2020上半年，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易最新盤點

　　2020上半年，疫情成為推進商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的催化劑，尤其在經(jīng)營專業(yè)度較高的購物中心領(lǐng)域表現(xiàn)尤為明顯，頭部購物中心抗風(fēng)險能力明顯更強，疫后恢復(fù)速度也更快。而眾多經(jīng)營能力較弱的購物中心項目由于資金鏈現(xiàn)金流的破壞斷裂，或已處在危險邊緣焦灼掙扎，隨時有被拋售的可能。

　　但從另一角度來說，疫情也推動了資本方們的優(yōu)勝劣汰，有資金實力的買方必將占據(jù)更大優(yōu)勢。

　　在項目持有方資產(chǎn)亟待重組，資金持有方積極觀望、伺機而動的情況下，復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場活躍度明顯提升，據(jù)貓頭鷹研究所REITOWIN團隊數(shù)據(jù)顯示，大宗交易在二月和四月分別呈現(xiàn)出一個小高峰，預(yù)計第三季度將會有更大幅度的復(fù)蘇提升。

圖源：貓頭鷹研究所REITOWIN團隊

　　在寫字樓方面，2020上半年北京LG雙子座大廈以80.46億的價格穩(wěn)居成交價首位，其次為交易價格48.54億元的上海綠地外灘中心T2幢辦公樓，36億元交易的海航大廈，以及33.12億元的北京中弘大廈和30.85億元的中企濱江金融中心1號樓。

　　在購物中心及百貨方面，值得關(guān)注的有凱德廣場·二七購物中心以高于市場估價25%的價格成功出售給鄭州丹尼斯，香港最知名百貨公司先施百貨易主偉祿，步步高6.56億出售兩自持物業(yè)并退出重慶市場等。

　　此外，恒大集團在7月初宣布計劃集中出售旗下全國范圍內(nèi)1000平方米以上的商業(yè)物業(yè)，從出售清單統(tǒng)計，此次出售涉及的物業(yè)多達223個，物業(yè)類型囊括寫字樓、酒店、購物中心、商鋪、醫(yī)院、會議中心、商業(yè)體、綜合樓等非住宅業(yè)態(tài)。

　　說明：以上數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計，信息來源于企業(yè)公告及媒體公開報道，部分案例處于交易中狀態(tài)，如有出入歡迎指正。

　　網(wǎng)傳恒大擬出售物業(yè)清單（部分）

　　- 據(jù)中購聯(lián)（不完全）統(tǒng)計，從城市來看，上海今年上半年錄得大宗交易11筆，占據(jù)全國城市大宗交易數(shù)量第一名，北京位居第二。

　　- 從資金性質(zhì)來看，內(nèi)資主導(dǎo)交易市場，伴隨國外疫情的逐漸控制，相信外資的參與度會逐漸提升。

　　- 從標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)來看，2020上半年寫字樓交易仍占據(jù)市場主力地位，購物中心次之，酒店交易數(shù)量最少。

　　- 值得注意的是，寫字樓交易基本集中在北京與上海兩城市，其中上海大宗交易數(shù)量以約68%的占比在全國城市中占據(jù)絕對主力地位，這與交易項目優(yōu)越的地理位置、較強的抗風(fēng)險性和集團背書等不無關(guān)系；購物中心商業(yè)物業(yè)交易多分布在一線、新一線及二線城市中，新一線和二線城市交易數(shù)量占比較大（擬出售、掛牌資產(chǎn)及恒大集團資產(chǎn)包未計算在內(nèi)）。 以下為部分代表性案例詳情（購物中心及百貨項目優(yōu)先）：

　　No.1

　　中海商業(yè)收購佛山南海怡豐城

　　據(jù)中海商業(yè)3月12日消息稱，根據(jù)與新加坡豐樹集團達成的股權(quán)收購協(xié)議約定，3月10日中海商業(yè)已正式完成了對佛山怡豐城購物中心的收購交割，于大灣區(qū)的商業(yè)版圖上再落一子。

　　該項目也將與中海商業(yè)目前在營的區(qū)域標(biāo)桿項目佛山環(huán)宇城交相輝映，后續(xù)將更名為“南海中海環(huán)宇城”（簡稱：南海環(huán)宇城），以全新定位打造高品質(zhì)生活新主場，并與“佛山中海環(huán)宇城”（簡稱：佛山環(huán)宇城）交叉互補，以此構(gòu)成中海商業(yè)閃耀廣佛區(qū)域的雙子星。

　　據(jù)悉，南海商業(yè)城是新加坡豐樹集團在中國打造開發(fā)的第二個商業(yè)項目，項目包括住宅、商業(yè)、教育物業(yè)及辦公樓等，標(biāo)的資產(chǎn)怡豐城為其中商業(yè)部分，建筑面積超12萬平方米，包含地下一層與地上四層。

　　商場于2014年開業(yè)，出租率常年超過90%，輻射范圍超過3公里，是區(qū)域內(nèi)集購物、餐飲和娛樂為一體的社區(qū)購物中心。當(dāng)時南海怡豐城帶來了不少首入佛山的知名品牌，如新加坡生意火爆的西餐廳ASTONS、香港本地老牌鳳城酒家等，此外還有Nike、Adidas、Hotwind、Balabala等經(jīng)典品牌。開業(yè)當(dāng)天，怡豐城更是吸引了高達8萬人次的客流，營業(yè)額超300萬元。

　　中海地產(chǎn)作為本次交易的收購方，繼打造華南首座購物中心佛山環(huán)宇城之后，繼續(xù)擴展在大灣區(qū)的商業(yè)版圖。據(jù)了解，中海的商業(yè)版圖中已經(jīng)囊括了寫字樓、購物中心、星級酒店，并且構(gòu)建了在北京、上海、深圳等一線城市以及珠海、佛山、濟南等二線城市的全面布局。

　　No.2

　　偉祿集團收購香港先施百貨

　　據(jù)偉祿集團消息稱，繼香港老牌企業(yè)堡獅龍被李寧納入麾下后，5月15日，中國百貨業(yè)鼻祖——先施百貨（244.HK）被中資企業(yè)、深港通標(biāo)的偉祿集團(1196.HK)提出要約收購。收購?fù)瓿珊?，先施的上市公司地位將繼續(xù)保留。5月18日偉祿集團、先施都將在港交所恢復(fù)交易。

　　最早，先施公司作為國內(nèi)首間華資百貨公司而聞名，曾居中國四大百貨之首。公開資料顯示，先施集團由馬應(yīng)彪于1900年創(chuàng)立，第一間店設(shè)在中環(huán)，是香港歷史最悠久、最負(fù)盛名的百貨公司之一。

　　1911年和1917年，公司先后在廣州、上海設(shè)分公司，主要業(yè)務(wù)是經(jīng)營百貨、旅館、游樂場等業(yè)務(wù)。上海先施公司開業(yè)第二年，營業(yè)額已達439萬元。

　　1929年，先施百貨有限公司的資產(chǎn)達到了1000萬元，是公司創(chuàng)建時的400倍。1972年，先施集團已于香港交易所主板上市。

　　但是近年來，該公司的經(jīng)營業(yè)績不甚理想，從2013年便開始持續(xù)虧損。截至2019年2月底財年，先施百貨股東應(yīng)占虧損已擴大至1.32億港元，同比增長45.9%。

　　截至2020年2月財年，先施百貨預(yù)期擴損將繼續(xù)擴大，錄得介乎約10-15%增幅，而虧損增加主要是由于香港的百貨業(yè)務(wù)銷售減少。

　　而其收購方偉祿集團認(rèn)為，作為中國百貨業(yè)鼻祖，先施經(jīng)歷一百二十年發(fā)展，歷史悠久、品牌家喻戶曉，此次要約收購，將讓偉祿集團旗下業(yè)務(wù)進一步實現(xiàn)多元化，借助先施集團于經(jīng)營百貨店方面的經(jīng)驗，在發(fā)展物業(yè)發(fā)展及商業(yè)運營方面產(chǎn)生潛在協(xié)同效益。同時，也標(biāo)志著偉祿集團正式進軍香港百貨業(yè)。

　　No.3

　　重慶百貨收購步步高集團重慶兩家全資子公司

　　6月29日，重慶百貨發(fā)布公告稱，為徹底解決重慶百貨大樓股份有限公司與步步高投資集團股份有限公司在重慶地區(qū)的同業(yè)競爭、減少關(guān)聯(lián)交易，提高公司持續(xù)盈利能力和在合川區(qū)的市場占有率。

　　重慶百貨以“現(xiàn)金方式”向步步高集團收購重慶市合川區(qū)步步高寶川置業(yè)有限責(zé)任公司和重慶步步高中煌商業(yè)管理有限公司各100%股權(quán)。步步高也于當(dāng)天發(fā)布了關(guān)于退出重慶市場的公告。

　　寶川置業(yè)和步步高中煌的主要資產(chǎn)系重慶合川步步高廣場項目物業(yè)資產(chǎn)，其中寶川置業(yè)持有該物業(yè)商業(yè)面積9.74萬㎡，車庫面積3.1萬㎡；步步高中煌持有該物業(yè)商業(yè)面積2590.94㎡。

　　據(jù)悉，此次交易價格以經(jīng)交易雙方確認(rèn)、截至2020年5月31日寶川置業(yè)和步步高中煌的凈資產(chǎn)評估值為準(zhǔn)，分別為6.43億元和0.13億元，合計6.56億元。

　　值得注意的是，重慶百貨擬收購兩家標(biāo)的公司2019年凈利潤分別為-2899.00萬元和-2128.28萬元，根據(jù)模擬財務(wù)數(shù)據(jù)，今年前5個月也會繼續(xù)虧損，重慶百貨下一步考慮將標(biāo)的資產(chǎn)與公司原有商場業(yè)務(wù)進行協(xié)調(diào)整合。

　　不過于步步高而言，本次退出重慶市場，將有利于公司集中資源發(fā)展優(yōu)勢地區(qū)，對公司的經(jīng)營發(fā)展來說還是非常有利的。

　　No.4

　　金科收下昆明愛琴海購物公園

　　4月7日，全資持有昆明愛琴海購物公園的上海暄烜企業(yè)管理咨詢有限公司的出資股東，由“重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司”變更為“重慶鼎慶坤商業(yè)管理有限公司”，后者是重慶金科喆美商管全資子公司，這意味著，昆明廣福路愛琴海購物公園將變成金科地產(chǎn)的商業(yè)資產(chǎn)，但具體交易細(xì)節(jié)及價格并未公布。

　　據(jù)悉，昆明廣福路愛琴海購物公園于2014年底正式開業(yè)，項目定位于集購物、餐飲、娛樂、休閑、兒童體驗為一體的城市時尚生活中心。

　　值得一提的是，4月14日紅星家具集團有限公司通過其子公司下的控股公司以46.99億元從融創(chuàng)旗下公司買下金科股份總股本11%的股份，這意味著紅星集團將成為金科的第三大股東。綜合來看，金科買下昆明愛琴海購物公園，而紅星集團成為金科第三大股東，兩家合作將進一步加深。

　　No.5

　　首創(chuàng)置業(yè)收購上海天閱濱江商業(yè)

　　今年2月，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司公告宣布，于2020年2月7日，首金資本、國信易誠（均為公司全資附屬公司）已與合眾人壽及龍馬資本就成立合伙企業(yè)，其規(guī)模為25.36億元，該合伙企業(yè)的目的為購買位于上海的天閱濱江商業(yè)項目，該項目由首創(chuàng)置業(yè)開發(fā)及預(yù)售。天閱濱江商業(yè)項目為地塊上所開發(fā)的商業(yè)項目，產(chǎn)品類型為零售商舖及辦公室等商用物業(yè)，由上海首楊持有并進行開發(fā)銷售。

　　上海天閱濱江商業(yè)是融商業(yè)、辦公、居住為一體的綜合體項目，位于上海榆林路及楊浦區(qū)景星路及北外灘交匯處，占地面積約9164.4平方米，總建設(shè)規(guī)模約50561.88平方米，可售規(guī)模約33252.01平方米，目前已取得施工許可證，9a號樓已結(jié)構(gòu)封頂，其他暫未開工。

　　根據(jù)協(xié)議，合伙企業(yè)規(guī)模為25.36億元，由龍馬資本、國信易誠作為普通合伙人分別投資100萬元（各占合伙企業(yè)規(guī)模的0.04%），由首金資本、合眾人壽作為有限合伙人分別投資12.67億元（各占合伙企業(yè)規(guī)模的49.96%）。

　　關(guān)于此次訂立合伙協(xié)議的理由及裨益，首創(chuàng)置業(yè)方面表示，公司擬引入龍馬資本運營商用物業(yè)的管理經(jīng)驗以及合眾人壽的資金，投資集團開發(fā)及預(yù)售的天閱濱江商業(yè)物業(yè)，快速收回本集團于該項目前期投入資金，提高股東投入資金周轉(zhuǎn)效率；同時利用龍馬資本的管理經(jīng)驗和專業(yè)知識，優(yōu)化提升天閱項目商業(yè)物業(yè)的價值。

　　No.6

　　鄭州丹尼斯“現(xiàn)金”收購凱德廣場·二七

　　今年2月，凱德宣布鄭州凱德廣場·二七項目（原亞細(xì)亞五彩購物廣場）正在出售中，但未透露接盤方。7月4日，鄭州丹尼斯集團發(fā)出確認(rèn)信號，其以約8億元現(xiàn)金收購凱德廣場·二七項目，目前交易正在進行中，計劃將于第三季度完成。

　　標(biāo)的資產(chǎn)凱德廣場·二七項目位于鄭州核心商圈（二七商圈），共七個零售樓層，建筑面積達92355.85平方米。該項目是凱德在2006年以近3億的價格買進，行業(yè)人士透露，凱德廣場·二七8.51億元的出售價高于市場估值的20.5%。

　　對此，丹尼斯方表示鄭州二七商圈是其大本營，隨著鄭州市對“復(fù)興二七（商圈）”的方略和規(guī)劃逐步清晰，收購凱德廣場·二七使其成為丹尼斯在鄭州二七商圈的第3個落足點，不僅是對二七商圈前景的充分看好，以實際行動落實增強實體零售業(yè)投資，也充分符合公司拱衛(wèi)核心市場和對二七廣場地區(qū)的迭代升級規(guī)劃。

　　此外據(jù)消息稱，丹尼斯拿到“凱德廣場·二七”后，很有可能“只改不拆”，但是具體項目規(guī)劃與設(shè)計尚未公開，不過會在近期全面啟動。

　　No.7

　　大信商用信托收購大信新都匯順德、中山坦背購物中心

　　7月8日，大信商用信托官微發(fā)布消息，已以3.75億新元（19.46億人民幣）價格完成對順德店和坦背店的收購。

　　公開資料顯示，順德店位于佛山市順德區(qū)大良鎮(zhèn)，是一間大型綜合購物中心，總建筑面積約為177,276平方米，包括地下三層和地上六層。坦背店購物商場位于中山市東升鎮(zhèn)，建筑面積約為13,640平方米，是東升鎮(zhèn)唯一一個購物商城，主要業(yè)態(tài)包括超市、零售、餐飲以及兒童游樂等。

　　買方大信商用信托于2017年1月20日在新加坡證券交易所主板上市，是中國唯一一家在新加坡證券交易所上市且全部資產(chǎn)位于粵港澳大灣區(qū)核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)信托。

　　No.8

　　韓國LG集團出售北京雙子座大廈

　　2月7日消息，韓國LG集團出售其位于北京長安街邊的中國總部——LG雙子座大廈。買方為新加坡政府投資公司全資擁有的子公司RECO Changan Private Ltd，作價1.37萬億韓元，約合人民幣80.46億元。

　　根據(jù)資料顯示，LG雙子座大廈由LG電子的子公司LG控股(香港)持100%股份。LG電子持有LG控股49%的股份，是其最大股東。LG化學(xué)(26%)和LG商社(25%)持有其余51%的股份。

　　對此次收購，LG表示旨在確保全球經(jīng)濟不確定性背景下的流動性，并為其未來的增長引擎提供資金。

　　據(jù)了解，LG雙子座大廈于2002年動工，2005年建成，由兩棟建筑組成，高140米，占地面積7052.40平方米，建筑面積約15萬平方米，總投資4億美元。以當(dāng)時的匯率計算，大廈造價約32.8億人民幣。而以目前的出售價計算，增值近50億元。

　　對此，不乏有部分媒體分析評論稱，這是繼LG手機業(yè)務(wù)退出中國市場又一重磅消息，出售北京雙子座大廈這樣優(yōu)質(zhì)的項目資產(chǎn)背后，不免發(fā)現(xiàn)LG難以挽回中國市場的無奈。

　　No.9

　　上海銀行收購上海綠地外灘中心T2

　　5月29日，據(jù)上海銀行公告稱，公司與中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2020年5月29日簽訂了購房協(xié)議，標(biāo)的物為綠地外灘中心T2幢辦公樓項目，總價款48.54億元。

　　據(jù)悉，綠地外灘中心位于上海市黃浦區(qū)核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，綜合條件極佳。項目坐落于上海外灘金融集聚帶的重要位置，“十三五”期間，上海將在黃浦江沿岸大力發(fā)展以新型金融業(yè)態(tài)為核心的外灘金融集聚帶，努力打造成全球第三大金融中心的核心區(qū)，也是2035年卓越全球城市中央活動區(qū)的“世界級濱水區(qū)”核心區(qū)域，攜手陸家嘴金融城共同打造上?！耙怀且粠А钡目傮w金融格局。

　　第一太平戴維斯表示，無論是在位置還是規(guī)模上，外灘綠地中心都是上海的標(biāo)志性項目。而本次標(biāo)的資產(chǎn)則為上海市黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊外灘項目J地塊T2幢辦公樓，建筑面積約5.29萬平方米，平均每平方米92628元。

　　此外，本次購置房產(chǎn)是上海銀行戰(zhàn)略發(fā)展的需要，有助于提高辦公效率、優(yōu)化資源配置，促進公司長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　而根據(jù)可公開獲得的信息，在5月底6月初綠地集團已經(jīng)出售了該樓盤計劃中的11座商業(yè)大樓中的6座。

　　No.10

　　中國信達收購上海海航大廈

　　今年4月，據(jù)高力國際近期報告披露，中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司以36億元買下上海海航大廈，交易面積4.78萬平米。

　　上海海航大廈總建面8.74萬平米，其中海航持有寫字樓1-5層、12-20層，全部商業(yè)面積5895平米，產(chǎn)權(quán)面積3.45萬平米。

　　出售前，該項目由上海大新華實業(yè)全資持有，出租率約70%、租戶55家，主要為海航集團成員企業(yè)和韓國合作伙伴（三星、現(xiàn)代重工等），年租金收入約1.4億元。項目已有融資27.06億元。

　　而市場消息稱，自2018年第一季度起，海航集團就有意出售標(biāo)的大廈，有不少公司都去勘探過海航大廈項目，也有和有意向的公司交談過，但最后是信達和海航達成了這筆收購交易。

　　據(jù)悉，中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司的前身為中國信達資產(chǎn)管理公司，成立于1999年4月，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的首家金融資產(chǎn)管理公司。

　　2010年6月，中國信達資產(chǎn)管理公司整體改制為股份有限公司。

　　2013年12月12日，中國信達在香港聯(lián)合交易所主板上市（01359.HK），成為首家登陸國際資本市場的中國金融資產(chǎn)管理公司。

　　目前，中國信達設(shè)有33家分公司（包括合肥后援基地管理中心），旗下?lián)碛?家從事不良資產(chǎn)經(jīng)營、資產(chǎn)管理和金融服務(wù)業(yè)務(wù)的平臺子公司。

　　No.11

　　東銀發(fā)展收購北京中弘大廈

　　4月8日，東銀發(fā)展以33.12億元報價成功競得北京中弘大廈，溢價10.5億元，溢價率達46.4%。

　　據(jù)公開信息顯示，東銀發(fā)展（控股）有限公司是中國東方資產(chǎn)管理公司在香港設(shè)立的全資子公司，是一家綜合性投資公司。其積極在香港和內(nèi)地進行多種形式的投資，包括不良資產(chǎn)、證券、實業(yè)和房地產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　據(jù)悉，北京中弘大廈自2017年就已停工，2018年中弘股份退市，大筆實質(zhì)違約債務(wù)推動其相關(guān)資產(chǎn)進入拍賣流程，3月6日，北京中弘大廈被首次放進阿里拍賣平臺。

　　而北京中弘大廈的評估報告顯示，目前項目主體結(jié)構(gòu)封頂，室內(nèi)公共部分裝修已部分完成，外立面部分裝修已完成，辦公區(qū)及商業(yè)室內(nèi)為毛坯房。而在土地使用權(quán)年限方面，商業(yè)土地剩余使用年期為24.86年，辦公、地下車庫、地下倉儲土地剩余使用年期為34.86年。買方須承擔(dān)項目續(xù)建及合約遺留等問題。

　　No.12

　　大地保險收購中企濱江金融中心1號樓

　　4月3日消息，內(nèi)資保險機構(gòu)大地保險從中華企業(yè)相關(guān)項目公司中收購中企濱江金融中心1號樓，該案交易歷時1年多，已于近日完成，總交易金額超過30億元。

　　據(jù)了解，中企濱江金融中心位于浦東濱江大道和源深北路交界，直線距離陸家嘴約兩千米。

　　中企濱江金融中心總共為四棟辦公樓，其中1號樓正是以具體30.85億元出售給大地財產(chǎn)保險，面積35960平方米，此外2號樓面積1366平方米，但目前只對外出租3號、4號樓，為整棟出租，出租報價9.5元/平方米/天。

　　此外，據(jù)悉中華企業(yè)旗下持有一些經(jīng)營性自持物業(yè)，包括位于上海核心區(qū)域的中企濱江金融中心、中企國際金融中心、中企環(huán)球世紀(jì)大廈等。其中，中企濱江金融中心正是位于上述提及的浦東北濱江區(qū)域。

　　No.13

　　合生創(chuàng)展出售合生國際大廈北樓

　　2月29日，弘毅投資對外透露收購合生國際大廈北樓，該交易歷時23個月。

　　北京合生國際大廈位于北京市東二環(huán)朝陽門北大街，分為北樓、南樓和音樂廳。其中北樓為本次收購標(biāo)的，總建筑面積75930平米，其中地上56160平米，地下19770平米，包括268個地下停車位、30個地上停車位。

　　合生創(chuàng)展于2006年入手標(biāo)的資產(chǎn)，此次交易預(yù)計獲得了約19.5億元現(xiàn)金補償，超過其今年前兩個月的銷售總額。

　　弘毅投資評價稱，合生國際大廈北樓是可交易的寫字樓中的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，體量大、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜、難度極高，是史上最復(fù)雜的地產(chǎn)并購項目之一，但同時也是一樁中外合作企業(yè)變外商獨資企業(yè)及聯(lián)合投資的經(jīng)典案例。

　　可見，今年上半年整個商業(yè)市場都在尋找煙云籠罩下的資本市場逆勢突圍路徑，不僅要求標(biāo)的收售雙方具有顯著的資本市場前瞻規(guī)劃策略，更是要貼合市場發(fā)展趨勢與時俱進，匹配商業(yè)發(fā)展熱點及進程，通過自身的運營經(jīng)驗及規(guī)劃為不良資產(chǎn)、閑置物業(yè)帶去發(fā)展新活力，更能夠助力雙方提升企業(yè)經(jīng)營管理水平，促進項目高周轉(zhuǎn)并保證利潤率，最終實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)雙贏局面。

　　在疫情影響逐漸消退后，相信2020下半年的商業(yè)資本市場會帶給我們更多潛在驚喜與驚嘆。

　　轉(zhuǎn)自：中購聯(lián)

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