底層資產(chǎn)日益多元化 公募REITs擴(kuò)容增類再加速

　　9月19日，天津市首單公募REITs——博時(shí)津開產(chǎn)園REIT在上交所正式上市；9月20日，西南地區(qū)首單消費(fèi)REITs——華夏大悅城商業(yè)REIT也將登陸深交所。與此同時(shí)，多個(gè)項(xiàng)目申報(bào)、獲批、擴(kuò)募進(jìn)度都在快速推進(jìn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前全市場(chǎng)已上市產(chǎn)品數(shù)量增至43只，常態(tài)化發(fā)行蹄疾步穩(wěn)，今年以來募集成立的產(chǎn)品數(shù)量及發(fā)行總規(guī)模均超去年全年。三季度以來，已有14單項(xiàng)目更新“進(jìn)度條”。其中，2家顯示“已問詢”，5家顯示“已受理”或“已申報(bào)”，7家顯示獲批“通過”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，隨著相關(guān)法律法規(guī)的完善和稅收激勵(lì)機(jī)制的優(yōu)化，成本降低、效率提高之下，公募REITs對(duì)于發(fā)行人的吸引力持續(xù)提升。與此同時(shí)，底層資產(chǎn)項(xiàng)目新業(yè)態(tài)的不斷增加進(jìn)一步豐富了投資人的選擇，為該類市場(chǎng)帶來了更廣闊的發(fā)展機(jī)遇。

　　首單混裝資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目上市

　　此次“上新”的博時(shí)津開產(chǎn)園REIT是天津市首單公募REITs，也是國(guó)內(nèi)首個(gè)混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。公開資料顯示，該基金底層資產(chǎn)包括天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車廠房產(chǎn)業(yè)園兩種類型。“相較于單一產(chǎn)業(yè)園模式，這一混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，或具有更好的抗周期能力與運(yùn)營(yíng)能力。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　截至去年年末，上述兩項(xiàng)基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成熟已滿3年，出租率保持較高水平，租戶多元，資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)良，投資價(jià)值凸顯。公開資料顯示，天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園是天津市數(shù)字經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)域及天河超算所在地，擁有強(qiáng)大的算力資源和技術(shù)優(yōu)勢(shì)。該園區(qū)擁有多元化的租戶基礎(chǔ)，截至去年年末，共有租戶114個(gè)，相當(dāng)一部分項(xiàng)目和人才來自北京。

　　大陸汽車廠房產(chǎn)業(yè)園則聚集了世界領(lǐng)先的汽車動(dòng)力總成研發(fā)、生產(chǎn)企業(yè)，周邊還吸引了一批整車企業(yè)，形成完整的汽車產(chǎn)業(yè)鏈。此外，該園區(qū)重點(diǎn)布局高端乘用車、新能源汽車、智能網(wǎng)聯(lián)汽車等前沿領(lǐng)域，為天津市汽車產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了強(qiáng)有力的支持。

　　8月，博時(shí)津開產(chǎn)園REIT的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為7.66倍，刷新年內(nèi)產(chǎn)權(quán)類REITs網(wǎng)下發(fā)售紀(jì)錄，公眾發(fā)售部分當(dāng)天提前結(jié)募，產(chǎn)品獲得專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)可。9月5日，博時(shí)基金公告稱該基金的戰(zhàn)略配售份額限售正式生效。此次限售涉及多家投資者，包括天津泰達(dá)科技工業(yè)園有限公司、中國(guó)中金財(cái)富證券有限公司、華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司等，限售份額總量從1億份到303萬(wàn)份不等，限售期限根據(jù)投資者類型分為60個(gè)月、36個(gè)月和12個(gè)月。

　　在近日的交流座談中，項(xiàng)目管理方及運(yùn)營(yíng)方就媒體和投資者關(guān)注的項(xiàng)目選擇天津及底層資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)、發(fā)展前景、客戶穩(wěn)定性等問題進(jìn)行了解答。交流中，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的基金經(jīng)理胡海濱認(rèn)為，上述兩類資產(chǎn)的特點(diǎn)各有不同，廠房類的資產(chǎn)天然具有較強(qiáng)的抗周期能力，波動(dòng)較小，但是租金增長(zhǎng)率相對(duì)平穩(wěn)。而研發(fā)辦公類的資產(chǎn)可能抗周期的能力弱，但是租金和出租率提升的空間較高。所以把這兩項(xiàng)資產(chǎn)混裝在一起既有利于平復(fù)投資者對(duì)研發(fā)辦公類出租率有波動(dòng)的擔(dān)憂，又可以從一定程度上追求提升未來租金的彈性。

　　“接下來園區(qū)運(yùn)營(yíng)將持續(xù)加大招商引資的力度，重點(diǎn)引入更多戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)租戶，持續(xù)匯聚更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)，努力維持較好的資產(chǎn)出租率?！碧旖蛱┻_(dá)產(chǎn)業(yè)園管理有限公司總經(jīng)理?xiàng)罘硎荆壳?，?shù)字產(chǎn)業(yè)園在談的有十幾家重點(diǎn)客戶，包括中海油的工程技術(shù)中心、中石油長(zhǎng)城鉆探等幾個(gè)重點(diǎn)客戶，預(yù)計(jì)去化面積將會(huì)超過1萬(wàn)平方米，接下來公司將全力以赴保證項(xiàng)目落戶。

　　9月多單REITs新項(xiàng)目接連獲批

　　除了此次上市的博時(shí)津開產(chǎn)園REIT，華夏大悅城商業(yè)REIT也將于20日在深交所上市。招募說明書顯示，該基金首發(fā)底層資產(chǎn)是大悅城控股旗下優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心成都大悅城，2024年以及2025年預(yù)測(cè)年化凈現(xiàn)金流分派率分別為5.22%、5.33%。此前發(fā)售階段，華夏大悅城商業(yè)REIT亦獲得投資者踴躍認(rèn)購(gòu)。另外，招商基金蛇口租賃住房REIT也將于19日至20日正式發(fā)售，最終確定的發(fā)售價(jià)格為2.727元/份，預(yù)計(jì)募集資金近13.64億元。此前網(wǎng)下配售對(duì)象擬認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)103.66倍。

　　與此同時(shí)，更多公募REITs項(xiàng)目“上新”加速推進(jìn)。近日，全國(guó)首單水利設(shè)施公募REIT——銀華紹興原水水利REIT、首單底層資產(chǎn)為繞城高速的高速公路REITs——華夏南京交通高速公路REIT、首只科創(chuàng)孵化器REITs——招商科創(chuàng)孵化器REIT接連獲批。

　　排隊(duì)等候?qū)徍说捻?xiàng)目數(shù)量也不斷擴(kuò)容，近兩周又有多個(gè)項(xiàng)目正式申報(bào)。來自上交所官網(wǎng)信息顯示，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT項(xiàng)目近日正式申報(bào)。據(jù)悉，該項(xiàng)目原始權(quán)益人為北京亦莊盛元投資開發(fā)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“亦莊盛元”），是北京亦莊投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱“亦莊控股”）的全資子公司。目前，亦莊盛元共有16個(gè)在建、待建及已運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，產(chǎn)品類型涵蓋商務(wù)綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總建面超140萬(wàn)平方米，總投資逾110億元。去年12月，亦莊控股在公司戰(zhàn)略規(guī)劃中提出，要大力踐行產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs模式。探索建立園區(qū)建設(shè)基金，強(qiáng)化提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力與資產(chǎn)價(jià)值，將成熟資產(chǎn)裝入公募REITs實(shí)現(xiàn)上市退出，置換增量發(fā)展資金，形成“投、融、管、退”閉環(huán)可持續(xù)發(fā)展的模式。

　　值得注意的是，9月最新獲受理的多個(gè)項(xiàng)目中，不乏供熱、跨海大橋等新業(yè)態(tài)。如上海外高橋集團(tuán)股份有限公司公告，華安外高橋倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT相關(guān)申請(qǐng)材料已申報(bào)并獲正式受理；國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT也已進(jìn)行申報(bào)，這是市場(chǎng)首單供熱類項(xiàng)目；同樣正式申報(bào)的還有平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT，該項(xiàng)目底層資產(chǎn)為杭州灣跨海大橋，為首單橋梁基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

　　更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤活“在路上”

　　新項(xiàng)目申報(bào)同時(shí)，部分已上市公募REITs在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，擴(kuò)募工作也正積極開展。近期，中金廈門安居REIT公告啟動(dòng)首次擴(kuò)募。據(jù)悉，這是年內(nèi)上交所已上市項(xiàng)目中，第6單發(fā)布擴(kuò)募公告的公募REITs產(chǎn)品。

　　“本次新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的購(gòu)入有助于實(shí)現(xiàn)存量與增量資產(chǎn)的良性循環(huán)，助力廈門市租賃住房資產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展壯大，為廈門市住房保障體系的健康可持續(xù)發(fā)展提供有益探索。廈門安居集團(tuán)未來將繼續(xù)積極踐行REITs戰(zhàn)略，通過擴(kuò)募機(jī)制將越來越多的成熟資產(chǎn)推向基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)，為REITs市場(chǎng)的生態(tài)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。”廈門安居控股集團(tuán)總經(jīng)理汪曉林表示，公共租賃住房納入公募REITs范疇后，中金廈門安居REIT持續(xù)擴(kuò)募的潛力將進(jìn)一步增大。

　　中金基金副總經(jīng)理李耀光表示，擴(kuò)募既可以盤活更多存量資產(chǎn)、做大市場(chǎng)規(guī)模，又可以優(yōu)化資產(chǎn)組合配置、提振二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)、增強(qiáng)流動(dòng)性。從國(guó)外成熟REITs市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r看，擴(kuò)募是公募REITs擴(kuò)容的主要渠道，也是市場(chǎng)“生命力”的體現(xiàn)。同時(shí)，擴(kuò)募也是對(duì)公募REITs管理人主動(dòng)管理能力的檢驗(yàn)。基金管理人將與外部管理機(jī)構(gòu)一起，通過不斷提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)效，為基金的發(fā)展壯大，以及基金持續(xù)價(jià)值創(chuàng)造能力的提升提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　談及博時(shí)津開產(chǎn)園REIT未來擴(kuò)募，楊帆透露：“接下來我們準(zhǔn)備考慮打組合拳，制造業(yè)工廠、高標(biāo)準(zhǔn)的定制廠房、收入比較好的項(xiàng)目將優(yōu)先考慮導(dǎo)入到擴(kuò)募的底層資產(chǎn)，同時(shí)再考慮導(dǎo)入科技型園區(qū)資產(chǎn)，爭(zhēng)取把更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)展示出來。”

　　華夏基金表示，隨著公募REITs新發(fā)行資產(chǎn)類型多元化和發(fā)行規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，為市場(chǎng)源源不斷提供新的投資標(biāo)的，提升整體市場(chǎng)穩(wěn)定性和流動(dòng)性，也將為社?；稹⑵髽I(yè)年金等投資者的參與提供更多可能性。(記者 韋夏怡)

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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