這件事我們理解錯(cuò)了！這里面有7000億大機(jī)會(huì)！

　　2020年，中國資本市場上最大的一件事情，即將落地!

　　螞蟻集團(tuán)終于要上市了!

　　10月17日，據(jù)新浪財(cái)經(jīng)消息，由于投資人需求太過強(qiáng)烈，螞蟻集團(tuán)IPO估值一改再改，從最早的2250億美元，到后來的2500億，再到如今的2800億，一個(gè)月不到，提高了550億美元。

　　不出意外，螞蟻很可能超越沙特阿美，成為人類有史以來最大的IPO。

　　退休之后，再次站上巔峰，馬云實(shí)在太牛了!

　　就在馬云風(fēng)光無限的時(shí)候，馬云曾經(jīng)的恩人孫正義正遭遇嚴(yán)重危機(jī)，WeWork等關(guān)鍵投資失敗之后，孫正義一連串賣賣賣，希望斷臂能求生。

　　Wework曾被譽(yù)為孫正義的下一個(gè)阿里巴巴，但連續(xù)巨額虧損之后，WeWork的估值已經(jīng)腳踝斬。

　　據(jù)2020年5月軟銀集團(tuán)的公告，WeWork估值已跌至29億美元，相較于巔峰時(shí)期的470億美元縮水了九成以上。

　　一個(gè)上天，一個(gè)入地，變化之快令人唏噓不已。

　　凡是過往，皆為序章。

　　曾經(jīng)都是數(shù)一數(shù)二的獨(dú)角獸，如今為何落得天差地別?

　　只有不斷掙錢，才能更加值錢，螞蟻越投越賺，wework越投越虧，差之毫厘失之千里。

　　錯(cuò)了!錯(cuò)了!原來我們都錯(cuò)了!

　　做生意不是做慈善，只虧不賺，注定失敗。

　　Wework失敗之后，共享辦公接連傳出負(fù)面消息，從業(yè)者商業(yè)常識(shí)的集體缺位，讓人誤以為整個(gè)行業(yè)都不值得看了。

　　可就在最近，一個(gè)消息的出現(xiàn)，讓我非常震驚，甚至顛覆了我對(duì)共享辦公的認(rèn)知。

　　9月28日，WeWork中國易主，摯信資本2億美元追加投資，成為控股股東，且任命運(yùn)營合伙人、前美團(tuán)點(diǎn)評(píng)高級(jí)副總裁姜躍平擔(dān)任代理CEO，實(shí)際掌管公司業(yè)務(wù)。

　　實(shí)際上，在更早的2011年，摯信資本就與知名的紅杉資本一同投資了A股的另一家共享辦公企業(yè)創(chuàng)富港，2016年，創(chuàng)富港在新三板掛牌，目前摯信資本持有創(chuàng)富港5.56%的股份。

　　讓我震驚的，不是摯信資本火中取栗，敢接盤WeWork中國這件事，而是摯信資本曾經(jīng)投資的創(chuàng)富港。

　　創(chuàng)富港跟WeWork到底有什么不同?

　　創(chuàng)富港是中國最早上市的共享辦公企業(yè)之一。

　　注冊制之前，在中國掛牌，意味著創(chuàng)富港主營業(yè)務(wù)清晰，有持續(xù)經(jīng)營能力。

　　掛牌、上市即變臉，是不少中國企業(yè)的典型特征。創(chuàng)富港顯然屬于非典型案例，據(jù)公開數(shù)據(jù)，2016年上市融資之后，創(chuàng)富港不但沒有變臉，反而大幅提高盈利水平，屢創(chuàng)歷史新高。

　　2020年，寫字樓空置率不斷高企，深圳甚至到了驚人的30%，在這種行業(yè)環(huán)境之下，即便虧損也正常，可創(chuàng)富港好像是虧損絕緣體。

　　據(jù)創(chuàng)富港財(cái)報(bào)，2020年上半年，創(chuàng)富港收入增長10%，歸屬凈利潤逆勢大幅增長超過100%!

　　上市之后全部盈利，行業(yè)下行不受影響，難道創(chuàng)富港和WeWork們，做的不是一個(gè)行業(yè)?

　　事出反常必有妖，帶著懷疑的目光，我開始挖掘創(chuàng)富港到底有何過人之處。

　　結(jié)論是，沒有注定虧損的行業(yè)，只有不思進(jìn)取、商業(yè)模式含糊的企業(yè)。

　　頭部共享空間企業(yè)，熱衷于5A級(jí)寫字樓的高大上，好像只有核心地段的頂級(jí)寫字樓才是正確的選擇。

　　高端的不一定好，合適的才是好的。

　　整個(gè)行業(yè)的“假名媛”作風(fēng)，讓一般觀察者形成一種錯(cuò)覺：大企業(yè)大客戶，有潛力的中小企業(yè)，都住在核心商圈的頂級(jí)CBD，共享辦公企業(yè)追著客戶跑，這么做合乎商業(yè)邏輯。

　　和創(chuàng)富港的薛春聊過之后，我發(fā)現(xiàn)，其實(shí)我們都錯(cuò)了。

　　薛春認(rèn)為甲級(jí)寫字樓是風(fēng)險(xiǎn)最高的，因?yàn)榍捌谕度氤杀靖?，回收期長，操作的好當(dāng)然利潤大，一旦經(jīng)營不善，會(huì)出現(xiàn)大問題。并且，常常難以逆轉(zhuǎn)。

　　深刻反思了這種行業(yè)現(xiàn)象，創(chuàng)富港劍走偏鋒，抓小放大，采取了一條“非傳統(tǒng)”共享空間道路，絕少進(jìn)駐5A寫字樓，而是花十幾年的功夫，主要解決2到10個(gè)人的辦公需求。

　　中國創(chuàng)業(yè)者，在起步階段受資金限制，大多是兩三個(gè)人起步，我們?nèi)~檀財(cái)經(jīng)最開始也是這么發(fā)展起來的。

　　除了金融等初創(chuàng)企業(yè)，絕少需要5A甲級(jí)寫字樓，高大上環(huán)境和繁華地段，他們要的是無微不至的服務(wù)。只有做起來了，在二次騰飛階段，才對(duì)位置對(duì)環(huán)境上有更多硬要求。

　　一是生存，二是滿足心理需要。人也罷，企業(yè)也罷，大多如此。

　　共享空間、聯(lián)合辦公有藍(lán)海，這片藍(lán)海特指幾千萬中小微企業(yè)，而不是某些特定大客戶。大客戶不缺地，不缺辦公空間。

　　刻意追求虛無縹緲的高大上，帶來的結(jié)果，是幻想的美好，現(xiàn)實(shí)的殘酷。賺了面子，虧了里子，最終大概率走向消亡。

　　創(chuàng)富港在這條非常規(guī)道路上，一走就是十幾年，這十幾年下來，除了提供空間，做得更多的是提供服務(wù)。

　　初創(chuàng)公司，對(duì)價(jià)格敏感，對(duì)服務(wù)其實(shí)更敏感。人力、財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)等等后臺(tái)是企業(yè)所必需，初創(chuàng)企業(yè)不可能一一到位。服務(wù)如果夠好，對(duì)創(chuàng)業(yè)者來說，吸引力其實(shí)比空間本身更大。

　　在創(chuàng)富港，從稅務(wù)籌劃到人力資源咨詢，從銀行對(duì)接到管理系統(tǒng)，別人有的一般性服務(wù)這里有，別人沒有的“特殊服務(wù)”這里還有。他們自己設(shè)計(jì)了一套管理系統(tǒng)，比大廠們做的更接地氣，符合小公司調(diào)性。

　　創(chuàng)富港的商業(yè)模式就是急企業(yè)之所急，從用戶視角做生意，樸實(shí)無華比外強(qiáng)中干重要得多。

　　根據(jù)公開資料，創(chuàng)富港服務(wù)類收入已經(jīng)能夠占到全年收入的25%，這個(gè)比例在行業(yè)內(nèi)都很高，足以說明創(chuàng)富港優(yōu)勢所在。

　　路不一樣，結(jié)果自然不同。

　　據(jù)億歐調(diào)研數(shù)據(jù)，聯(lián)合辦公出租率平均達(dá)到85%時(shí)，才能保持盈虧平衡。

　　85%是聯(lián)合辦公的生命線，在生命線以上的聯(lián)合辦公企業(yè)鳳毛麟角。據(jù)公開資料，氪空間、wework等等頭部企業(yè)，能夠穩(wěn)定在80%已經(jīng)不錯(cuò)。

　　創(chuàng)富港能做到什么程度?

　　2018年，創(chuàng)富港平均出租率為96.2%，2019年是93%，上下浮動(dòng)不大，常年基本都維持在90%以上的水平。

　　2020年上半年，受疫情沖擊，創(chuàng)富港的出租率稍有下滑，但是仍然保持在85%的生命線以上，88%的出租率讓整個(gè)行業(yè)很羨慕。

　　除了找對(duì)路，創(chuàng)富港還有一個(gè)非常獨(dú)特的能力，理性克制。

　　熱錢洶涌，獨(dú)角獸們?nèi)菀妆粺徨X砸昏頭腦，不以經(jīng)營能力、賺錢能力為依據(jù)擴(kuò)張，而是以堆砌估值為依據(jù)，大規(guī)模擴(kuò)張。

　　在行業(yè)景氣度高、受熱錢追捧的時(shí)候，這么做還行，一旦行業(yè)下行、市場偏好下降，誰在裸泳，立刻顯現(xiàn)。

　　在繁華中冷靜思考，享受孤獨(dú)，這份定力不多見。

　　從創(chuàng)立以來，到上市之前，創(chuàng)富港只在2011年融過一次錢，后來wework們再怎么火爆，創(chuàng)富港也保持克制。

　　創(chuàng)富港生存的訣竅之一，就是快速，提高效率。

　　對(duì)空間進(jìn)行最科學(xué)的分割，做到空間的極致利用和房型性價(jià)比的提升，獲得超過同行平均收入20%的能力。

　　裝修工期更短，成本比別家低20%。

　　裝修上有三個(gè)核心指標(biāo)，質(zhì)量、工期和價(jià)格。創(chuàng)富港一旦確定(樓)盤簽約，簽的那一刻分割、測評(píng)就都已經(jīng)完成了，全部IT化。這樣能夠確保裝修時(shí)間在保證質(zhì)量的情況下比別人工期更短;在價(jià)格控制上，裝修能力內(nèi)化，省下了裝修公司的錢。

　　快速出租能力，創(chuàng)富港的滿租周期為同行的1/2。(一個(gè)樓盤)剛剛簽了合同，就開始用圖紙去出租產(chǎn)品及服務(wù)，等到裝修完畢，1/3已經(jīng)租掉了。

　　創(chuàng)富港還給自己設(shè)置了一條嚴(yán)苛的擴(kuò)張線：一旦一個(gè)團(tuán)隊(duì)的平均日出租率低于90%，創(chuàng)富港就會(huì)終止團(tuán)隊(duì)繼續(xù)開店;如果集團(tuán)層面整體出租率低于90%，就會(huì)停止整個(gè)集團(tuán)的擴(kuò)張腳步，直到壓縮調(diào)整，重回90%以上，才可以繼續(xù)擴(kuò)張。

　　創(chuàng)富港發(fā)現(xiàn)，真正良性的聯(lián)合辦公企業(yè)，每年實(shí)現(xiàn)30%左右的穩(wěn)定增長最為合理，可以兼顧規(guī)模與效益。如果想要進(jìn)一步提高增速，需要可復(fù)制的能力成長作為背書。

　　讀懂自己的能力，正視自己的優(yōu)劣勢，懂得舍與得，在當(dāng)今中國浮躁的商業(yè)環(huán)境里，這份理性和克制，不多見。

　　行業(yè)凍結(jié) 上半年企業(yè)利潤增長百分百!

　　2020年5月，前瞻研究院發(fā)布了《2020中國聯(lián)合辦公最具投資價(jià)值企業(yè)榜單中》，從規(guī)模實(shí)力、持續(xù)經(jīng)營能力、創(chuàng)新能力、成長潛力能多方面對(duì)聯(lián)合辦公企業(yè)進(jìn)行分析，創(chuàng)富港綜合評(píng)分第一，大幅度領(lǐng)先后面的企業(yè)。

　　從上面這張表可以發(fā)現(xiàn)，除了規(guī)模實(shí)力以外，創(chuàng)富港在持續(xù)經(jīng)營、創(chuàng)新能力、成長潛力上都高居榜首。

　　在成長性上，創(chuàng)富港最近3年年均復(fù)合增長率超過25%，哪怕是作為上市公司，這個(gè)水平已經(jīng)能排到整個(gè)A股市場的TOP 5%。

　　復(fù)利的作用很可怕，巴菲特靠復(fù)利成為全球首富，創(chuàng)富港如果每年能夠保持兩位數(shù)增長，持續(xù)20年以上，3年就翻番，畫面太美，難以想象。

　　聯(lián)合辦公的持續(xù)經(jīng)營能力，是頭等大事。從現(xiàn)金流來看，創(chuàng)富港經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流在掛牌后一直保持在非常高的水平，和營收的比值在15%以上，顯示經(jīng)營質(zhì)量非常高。

　　2020年上半年，行業(yè)受疫情的影響，普遍現(xiàn)金流狀況不佳，創(chuàng)富港卻取得了5466萬的佳績。

　　根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，2020年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.8億元,同比增長10.41%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤0.18億元,同比增長103.73%。

　　預(yù)收款規(guī)模是未來經(jīng)營能力的風(fēng)向標(biāo)。創(chuàng)富港的預(yù)收款一直保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，截止2020年上半年，預(yù)收款這塊即待確認(rèn)的收入，積累到1.4億元，占2020年上半年?duì)I收的半壁江山，未來成長已經(jīng)鎖定。

　　EBITDA/平米/月是經(jīng)營能力的綜合體現(xiàn)，和規(guī)模擴(kuò)張(經(jīng)營面積)直接掛鉤。從這個(gè)指標(biāo)看，創(chuàng)富港擴(kuò)張——盈利——再擴(kuò)張，永續(xù)經(jīng)營能力不錯(cuò)。

　　走自己的路 讓行業(yè)瞧瞧!

　　Wework們不行，不代表整個(gè)行業(yè)不行。

　　在英國，有家和創(chuàng)富港很像的公司——雷格斯，幾十年如一日的風(fēng)生水起，近期更大有補(bǔ)WeWork空缺之勢。

　　據(jù)《金融時(shí)報(bào)》6月報(bào)道，聯(lián)合辦公行業(yè)鼻祖、全球近三十年來最成功的共享辦公品牌雷格斯的母公司IWG集團(tuán)近日接管了WeWork在香港的一處棄租辦公空間，這也是IWG首次接管WeWork棄租空間。

　　雷格斯母公司IWG集團(tuán)1999年在倫敦交易所上市，股價(jià)從2002年以來翻了40倍，2008年金融危機(jī)之后漲了4倍，目前市值約30億美元，合200億人民幣。

　　2019年，IWG集團(tuán)在全球總營收約35億美元，凈利潤1.8億美元;賬面上擁有將近9,000萬美元的現(xiàn)金流，幾乎沒有凈債務(wù)。

　　同樣是聯(lián)合辦公，雷格斯的理念和創(chuàng)富港特別像，要效率，要盈利，要持續(xù)經(jīng)營的能力，而不要夏日煙火式的曇花一現(xiàn)。

　　雷格斯們向左，WeWork們向右，孰優(yōu)孰略非常明顯，這也告訴我們，聯(lián)合辦公這個(gè)行業(yè)沒問題，關(guān)鍵看怎么做!

　　雷格斯大本營在英國，而創(chuàng)富港則以中國為核心，就長期潛力來看，數(shù)倍于英國體量的中國聯(lián)合辦公行業(yè)，勢必會(huì)出現(xiàn)比雷格斯更大更強(qiáng)的聯(lián)合辦公企業(yè)。

　　據(jù)前瞻研究院數(shù)據(jù)，未來每年有將近1000萬的新注冊企業(yè)，會(huì)推動(dòng)聯(lián)合辦公市場空間不斷提升，前景可期。

　　預(yù)計(jì)到2025年，市場規(guī)模將會(huì)突破7000億元，成為推動(dòng)辦公樓發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　真理往往掌握在少數(shù)人手里，行業(yè)問題也許并不在行業(yè)本身，而是多數(shù)企業(yè)走錯(cuò)了方向。

　　還記得2018年，因?yàn)檎J(rèn)知偏差，理解誤差，預(yù)期落差，消費(fèi)電子、光伏等一大波現(xiàn)在的大牛行業(yè)遭遇重大危機(jī)，龍頭企業(yè)股價(jià)大幅回調(diào)，一些大型企業(yè)破產(chǎn)。

　　那時(shí)候，其實(shí)是最佳的逆向投資時(shí)點(diǎn)。同樣的逆向思維，也許也適用于創(chuàng)富港所在的聯(lián)合辦公行業(yè)。

　　對(duì)不少行業(yè)來說，前人栽樹后人乘涼，燕行式排老二的企業(yè)并不少見。前面投入越大，后面效益越大。只要方向?qū)α?，前期的鋪墊很有可能為后程發(fā)力提供大量彈藥。

　　看看創(chuàng)富港的財(cái)報(bào)，一旦放慢擴(kuò)張步伐，等來的都是利潤。

　　企業(yè)在逆向投資，別人害怕時(shí)貪婪，別人貪婪時(shí)害怕。A股里這樣的成功案例不少。

　　最后，做一個(gè)大膽的猜想。

　　創(chuàng)富港的伯樂之一摯信資本，在此時(shí)接盤WeWork中國，也是是意識(shí)到，只要把創(chuàng)富港的經(jīng)營路徑復(fù)制到WeWork中國上，成功其實(shí)并不遠(yuǎn)。

　　只有持續(xù)不斷掙錢，只要經(jīng)營模式正確，企業(yè)才會(huì)真正值錢，投資讀懂這句話，受益終身!(市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎!此文僅供參考，不作買賣依據(jù))

　　轉(zhuǎn)自：葉檀財(cái)經(jīng)

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