記者11月26日晚間獲悉，滬深兩市首批三單消費基礎設施項目——華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏金茂購物中心REIT”）、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華潤商業(yè)REIT”）、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金印力消費REIT”）正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復。同時，保租房板塊也添新秀。
業(yè)內(nèi)人士表示，REITs產(chǎn)品的長期投資價值和資產(chǎn)配置價值正得到廣大投資者的關注與認可。新項目的落地將有助于盤活商業(yè)不動產(chǎn)存量項目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升運營效率，吸引資金參與投資，增強流動性。
首批消費類REITs獲批 開啟大類資產(chǎn)“新篇章”
作為成熟REITs市場最主要的類型之一，消費基礎設施REITs資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。而伴隨著此次三單項目的落地，REITs市場大類資產(chǎn)又開啟了“新篇章”。
今年10月，證監(jiān)會發(fā)布了《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎設施。距離文件發(fā)布僅一個多月時間，消費基礎設施公募REITs項目就正式獲批。業(yè)內(nèi)人士表示，這充分體現(xiàn)了證監(jiān)會對優(yōu)質項目發(fā)行和REITs市場發(fā)展的大力支持，看好市場未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>
“預計相關項目上市后，將進一步提升我國基礎設施公募REITs的市場規(guī)模和市場流動性，標志著我國基礎設施公募REITs市場建設又邁出堅實的一步。”瑞思不動產(chǎn)金融研究院研究部負責人王煜昊表示。
王煜昊分析稱，首批三單消費基礎設施REITs項目底層資產(chǎn)評估規(guī)模共計約130億元。從區(qū)域分布來看，三單項目均位于商業(yè)資源聚集度較高、城市人口活躍的新一線城市，區(qū)位優(yōu)勢和增長潛力明顯；從底層資產(chǎn)情況來看，三單項目底層資產(chǎn)多年來業(yè)績表現(xiàn)較為穩(wěn)健，依托合理的租戶結構和成熟的會員體系形成了較為穩(wěn)定的業(yè)績增長基座。
據(jù)招募說明書，中金印力消費REIT底層資產(chǎn)杭州西溪印象城2022年營業(yè)額超35億元，2023年上半年營業(yè)額突破21億元，創(chuàng)歷史新高；華潤商業(yè)REIT底層資產(chǎn)青島萬象城近3年來營業(yè)收入復合增長率達15%；華夏金茂購物中心REIT底層基礎設施長沙覽秀城2020年至2022年度坪效和運營收入復合增長率分別達14.6%和31.6%。市場人士分析，此類REITs項目的成功獲批，對商業(yè)不動產(chǎn)參與消費REITs試點具有較強的示范引領作用。
常態(tài)化供給加速 10單項目“排隊待批”
除了三單消費基礎設施REITs，當前市場正式獲批的還有目前規(guī)模最大的保租房REITs——國君寬庭保租房REIT項目。
保租房是國家住房保障體系建設的重要一環(huán)，保租房REITs對回收資金、拉動保租房投資建設、擴大保障性租賃住房供給、針對性解決人才住房困難問題起到了積極作用。
公開資料顯示，國君寬庭保租房REIT底層資產(chǎn)為上海城投集團旗下城投寬庭品牌經(jīng)營的優(yōu)質標準化保租房資產(chǎn)——江灣社區(qū)和光華社區(qū)。該底層資產(chǎn)合計為市場供應近3000套租賃住房，建筑面積約17萬平方米，截至9月30日出租率93%，已進入穩(wěn)定運營階段。
據(jù)記者初步統(tǒng)計，截至目前，全市場仍有約10單公募REITs項目“排隊待批”。市場常態(tài)化發(fā)行的提速也意味著REITs一級市場將迎來更大供給，產(chǎn)品服務國家戰(zhàn)略功能得到更大發(fā)揮。公開信息顯示，上交所尚有多單消費基礎設施REITs優(yōu)質儲備項目在進程中，物美集團消費REIT已在審核環(huán)節(jié)，百聯(lián)集團和首創(chuàng)集團旗下主體也發(fā)布了相關進展公告。同時，中國建設銀行近日亦發(fā)布公告稱其申報的保租房REIT已獲國家發(fā)改委正式受理。
市場擴容增類的同時，也迎來了更多投資機構的關注，REITs投資人與REITs原始權益人正在進行一場共贏的“雙向奔赴”。據(jù)悉，近期多場REITs投資人座談在上交所舉辦，與會投資人涵蓋了FOF基金、銀行理財、保險以及券商等各個類型。另外，已上市REITs也在不斷拓寬與投資人交流的活動形式，邀請投資者走進原始權益人，深入調研REITs底層資產(chǎn)。
項目儲備“豐厚”市場想象空間巨大
擴募是REITs最具特色的發(fā)展途徑之一，也是REITs生命力的重要源泉。優(yōu)質資產(chǎn)項目涌現(xiàn)，也為未來“擴募”提供了更多可能性與想象空間。
如華潤置地方面介紹，除首發(fā)資產(chǎn)青島萬象城外，未來華潤置地還有大量優(yōu)質商業(yè)項目可作為底層資產(chǎn)入池。記者獲悉，截至今年6月末，華潤置地旗下持有在營的購物中心67個，另有47個在建購物中心計劃于2026年底前開業(yè)，資產(chǎn)管理規(guī)模超2000億元，符合現(xiàn)行消費REITs發(fā)行標準的準資產(chǎn)還有約20個，且主要聚焦于一二線城市或省會等高能級城市，未來或將有機會啟動擴募計劃。
據(jù)華夏金茂購物中心REIT相關負責人介紹，中國金茂旗下具有充足的商業(yè)資產(chǎn)儲備，后續(xù)也將陸續(xù)置入擴募資產(chǎn)至上海興秀茂旗下，為項目今后擴募提供了充足的想象空間。未來，隨著眾多高成長性的優(yōu)質商業(yè)資產(chǎn)源源不斷地注入華夏金茂購物中心REIT平臺，疊加中國金茂強大的品牌優(yōu)勢、豐富的業(yè)務資源儲備、成熟管理團隊等優(yōu)勢，可充分保證金茂商業(yè)資產(chǎn)未來的增長空間。
王煜昊表示，消費是促進經(jīng)濟復蘇和增長的重要引擎。消費基礎設施REITs的推出不僅是底層資產(chǎn)類型的重大擴容，更體現(xiàn)出公募REITs促消費、保民生的重要使命。
中金公司表示，長遠來看，中國REITs市場有可能形成新能源資產(chǎn)、交通運輸類資產(chǎn)和商業(yè)不動產(chǎn)類資產(chǎn)三足鼎立的局面，而消費基礎設施有望成為商業(yè)不動產(chǎn)大類中最具規(guī)模潛力的子板塊。(記者 韋夏怡 張紋)
轉自：經(jīng)濟參考報
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