掙差價幾乎不可能。

　　前述人士對記者表示，“信貸資金只是工具，預(yù)期和供需關(guān)系才是決定房價漲跌的主要因素?！保◤堄駶崳?/p>

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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