政策“尺度”越來越大？樓市下一步怎么走？

連日來，樓市異動頻頻。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2月份以來，全國已經(jīng)有近50個城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策。而2月21日，河南駐馬店更是對首付比例“動手”，下降首套房貸款比例，信貸政策松動，這在全國還是頭一個。

為何樓市調(diào)控政策尺度越來越大？這會是樓市調(diào)控全面放松的信號嗎？房價又要漲嗎？

2月21日，河南省駐馬店市發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，出臺17項穩(wěn)樓市政策。

政策中最引人關(guān)注的當屬第八項“發(fā)揮住房公積金支持作用”，該條明確，繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%！

下調(diào)公積金貸款首付比例，而且一下子下調(diào)10%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，駐馬店并非一二線城市，只是一個三四線城市代表，但這項政策心理影響巨大，意味著有城市開始動信貸政策了。

樓市的躁動還不止如此。

這不，一些二線熱點城市，如南京、沈陽、濟南等正在研究售樓處開放。

比如，2月20日，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布關(guān)于有序恢復(fù)商品房銷售的工作方案。方案指出商品房銷售實行精準防控，符合條件的各開發(fā)企業(yè)項目售樓處逐步有序開放。

此次河南駐馬店的調(diào)控政策之所以引人注意，主要是降低了首付政策，相當于在信貸政策上對樓市進行了松綁。這類操作，自“房住不炒”定位確立以來，的確極為罕見。

那么，為什么駐馬店要“一馬當先”？這就不得不從當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展說起了。

當?shù)貥鞘忻黠@降溫。據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年駐馬店商品房網(wǎng)簽面積2863166平方米，網(wǎng)簽金額1702678萬元。與2018年相比，分別下降了23.2%和16%。再加上疫情影響，今年一季度成交量滑坡已是大勢所趨。

當?shù)貛齑娲蠓仙＝刂?019年12月末，駐馬店商品房待售面積2529.37萬平方米，比11月末增加47.74萬平方米。其中，住宅待售面積增加7.11萬平方米，辦公樓待售面積增加17.69萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加15.61萬平方米。庫存高企，也成為駐馬店出臺調(diào)控新政的重要原因之一。

此外，牽一發(fā)而動全身，體量巨大的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)不起大的動蕩。房地產(chǎn)行業(yè)不僅涉及大量上下游產(chǎn)業(yè)，還涉及大量就業(yè)人口。一旦產(chǎn)生大的動蕩，上下游產(chǎn)業(yè)鏈勢必遭受不同程度的沖擊，屆時不僅影響經(jīng)濟發(fā)展，更會擠壓就業(yè)空間。

但是，也沒有必要過分放大駐馬店操作的影響。業(yè)內(nèi)專家普遍認為，雖然公積金貸款方面的優(yōu)惠，可能會刺激購房需求，但一般而言，這種地方政策的利好程度較為有限，對本地樓市的刺激效應(yīng)非常小。在全國而言，更改變不了房價平穩(wěn)、穩(wěn)中有降的大勢。

在各地陸續(xù)出臺樓市新政的背景下，特別是在駐馬店降低公積金購買首套房首付比例后，有人認為調(diào)控政策“尺度”越來越大，房價要迎來大漲了。對此，完全沒必要擔心。

業(yè)內(nèi)專家表示，目前，大多數(shù)省市政策集中于供給端和企業(yè)端，屬于“微調(diào)”型，包括了延期或分期繳納土地出讓金、調(diào)整預(yù)售條件等，此類政策能夠壓縮資金回籠周期，也有助于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。而對房價而言，房價出現(xiàn)普漲大漲局面，已是極小概率事件。

事實上，真正能對樓市起到?jīng)Q定性影響的商業(yè)銀行貸款首付比例和貸款利率是由央行指導的。近日央行已明確表態(tài)，LPR下行基本上不影響個人房貸利率，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。

此外，梳理近期各地樓市調(diào)控政策，不難發(fā)現(xiàn)，相關(guān)政策仍是各地結(jié)合自身情況，在一城一策、因城施策基調(diào)下制定的，主要側(cè)重于緩解房企資金壓力，逐步、有序引導房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營恢復(fù)正常。

最近一段時間，人民銀行、財政部等部門相繼重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，其實很容易理解，就是房地產(chǎn)不可能再允許炒作。

所以說，房價又要漲了，只是有些人的一廂情愿而已。

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟日報

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