張瑜：4月地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)透露了哪些細(xì)節(jié)？

　　主要觀點(diǎn)

　　一、4月地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的幾個(gè)細(xì)節(jié)：

　　4月30日，克爾瑞研究中心公布1-4月房地產(chǎn)銷售Top100排行榜。我們對(duì)此予以分析。考慮到，每個(gè)月Top100排行榜上榜的企業(yè)并不完全一樣，我們選擇今年1-2月、1-3月、1-4月以及去年1-2月、1-3月、1-4月都上榜的企業(yè)，以分析同比變化情況。4月銷售數(shù)據(jù)值得關(guān)注的幾個(gè)細(xì)節(jié)如下：

　　第一：4月單月地產(chǎn)銷售金額、銷售面積同比都大概率轉(zhuǎn)正。這一判斷來(lái)自于上榜企業(yè)4月銷售數(shù)據(jù)，可比樣本4月銷售額同比為1.5%，3月銷售額同比為-15.7%。而全行業(yè)，3月銷售額同比為-14.6%。可比樣本4月銷售面積同比為1.4%，3月同比為-10.6%。而全行業(yè)，3月銷售面積同比為-14.1%。行業(yè)銷售數(shù)據(jù)與上榜房企銷售數(shù)據(jù)相關(guān)度較高。

　　第二，頭部房企增速依然快于上榜房企整體增速。以銷售金額為例，前10家房企4月增速為2.9%，快于樣本企業(yè)的1.5%。3月增速為-7.6%，快于樣本企業(yè)的-15.7%。

　　第三，低能級(jí)城市的銷售增速依然快于三十大中城市。3月三十大中城市銷售面積增速同比為-36.6%，而全行業(yè)銷售面積同比增速為-14.1%。4月三十大中城市銷售面積增速為-19.8%。大概率低于全行業(yè)同比增速。顯然，低能級(jí)城市的銷售情況更好一些。

　　第四，頭部房企降價(jià)幅度更大。上榜企業(yè)中前10家房企，4月銷售面積增速為10%，而銷售額同比為2.9%，銷售面積增速快于銷售額增速7個(gè)百分點(diǎn)。其他房企，比如排名第11-20家房企，4月銷售面積增速為-11.5%，而銷售額增速為-0.3%。銷售面積增速甚至低于銷售額增速。降幅較大的房企如中國(guó)恒大，1-4月操盤均價(jià)9100元/每平方米，2019年全年為10589元/每平方米，降價(jià)幅度高達(dá)14%。

　　第五，結(jié)合第二、第三、第四的判斷。不難發(fā)現(xiàn)，一個(gè)完整的故事可能是，頭部房企在低能級(jí)城市通過(guò)降價(jià)的方式促進(jìn)銷售以回籠資金。至于回籠資金的目的，可能是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的需要。從前4月拿地?cái)?shù)據(jù)看，前10的房企拿地銷售比低于其他梯隊(duì)。前4月拿地較為積極的房企主要是保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口等國(guó)企以及個(gè)別較為激進(jìn)的房企如綠城中國(guó)。

　　第六，中小房企在4月銷售增速回升較快，可能是通過(guò)加大推盤的方式實(shí)現(xiàn)銷售的回升。以上榜企業(yè)排名第21-49的企業(yè)為例，3月銷售金額同比為-22.7%，4月回升至6.4%?；厣冉咏?0個(gè)百分點(diǎn)。但其銷售面積看，3月同比為-26.2%，4月回升至-2%。銷售面積增速甚至低于銷售額增速。不太可能是降價(jià)促銷。

　　二、基建數(shù)據(jù)跟蹤

　　（一）項(xiàng)目申報(bào)情況：截止至5月5日，三大行業(yè)累計(jì)申報(bào)金額為12.2萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)141%。此前，截至4月10日時(shí)，同比增長(zhǎng)為112%。

　　（二）項(xiàng)目融資情況：專項(xiàng)債截止至4月30日，已新增發(fā)行12061億，完成前兩批提前下達(dá)額度的94%，同比增長(zhǎng)65%。城投債今年前四個(gè)月發(fā)行量為1.51萬(wàn)億。2019年同期為1.22萬(wàn)億。前四個(gè)月城投債凈融資額為8169億，去年同期為5031億。

　　（三）項(xiàng)目施工情況：4月建筑業(yè)施工景氣較高。4月建筑業(yè)PMI為59.7%，前值為55.1%。根據(jù)數(shù)字水泥網(wǎng)數(shù)據(jù)，4月27日至5月1日，全國(guó)周水泥平均發(fā)貨率達(dá)到91.4%，創(chuàng)下近三年最高水平。

　　三、每周經(jīng)濟(jì)觀察

　　（一）需求：汽車數(shù)據(jù)4月25日當(dāng)周零售同比12.3%，4月截止至25日累計(jì)同比為-1.7%。土地供應(yīng)情況本周（4月27日至5月3日）大幅回落。溢價(jià)率連續(xù)兩周回落至10%以內(nèi)，土地市場(chǎng)熱度有所減弱。

　　（二）生產(chǎn)：汽車批發(fā)數(shù)據(jù)看，本周同比上行，4月25日當(dāng)周批發(fā)同比為15.2%，4月截止至25日，批發(fā)同比轉(zhuǎn)正，達(dá)到1.0%。水泥價(jià)格繼續(xù)走強(qiáng)，華東區(qū)域明顯上行。

　　（三）通脹：食品價(jià)格跌幅加大，鮮菜和豬肉價(jià)格繼續(xù)下跌，水果價(jià)格止跌企穩(wěn)。生豬生產(chǎn)恢復(fù)勢(shì)頭持續(xù)向好。一季度末與去年底相比，全國(guó)生豬存欄增加了1000多萬(wàn)頭，增長(zhǎng)3.5%。

　　（四）資金：上周央行未進(jìn)行公開市場(chǎng)操作。受月末及五一假日臨近影響，資金利率有小幅波動(dòng)。央行2020年第一季度全國(guó)銀行家問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，貸款總體需求指數(shù)比上季提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期降低4.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　（五）地方債：截至4月30日，年內(nèi)已新增發(fā)行地方債17165億，占前兩批提前下達(dá)額度的93%，同比增長(zhǎng)33%。其中專項(xiàng)債已新增發(fā)行12061億，完成前兩批提前下達(dá)額度的94%，同比增長(zhǎng)65%，一般債已新增發(fā)行5104億，完成前兩批提前下達(dá)額度的92%，同比下降10%。

　　（六）進(jìn)出口：國(guó)內(nèi)大宗商品進(jìn)口繼續(xù)增長(zhǎng)，港口貨物吞吐量未見顯著回落。

　　（七）海外：本周美元指數(shù)回落至100以下最低達(dá)到99.05，美元指數(shù)相對(duì)弱勢(shì)帶來(lái)人民幣匯率相對(duì)穩(wěn)定，中間價(jià)波動(dòng)區(qū)間在7.05-7.07之間，逆周期因子則呈現(xiàn)退出狀態(tài)，維持在±80pips的區(qū)間內(nèi)，對(duì)匯率基本無(wú)明顯方向引導(dǎo)。本周美歐日央行均召開4月議息會(huì)議，會(huì)議決議均帶來(lái)貨幣政策邊際有所放松

　　報(bào)告目錄

　　報(bào)告正文

　　一

　　基建數(shù)據(jù)跟蹤

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目申報(bào)情況

　　項(xiàng)目申報(bào)熱度依然很高。我們觀測(cè)審批類三大基建類項(xiàng)目申報(bào)金額。今年截止至5月5日，三大行業(yè)累計(jì)申報(bào)金額為12.2萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)141%。此前，截至4月10日時(shí)，同比增長(zhǎng)為112%。4月項(xiàng)目申報(bào)情況依然維持高位。三大行業(yè)中，電熱氣水與水利環(huán)境公共設(shè)施管理業(yè)同比增長(zhǎng)較高，截止至5月5日，都在200%以上。交運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)郵政項(xiàng)目申報(bào)金額同比為48%?？紤]到從項(xiàng)目角度，我們能夠觀測(cè)的更多的是交運(yùn)類項(xiàng)目，比如軌交、高鐵、公路投資等，但若交運(yùn)類項(xiàng)目申報(bào)增速屬于基建三大行業(yè)中最低的那個(gè)，那么通過(guò)觀測(cè)交運(yùn)類項(xiàng)目的投資情況，存在低估基建增速的可能。

　?。ǘ└魇≈攸c(diǎn)信息跟蹤

　　長(zhǎng)三角：4月27日，國(guó)家發(fā)展改革委交通運(yùn)輸部印發(fā)《長(zhǎng)江三角洲地區(qū)交通運(yùn)輸更高質(zhì)量一體化發(fā)展規(guī)劃》，文件指出，到 2025 年，基本建成“軌道上的長(zhǎng)三角”，鐵路密度達(dá)到 507 公里/萬(wàn)平方公里（注：截止至2019年年底，長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密度達(dá)到321公里/萬(wàn)平方公里，是全國(guó)平均水平的2.2倍。按照目標(biāo)要求，2020年至2025年，新建鐵路將達(dá)6600公里。長(zhǎng)三角地區(qū)鐵路投資將持續(xù)保持高位，參見報(bào)告《【華創(chuàng)宏觀】新基建一本通：建什么？建多少？誰(shuí)出錢？誰(shuí)受益？——擴(kuò)內(nèi)需系列一》）。

　　中心城市之間享受 1—1.5 小時(shí)客運(yùn)服務(wù)，上海大都市圈以及南京、杭州、合肥、蘇錫常、寧波都市圈內(nèi)享受 1 小時(shí)公交化通勤客運(yùn)服務(wù)。鐵路和水路貨運(yùn)量年均增長(zhǎng)率不低于 5%。新建嘉興、麗水、蕪湖宣城、亳州、蚌埠、宿州、滁州等機(jī)場(chǎng)，研究論證金寨機(jī)場(chǎng)等建設(shè)。推進(jìn)實(shí)施上海浦東、南京、無(wú)錫、杭州、寧波、溫州、臺(tái)州、舟山、合肥等機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建工程。推動(dòng)大場(chǎng)機(jī)場(chǎng)遷建。遷建連云港等機(jī)場(chǎng)。研究遷建義烏機(jī)場(chǎng)的必要性。探索成立城際鐵路公司，負(fù)責(zé)城際鐵路投資建設(shè)，參與城際軌道交通運(yùn)營(yíng)，逐步實(shí)現(xiàn)城際鐵路運(yùn)營(yíng)一體化。支持三省一市研究成立交通一體化發(fā)展投資基金。鼓勵(lì)企業(yè)跨區(qū)域投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)交通基礎(chǔ)設(shè)施。建立債務(wù)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，在嚴(yán)控債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)前提下，加大金融機(jī)構(gòu)信貸資金支持力度，積極引導(dǎo)社會(huì)資本參與重大交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。研究建立城際鐵路、市域（郊）鐵路等建設(shè)資金和運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼分擔(dān)機(jī)制。

　?。ㄈ╉?xiàng)目融資情況

　　專項(xiàng)債方面：截止至4月30日，已新增發(fā)行12061億，完成前兩批提前下達(dá)額度的94%，同比增長(zhǎng)65%。

　　城投債方面：今年前四個(gè)月城投債發(fā)行量為1.51萬(wàn)億，2019年同期為1.22萬(wàn)億。今年前四個(gè)月城投債凈融資額為8169億，去年同期為5031億。

　　企業(yè)資本開支計(jì)劃方面：國(guó)家電網(wǎng)年度固定資產(chǎn)投資調(diào)增至4600億，年初計(jì)劃為4080億。鐵路投資預(yù)計(jì)也將上調(diào)，超過(guò)8000億。

　　（四）項(xiàng)目施工情況

　　4月建筑業(yè)施工景氣較高。4月建筑業(yè)PMI為59.7%，前值為55.1%。根據(jù)數(shù)字水泥網(wǎng)數(shù)據(jù)，4月27日至5月1日，全國(guó)周水泥平均發(fā)貨率達(dá)到91.4%，創(chuàng)下近三年最高水平。環(huán)比上周提高3.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期增加6.4個(gè)百分點(diǎn)。水泥價(jià)格，也在本周出現(xiàn)明顯的上行態(tài)勢(shì)。

　　二

　　每周經(jīng)濟(jì)觀察

　?。ㄒ唬┬枨螅和恋厥袌?chǎng)熱度下行，五一假期地產(chǎn)成交偏弱

　　需求端，觀察地產(chǎn)、汽車與土地的成交。其中地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，4月Top100房企銷售同比轉(zhuǎn)正。五一假期前兩天的三十大中城市銷售數(shù)據(jù)看，有些偏弱。兩天成交42萬(wàn)平米，2019年同期是44萬(wàn)平米，2018年同期是63萬(wàn)平米。汽車數(shù)據(jù)看，周度同比上行，4月25日當(dāng)周零售同比12.3%，4月截止至25日累計(jì)同比為-1.7%。土地供應(yīng)情況本周（4月27日至5月3日）大幅回落。溢價(jià)率連續(xù)兩周回落至10%以內(nèi)，土地市場(chǎng)熱度有所減弱。

　　（二）生產(chǎn)：汽車批發(fā)月度同比轉(zhuǎn)正，華東區(qū)域水泥價(jià)格明顯上行

　　生產(chǎn)端，重點(diǎn)觀察六大發(fā)電集團(tuán)日均耗煤、汽車批發(fā)量、粗鋼產(chǎn)量旬度數(shù)據(jù)。日均耗煤目前基本處于過(guò)去三年同期的85%左右，但這并非工業(yè)生產(chǎn)僅恢復(fù)到往年的85%。汽車批發(fā)數(shù)據(jù)看，本周同比上行，4月25日當(dāng)周批發(fā)同比為15.2%，4月截止至25日，批發(fā)同比轉(zhuǎn)正，達(dá)到1.0%。粗鋼產(chǎn)量、螺紋庫(kù)存數(shù)據(jù)未進(jìn)一步更新。價(jià)格端看，螺紋鋼現(xiàn)貨低位震蕩中，螺紋鋼HRB40020mm上海4月30日價(jià)格為3460元/噸，4月23日為3470元/噸。水泥價(jià)格繼續(xù)走強(qiáng)，華東區(qū)域明顯上行。

　?。ㄈ┩洠菏称穬r(jià)格通縮延續(xù)，生豬生產(chǎn)恢復(fù)勢(shì)頭向好

　　食品價(jià)格跌幅加大，鮮菜和豬肉價(jià)格繼續(xù)下跌，水果價(jià)格止跌企穩(wěn)。菜籃子產(chǎn)品價(jià)格200指數(shù)收于122.93，環(huán)比下跌2.16%（前值下跌1.5%）。其中，蔬菜、豬肉價(jià)格上周分別下跌2.56%、1.45%，水果平均批發(fā)價(jià)上周上漲0.51%。此外，雞蛋價(jià)格上周下跌了3.73%。

　　農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)展規(guī)劃司司長(zhǎng)魏百剛表示，我國(guó)生豬生產(chǎn)恢復(fù)勢(shì)頭持續(xù)向好。一季度末與去年底相比，全國(guó)生豬存欄增加了1000多萬(wàn)頭，增長(zhǎng)3.5%。此外，為增加豬肉市場(chǎng)供應(yīng)，上周三下午，發(fā)改委同有關(guān)部門指導(dǎo)了春節(jié)后第十三批中央凍豬肉儲(chǔ)備投放，共成交10917.28噸，平均成交價(jià)為20013.41元/噸。

　?。ㄋ模┵Y金：資金利率有小幅波動(dòng)，銀行信貸力度仍保持積極

　　上周央行未進(jìn)行公開市場(chǎng)操作。周四，DR007收于1.9080%，DR001收于1.8450%，較上周四分別上行52.11bp、95.75bps。1年期、5年期、10年期國(guó)債收益率分別報(bào)1.1465%、1.7886%、2.5380%，較上周分別變化+2.37bps、-4.86 bps、+1.53bps。受月末及五一假日臨近影響，資金利率有小幅波動(dòng)。

　　央行2020年第一季度全國(guó)銀行家問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，貸款總體需求指數(shù)比上季提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期降低4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施貸款需求指數(shù)分別比上季提高6.4和1.7個(gè)百分點(diǎn)。貨幣政策感受指數(shù)也呈上升態(tài)勢(shì)，比上季提高17.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高14.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，我們對(duì)50位不同銀行總分支機(jī)構(gòu)信貸工作者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年2季度銀行信貸官對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期普遍悲觀，但在逆周期支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策目標(biāo)下，銀行信貸力度仍然保持積極。

　?。ㄎ澹┑胤絺?-4月發(fā)行同比新增33%，第三批發(fā)行計(jì)劃仍待披露

　　截至4月30日，年內(nèi)已新增發(fā)行地方債17165億，占前兩批提前下達(dá)額度的93%，同比增長(zhǎng)33%。其中專項(xiàng)債已新增發(fā)行12061億，完成前兩批提前下達(dá)額度的94%，同比增長(zhǎng)65%，一般債已新增發(fā)行5104億，完成前兩批提前下達(dá)額度的92%，同比下降10%。4月當(dāng)月地方債新增趨緩，主要由于“早發(fā)行、早使用”政策導(dǎo)向下，月中北京、天津等15個(gè)地區(qū)已全部完成提前下達(dá)新增地方政府債務(wù)限額發(fā)行工作。本周專項(xiàng)債新增發(fā)行290億，分別來(lái)自吉林（129.7億）、內(nèi)蒙古（101.5億）、青海（34億）、廣西（19億）與寧夏（5.4億），主要投向市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)環(huán)保、軌道交通、收費(fèi)公路與鐵路等，再融資發(fā)行15億。一般債新增發(fā)行368億，再融資發(fā)行113億。下周專項(xiàng)債暫無(wú)新增發(fā)行計(jì)劃，再融資計(jì)劃發(fā)行72億。一般債計(jì)劃新增發(fā)行113億，再融資計(jì)劃發(fā)行214億。

　　此前財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示第三批1萬(wàn)億專項(xiàng)債提前下達(dá)額度將“力爭(zhēng)5月底發(fā)行完畢”，我們預(yù)計(jì)5月單月專項(xiàng)債新增發(fā)行至少可達(dá)8000億的紀(jì)錄體量，全年專項(xiàng)債新增額度將于5月22日兩會(huì)揭曉。投向方面，據(jù)財(cái)政部副部長(zhǎng)許宏才此前介紹，“將繼續(xù)重點(diǎn)用于交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源項(xiàng)目、農(nóng)林水利、生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目、民生服務(wù)、冷鏈物流設(shè)施、市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等七大領(lǐng)域重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。同時(shí)，結(jié)合疫情防控和投資需求變化等適當(dāng)優(yōu)化投向，將國(guó)家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目單獨(dú)列出、重點(diǎn)支持。增加城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域資金投向，允許地方投向應(yīng)急醫(yī)療救治、公共衛(wèi)生、職業(yè)教育、城市供熱供氣等市政設(shè)施項(xiàng)目。加快建設(shè)5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心、人工智能、物流、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施”。另?yè)?jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，第三批1萬(wàn)億元專項(xiàng)債額度已經(jīng)下達(dá)至部分省市，其中山東省5月計(jì)劃發(fā)行760億元新增專項(xiàng)債（注：相當(dāng)于1-4月發(fā)行規(guī)模的82%）。各地具體發(fā)行計(jì)劃目前尚未披露。

　?。〣DI指數(shù)大幅下滑，國(guó)內(nèi)港口吞吐量未見明顯下滑

　　CRB現(xiàn)貨指數(shù)環(huán)比上周有所回升，BDI指數(shù)同比增速大幅下滑。原油價(jià)格企穩(wěn)或是CRB指數(shù)回升的主因，而4月末BDI指數(shù)大幅下滑，或開始體現(xiàn)全球疫情發(fā)酵下的全球貿(mào)易萎縮。

　　國(guó)內(nèi)大宗商品進(jìn)口繼續(xù)增長(zhǎng)，港口貨物吞吐量未見顯著回落。根據(jù)中港協(xié)的數(shù)據(jù)，4月20-26日當(dāng)周，國(guó)內(nèi)主要沿海樞紐港口的貨物吞吐量與去年同期基本持平，不過(guò)由于目前國(guó)際班輪公司采取減少運(yùn)力的策略，因此存在企業(yè)因趕船期而集中出貨導(dǎo)致吞吐量增加的情況。不過(guò)進(jìn)口大宗品方面，重點(diǎn)沿海港口的原油與鐵礦石吞吐量仍在持續(xù)增加。

　?。ㄆ撸┟涝笖?shù)回落，美歐日央行召開議息會(huì)議

　　本周美元指數(shù)回落至100以下最低達(dá)到99.05，美元指數(shù)相對(duì)弱勢(shì)帶來(lái)人民幣匯率相對(duì)穩(wěn)定，中間價(jià)波動(dòng)區(qū)間在7.05-7.07之間，逆周期因子則呈現(xiàn)退出狀態(tài)，維持在±80pips的區(qū)間內(nèi)，對(duì)匯率基本無(wú)明顯方向引導(dǎo)。本周美歐日央行均召開4月議息會(huì)議，會(huì)議決議均帶來(lái)貨幣政策邊際有所放松，其中美聯(lián)儲(chǔ)前瞻指引表示將維持零利率較長(zhǎng)時(shí)間，歐央行放松TLTROIII的條件并推出PELTROs的新工具，日本央行宣布取消國(guó)債購(gòu)買上限并增加企業(yè)債和商業(yè)票據(jù)的購(gòu)買規(guī)模。

　　文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 張瑜

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