大數(shù)據(jù)：去年四成上市房企銷售均價(jià)跌了，六成漲了

　　2019 年在 " 房住不炒 " 主基調(diào)的影響下，房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊。市場(chǎng)上彌漫著一種說(shuō)法：2019 年又是降價(jià)去庫(kù)存的一年。

　　到了 2019 年下半年，廣州多地新盤出現(xiàn)大幅降價(jià)促銷。番禺某大盤降幅超過(guò) 20%，增城某大盤降幅也達(dá)到 20% ……

　　房?jī)r(jià)真的降了？降了多少？

　　截至4月底，各大房企基本都發(fā)布了2019年報(bào)。南都大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)50家規(guī)模上市房企，去年龍頭房企房?jī)r(jià)平均漲幅大多低于 5%，還有20家房企同比2018年出現(xiàn)價(jià)格下滑。

　　誰(shuí)家漲價(jià)最高？

　　僅 5 家漲幅超過(guò) 20%，龍頭房企穩(wěn)中略升

　　同比來(lái)看，2019 年較 2018 年漲幅和降幅情況又如何呢？

　　數(shù)據(jù)顯示，平均售價(jià)同比漲幅超過(guò) 20% 的有 5 家，其中綠地香港以 27.89% 的漲幅位居去年漲幅最高。其他四家分別為建發(fā)、綠地、華夏幸福、合生創(chuàng)展。

　　綠地香港 2019 年合約銷售額的主要來(lái)源分布于泛長(zhǎng)三角和泛珠三角的重點(diǎn)區(qū)域，當(dāng)中上海、江蘇及廣西項(xiàng)目分別貢獻(xiàn)了約 24%、20% 及 17% 的合約銷售額。其他合約銷售額的核心項(xiàng)目主要包括云南項(xiàng)目約 15% 和浙江項(xiàng)目 11%。財(cái)報(bào)顯示，年內(nèi)平均銷售價(jià)為每平方米人民幣 14,810 元，包括出售上海 綠地黃浦濱江股權(quán)的影響。

　　合生創(chuàng)展去年逆勢(shì)飄紅，合約銷售額約 212.58 億元，同比上升 42%；平均合約售價(jià) 12865 元 /㎡，同比上升 11%。這也取決于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和城市布局：廣州共有 14 個(gè)在售物業(yè)項(xiàng)目，占集團(tuán)合約銷售總額的 27%；在北京及天津共有 12 個(gè)在售項(xiàng)目，占集團(tuán)合約銷售總額的 17%；在上海共有 9 個(gè)在售物業(yè)項(xiàng)目，占集團(tuán)合約銷售總額的 44%；在惠州共有 6 個(gè)在售物業(yè)項(xiàng)目，占集團(tuán)合約銷售總額的 12%。

　　平均售價(jià)漲幅低于 5% 的有 17 家，代表房企有龍湖、華潤(rùn)、佳兆業(yè)、中梁、雅居樂、奧園、綠城、中海、萬(wàn)科、保利等。

　　從以上兩個(gè)區(qū)間可以分析出，全國(guó)性布局的龍頭房企、部分追求規(guī)模化的中型房企在 2019 年基本保持 10% 以內(nèi)的穩(wěn)健增長(zhǎng)。因此，國(guó)家堅(jiān)持 " 房住不炒 " 的定位不會(huì)變，" 穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期 " 的行業(yè)基本面也不會(huì)變。

　　誰(shuí)家降價(jià)最猛？

　　7 家售價(jià)下降超過(guò) 10%

　　值得注意的是，平均售價(jià)較 2018 年下降的有 20 家，其中降幅超過(guò) 10% 的有 7 家，分別為金科、藍(lán)光發(fā)展、富力、大發(fā)、金茂、龍光、華發(fā)。

　　金茂一直采取高售價(jià)模式，不考慮權(quán)益影響，僅以物業(yè)銷售來(lái)看，中國(guó)金茂 2017 年的銷售均價(jià)可達(dá) 2.4 萬(wàn)元 /㎡，在公布銷售業(yè)績(jī)的房企中位列第一。然而，受大形勢(shì)影響，不止是去年，近兩年來(lái)金茂的銷售均價(jià)都持續(xù)在下滑，這也導(dǎo)致了毛利的下滑。從數(shù)據(jù)上可以看到，自去年 11 月份以來(lái)，銷售均價(jià)已連續(xù) 4 個(gè)月在 2 萬(wàn)元 /㎡以下。

　　華發(fā) 2019 年實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，銷售金額創(chuàng)歷史新高，從 2018 年的 582 億元到 922.73 億元，增幅達(dá) 58.54%。但銷售均價(jià)同比下降 22%，單價(jià)直降 6560 元。不難看出，在過(guò)去的一年，華發(fā)采取了 " 跌價(jià)保增長(zhǎng) " 策略。不過(guò)，銷售均價(jià)下滑明也并非只由降價(jià)促銷引起，其銷售結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，如產(chǎn)品定位下調(diào)、項(xiàng)目分布由一二線轉(zhuǎn)向三四線城市等。

　　得益于早年在粵港澳大灣區(qū)的逆周期拿地，龍光地產(chǎn)積攢了大量的低成本優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，借此公司規(guī)?？焖贁U(kuò)大，業(yè)績(jī)也水漲船高。但公司的銷售均價(jià)其實(shí)已連續(xù)三年下滑。 2019 年龍光地產(chǎn)的銷售均價(jià)下降近 2400 元 /㎡。不過(guò)，龍光的平均土地成本占銷售均價(jià)僅為 24%，低于行業(yè)平均水平，也為未來(lái)保持高盈利仍奠定了基礎(chǔ)。

　　在 2019 年，大發(fā)地產(chǎn)的銷售金額及銷售面積均創(chuàng)下歷史新高。其項(xiàng)目主要位于長(zhǎng)江三角洲，多處在二三線城市。受調(diào)控及推貨影響，項(xiàng)目均價(jià)由 2018 年的 15937 元 / 平方米下調(diào)至 2019 年的 13550 元 / 平方米，下調(diào)近 15%。

　　最初在重慶深耕的金科，于 2016 年開始在全國(guó)擴(kuò)張，2018 年開始開拓到到弱二線及三四線城市。伴隨全面擴(kuò)張，金科在 2019 年銷售金額及銷售面積均創(chuàng)新高，漲幅分別達(dá)到 57%、42%。受市場(chǎng)及區(qū)域分布影響，2019 年的金科的平均售價(jià)也從 2018 年的 "1 萬(wàn) +" 跌穿至 "9 字頭 "，節(jié)構(gòu)性下調(diào) 10.3%。

　　此外，降幅小于 10% 的有 13 家，代表房企有融信、越秀、恒大、陽(yáng)光城、融創(chuàng)、金融街、碧桂園、招商、新城、時(shí)代等。

　　相較于 2018 年，龍頭房企的平均售價(jià)出現(xiàn)了不同程度的下降。如，碧桂園同比下降 7.69%，恒大同比下降 2%，融創(chuàng)同比下降 4.4%。

　　去年在巨大的銷售壓力下，不少房企今年紛紛趕在金九銀十之前搶跑，以價(jià)換量。恒大被視為第一家啟動(dòng)大范圍促銷的房企。8 月開始，恒大推出了全員營(yíng)銷優(yōu)惠升級(jí)活動(dòng)，恒大數(shù)萬(wàn)名員工全員營(yíng)銷。據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，恒大部分地區(qū)的新樓盤，已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)，部分房?jī)r(jià)甚至降幅達(dá)到了 6000 元 /㎡。但從財(cái)報(bào)來(lái)看，2% 的降幅也只是 " 微降 " 而已。

　　而上半年 " 佛系 "、下半年 " 沖刺 " 的融創(chuàng)，在去年上半年的目標(biāo)完成率僅為 38.94%。進(jìn)入下半年，為了實(shí)現(xiàn)月均銷售額至少達(dá)到 560 億元的速度，一方面根據(jù)市場(chǎng)情況促銷，另一方面也啟動(dòng)了全員營(yíng)銷，以此刺激銷售。據(jù)媒體報(bào)道，去年 7 月融創(chuàng)位于鄭州一項(xiàng)目單價(jià)直降 3000 元 /㎡。

　　去年深陷丑聞風(fēng)波的新城控股，售價(jià)降幅也達(dá)到 8.7%。絕大多數(shù)的存貨和成交金額分布在三四線城市，這其中的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。新城一方面需要快速回籠資金支持高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，另一方面希望盡早撤出三四線城市，調(diào)節(jié)存貨和銷售結(jié)構(gòu)。兩者共同作用的結(jié)果就是降價(jià)走量。

　　轉(zhuǎn)自：南方都市報(bào)

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65367254。

延伸閱讀