CMF：房地產(chǎn)市場的運(yùn)行態(tài)勢(shì)與經(jīng)濟(jì)金融影響

　　聚焦“房地產(chǎn)市場的運(yùn)行態(tài)勢(shì)與經(jīng)濟(jì)金融影響”，由中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院、中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院和中誠信國際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司聯(lián)合主辦的中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（CMF）近日發(fā)布中國宏觀經(jīng)濟(jì)專題報(bào)告（第37期）。植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平與會(huì)表示，在房地產(chǎn)市場情緒低迷和前期政策偏緊的影響下，預(yù)計(jì)明年全國房地產(chǎn)活動(dòng)將整體繼續(xù)走冷；但從中長期看，由于城鎮(zhèn)化趨勢(shì)不變，未來5～10年，中國對(duì)房地產(chǎn)的需求還將維持在一個(gè)平穩(wěn)、乃至較快的增長區(qū)間。

　　連平認(rèn)為，短期看，目前房地產(chǎn)市場全面走冷。包括投資增速下降，供地減少，價(jià)格放緩，有些地方價(jià)格最近也在縮小漲幅，有些地方價(jià)格是負(fù)增長。中期看，房地產(chǎn)市場的銷售在2022年有可能進(jìn)入階段性的負(fù)增長。分析目前住房信貸增長的情況，預(yù)計(jì)2022年整體商品房銷售增速會(huì)有所放緩，會(huì)跌到一個(gè)負(fù)增長區(qū)間。通過觀察2011年、2014年、2017年房地產(chǎn)市場下行的周期階段，全國商品房銷售面積同比下降7.1%，與此同時(shí)，房企拿地策略偏向更加謹(jǐn)慎，現(xiàn)在出現(xiàn)了集中供地之后，多地土地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。參考以往類似拿地策略偏緊的年份，2011年、2014年和2018年，對(duì)當(dāng)前也有一些指導(dǎo)意義，預(yù)計(jì)目前購置土地面積在2022年會(huì)進(jìn)一步下降7%左右。

　　展望2022年，房地產(chǎn)投資增速可能維持在一個(gè)相對(duì)較低的水平，由于信貸擴(kuò)張速度已經(jīng)沒有辦法同2015年前較高增速相提并論，整個(gè)金融環(huán)境收緊，包括信貸及其他非信貸的融資。剔除掉新冠肺炎疫情沖擊帶來的特殊影響，對(duì)比2017年、2018年、2019年三年平均水平來看，預(yù)計(jì)2022年商品房銷售和土地購置可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也會(huì)比2021年進(jìn)一步有所下降。

　　“長期看，要看到流動(dòng)人口還將繼續(xù)成為人口主要增長城市的增長主要?jiǎng)恿Γ覈丝谠鏊偈窃谮吘彽模?025年左右可能會(huì)進(jìn)入人口負(fù)增長時(shí)代，但是人口流動(dòng)還在繼續(xù)，一方面農(nóng)村向城市流動(dòng)，另一方面小城鎮(zhèn)向大城市核心城市進(jìn)行流動(dòng)，這兩方面在未來新型城鎮(zhèn)化的背景下還會(huì)繼續(xù)?！边B平認(rèn)為，流動(dòng)人口會(huì)繼續(xù)成為城市人口增長的主要推動(dòng)。在2010～2020年期間，流動(dòng)人口對(duì)城鎮(zhèn)人口增加貢獻(xiàn)率高達(dá)21%，未來人口流動(dòng)可能會(huì)呈現(xiàn)四個(gè)重要趨勢(shì)：一是人口持續(xù)向東部集聚；二是一線城市常住人口增速放緩，都市圈人口增速會(huì)提升；三是中西部地區(qū)省會(huì)城市的虹吸效應(yīng)將繼續(xù)較為明顯；四是公共服務(wù)水平將成為流動(dòng)人口重要的決定因素，公共服務(wù)水平高的地區(qū)對(duì)人口吸引力越強(qiáng)，比如一些重要城市或新興城市，公共服務(wù)水平比較高的人口增長也比較快。新型城鎮(zhèn)化將推動(dòng)區(qū)域性住房需求進(jìn)一步提升。2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率64%不到，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有45%多，與發(fā)達(dá)國家相比差距非常大。未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間依然不小，根據(jù)實(shí)證分析，在其他條件不變的情況下，城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)我國流動(dòng)人口規(guī)模就會(huì)增加0.07，預(yù)計(jì)2035年中國常住人口城鎮(zhèn)化率有可能達(dá)到70～75%的區(qū)間，這意味著未來14年，我國還會(huì)有新增流動(dòng)人口達(dá)到0.7億～1.1億區(qū)間，城鎮(zhèn)地區(qū)將新增1.5億～2.1億人口。根據(jù)國家住建委2017年統(tǒng)計(jì)，在當(dāng)前流入地?fù)碛凶》康牧鲃?dòng)人口占比將近30%，其余七成租房群體中擁有在流入地長期居留意愿的人口將達(dá)到25%，這意味著我國的城鎮(zhèn)化將持續(xù)發(fā)展，還會(huì)有一個(gè)階段不錯(cuò)的發(fā)展空間，流動(dòng)人口將進(jìn)一步增加城市地區(qū)的住房需求，尤其是一些重要城市的住房需求也會(huì)隨之增加。因此未來整個(gè)房地產(chǎn)市場分化局面，在未來五年到十年將繼續(xù)，可能比現(xiàn)在還要更加明顯。

　　如何研判和應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？連平建議，相關(guān)政策要更多從穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)向穩(wěn)預(yù)期進(jìn)行調(diào)整。穩(wěn)預(yù)期也要放在極其重要的位置上。目前房地產(chǎn)投資增速在進(jìn)一步放緩，對(duì)整體投資和消費(fèi)產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。到2021年9月末，作為投資中三駕馬車之一的房地產(chǎn)投資，其開發(fā)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到28%多，這兩年這個(gè)比重有所上升，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資一直保持一個(gè)平穩(wěn)較高的增速，而其他投資增速在下滑，所以它的比重上升到28%，比過去22-25%的區(qū)間明顯上升。要考慮短期內(nèi)它的下行可能是一個(gè)難以改變的事實(shí)，它涉及其他行業(yè)相關(guān)影響比較多的建筑業(yè)、耐用消費(fèi)品、住房服務(wù)、家用電器甚至包括汽車等都受到一系列影響和波及。所以，隨著房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降，后續(xù)房地產(chǎn)市場投資消費(fèi)環(huán)境也會(huì)受到一系列的影響。

　　對(duì)于未來市場調(diào)控相關(guān)政策，連平認(rèn)為，長期而言，住房和房地產(chǎn)方面的政策要能夠提高房地產(chǎn)市場資源配置效率，使得人口、土地、金融各種資源在未來發(fā)展過程中能夠很好的加以匹配。具體有八點(diǎn)建議：進(jìn)一步減少阻礙勞動(dòng)力自由流動(dòng)的不合理的壁壘；有條件的適度提高大城市人口的限制；盤活存量建設(shè)用地，推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)向住宅用地；鼓勵(lì)有條件的農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地流通市場；嘗試土地指標(biāo)跨區(qū)交易，解決重點(diǎn)城市土地指標(biāo)不足問題；增加對(duì)保障性租賃住房的金融支持，緩解新市民青年人等群體的住房困難；提供合理穩(wěn)定的金融支持；建立人口流動(dòng)、土地供給、金融支持和房價(jià)變動(dòng)掛鉤的機(jī)制。

　　轉(zhuǎn)自：中宏網(wǎng)

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀