2020年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

核心觀點(diǎn)

土地：一季度成交規(guī)模同比下滑，溢價(jià)率持續(xù)回升

業(yè)績(jī)：多數(shù)房企對(duì)全年保持謹(jǐn)慎樂觀預(yù)期

投資：百?gòu)?qiáng)拿地仍趨謹(jǐn)慎，二季度投資將逐步加碼

融資：房企融資需求旺盛，境內(nèi)和短期債崛起

土地

一季度成交規(guī)模同比下滑

溢價(jià)率持續(xù)回升

2020第一季度，受新冠肺炎影響，各地在2月份紛紛暫緩了土地出讓，導(dǎo)致成交規(guī)模同比收窄幅度超過(guò)兩成。為了穩(wěn)定市場(chǎng)，以北上廣深為代表的重點(diǎn)城市加大了高價(jià)值土地的供應(yīng)，帶動(dòng)成交價(jià)格環(huán)比明顯上漲，溢價(jià)率也在此刺激下持續(xù)回升。對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)，由于樓市線下銷售仍未能全面恢復(fù)，房企資金壓力較大，拿地時(shí)對(duì)周轉(zhuǎn)速度、現(xiàn)金流方面的考慮將更為慎重；在此背景下，有需求保障的一二線及強(qiáng)三線城市優(yōu)質(zhì)地塊會(huì)更受市場(chǎng)關(guān)注，預(yù)計(jì)競(jìng)拍熱度也會(huì)繼續(xù)走高。

總結(jié)

1、土地成交量縮價(jià)漲，一線整體表現(xiàn)優(yōu)于二、三線

1）土地市場(chǎng)低位運(yùn)行，僅一線城市略好于去年同期。疫情影響疊加季節(jié)性因素，一季度全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積達(dá)38443萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下跌22%和55%。從成交趨勢(shì)來(lái)看，成交規(guī)模的大幅縮減主要由于疫情擴(kuò)散后各城市土地供應(yīng)明顯縮量，導(dǎo)致2月和3月的土地成交量也受此影響大幅縮減，這兩月的成交規(guī)模創(chuàng)下了近兩年來(lái)的最低紀(jì)錄。

分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市表現(xiàn)優(yōu)于二、三線。一季度，北京、上海、深圳及廣州均有多宗優(yōu)質(zhì)地塊出讓，整體成交量較去年同期增長(zhǎng)5%，金額更是同比大幅上漲了37%；二線和三四線城市的成交體量同比均成下跌趨勢(shì)，跌幅分別為32%和20%，成交金額也分別同比下滑了30%和8%。

2）受各能級(jí)成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響，土地價(jià)格同環(huán)比均上漲。一季度，土地成交樓板價(jià)2479元/平方米，環(huán)比上漲12%，同比也增加了13%。自進(jìn)入2020年以來(lái)，以北京、上海為代表的重點(diǎn)一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)節(jié)奏不斷，成交占比明顯上升，抬升整體成交均價(jià)。

分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致，同比均呈上漲趨勢(shì)。其中，一線城市土地價(jià)格漲幅最為突出，同比上漲30%，環(huán)比也上漲了24%；其次是三四線，同比上漲15%，但環(huán)比微降1%；二線城市同比變化最小，僅有3%的增幅，但環(huán)比卻上漲10%。

3）溢價(jià)率年初上行，市場(chǎng)熱度全線回升。隨著多幅優(yōu)質(zhì)乃至稀缺土地的集中供應(yīng)，加之部分城市拍地條件的放松，進(jìn)一步刺激地市回暖，一季度溢價(jià)率明顯回升，環(huán)比上浮2.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到11%；同比來(lái)看，熱度較去年一季度略有下滑，溢價(jià)率下降了1個(gè)百分點(diǎn)。

分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市在北京和深圳優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動(dòng)下，尤其是北京多宗優(yōu)質(zhì)地塊的集中供應(yīng)，土地市場(chǎng)熱度回升尤為顯著，溢價(jià)率環(huán)比上漲了6個(gè)百分點(diǎn)至9%，是整體溢價(jià)率提升的主力；二、三線城市溢價(jià)率環(huán)比漲幅不及一線城市，但也均上漲2個(gè)百分點(diǎn)，增至11%，市場(chǎng)熱度穩(wěn)步提升。

2、中西部二線城市是供地主力，南寧、寧波、成都競(jìng)拍熱度較高

從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，二線城市成為一季度土地市場(chǎng)的成交主力。從成交建面TOP20城市來(lái)看，有13個(gè)城市都是二線城市，排名靠前的多是中西部省會(huì)城市，其中鄭州以642萬(wàn)平方米的成交體量位居第一，上海和西安分列二、三位，成交量均在500萬(wàn)平方米左右。一線城市中，除上海外，僅有廣州上榜，且位次處于末位。三四線城市中，徐州、南通及溫州等熱點(diǎn)城市成交量較多，均超過(guò)了350萬(wàn)平方米。

為了達(dá)到穩(wěn)地價(jià)的預(yù)期目標(biāo)，一季度各城市出讓了多宗優(yōu)質(zhì)土地以刺激市場(chǎng)回暖，溢價(jià)率隨之上揚(yáng)。整體來(lái)看，多數(shù)城市的溢價(jià)率均在10%左右，市場(chǎng)熱度不高，但東部熱點(diǎn)城市如杭州、寧波以及中西部供出優(yōu)質(zhì)土地的南寧、成都、西安等地價(jià)較低的城市溢價(jià)率相對(duì)較高，仍是各大房企爭(zhēng)先布局的重點(diǎn)城市，特別是長(zhǎng)三角區(qū)域中地價(jià)較低的寧波，近來(lái)出讓地塊的溢價(jià)率有多宗都在40%以上，一季度溢價(jià)率達(dá)到30%。

3、撤牌和政府收回成為土地流拍主因，流拍現(xiàn)象在季末明顯減少

土地流拍方面。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，2020年一季度，土地流拍率呈現(xiàn)出“先升后降”的趨勢(shì)。分月來(lái)看，土地流拍率在2月份達(dá)到高峰，當(dāng)月監(jiān)測(cè)流拍土地幅數(shù)超過(guò)100幅，土地流拍率更是創(chuàng)下近一年新高。這主要是因?yàn)橐咔橛绊懼?，各地紛紛暫緩了土地出讓，?dǎo)致撤牌和政府收回地塊幅數(shù)驟然升高，流拍率也隨之上升。隨著疫情逐漸得到控制，北京、杭州、成都等熱點(diǎn)城市以優(yōu)質(zhì)地塊甚至稀缺地塊試水地市，同時(shí)各地也出臺(tái)相關(guān)政策紓解房企拿地壓力；在上述因素的疊加影響下，市場(chǎng)熱度不斷回升，土地流拍現(xiàn)象也因此得到改善。3月份土地流拍率已經(jīng)降至10%以下，處于近一年以來(lái)的較低水平。

同比來(lái)看，一季度中僅有2月份的土地流拍率高于去年同期外，1月和3月的土地流拍率均明顯低于去年同期。排除疫情因素影響外，2020年一季度土地流拍現(xiàn)象實(shí)際要好于去年同期，土地市場(chǎng)也明顯更加穩(wěn)定。

展望

4、穩(wěn)定運(yùn)行基調(diào)不變，二季度土地成交規(guī)模有望恢復(fù)

受新型肺炎疫情影響，樓市受到了極大沖擊，土地市場(chǎng)也不例外，2020年第一季度全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模比去年同期跌幅超過(guò)2成。不過(guò)，3月份各大城市紛紛重啟土地出讓，北京、上海、杭州、蘇州等多個(gè)城市已有多宗土地掛牌預(yù)計(jì)將在4月和5月出讓，下季度土地成交規(guī)模有望能恢復(fù)至往期水平。

但接下來(lái)的地價(jià)卻難以繼續(xù)上升。一季度地價(jià)同環(huán)比上升主要是由于重點(diǎn)城市成交占比提升以及北京、上海等熱點(diǎn)城市稀缺宅地成功出讓帶動(dòng)，但隨著土地市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定，大部分城市土地供應(yīng)恢復(fù)至正常水平，熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)地價(jià)的拉動(dòng)作用將會(huì)被減弱。另外，聯(lián)系政策來(lái)看，3月中央再度重申“房住不炒”，部分城市一些明顯松綁政策也基本被叫停，市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行基調(diào)仍未改變。以此來(lái)看，地價(jià)進(jìn)一步上漲預(yù)期微弱，后續(xù)地價(jià)將會(huì)呈現(xiàn)出較為平穩(wěn)的走勢(shì)。

就各能級(jí)城市而言，重點(diǎn)一二三城市和大多數(shù)城市之間的分化格局將會(huì)更加明顯。一季度以來(lái)，北京、成都、東莞等這類有需求保障的重點(diǎn)城市，土拍熱度不斷上升，成為各大房企布局的重點(diǎn)；此外，不少城市如濟(jì)南、溫州等均有人才新政出臺(tái)，在此利好下，這些城市在接下來(lái)也會(huì)受到較高的關(guān)注度。而返鄉(xiāng)置業(yè)受到影響的大部分中小城市，土地市場(chǎng)則不容樂觀；一季度三四線城市地價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比回落趨勢(shì)，因無(wú)人競(jìng)拍而流標(biāo)的土地也多集中于這些城市；由此來(lái)看，大多數(shù)三四線城市的市場(chǎng)熱度在下一季度將會(huì)維持低位運(yùn)行。

2020年一季度，受疫情影響TOP100規(guī)模房企累計(jì)全口徑銷售規(guī)模同比下降近20.8%。3月，隨著疫情緩解、房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)開工復(fù)工、線下售樓處恢復(fù)開放，市場(chǎng)也正逐步恢復(fù)正軌。預(yù)計(jì)二季度隨著市場(chǎng)供應(yīng)量回升、積壓的購(gòu)房需求有序釋放，企業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)階段性的銷售窗口期。從規(guī)模房企全年的供貨安排及目標(biāo)去化率情況來(lái)看，多數(shù)企業(yè)對(duì)2020年市場(chǎng)的整體預(yù)期也保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

業(yè)績(jī)

多數(shù)房企對(duì)全年保持謹(jǐn)慎樂觀預(yù)期

總結(jié)

1、業(yè)績(jī)：一季度百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模同比下降21%

2020年，新冠疫情的爆發(fā)給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊，對(duì)房企銷售、交付、結(jié)算等多方面的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏都造成了較大的影響。截至一季度末，TOP100房企全口徑銷售業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期同比下降近20.8%。

但從3月的企業(yè)銷售表現(xiàn)來(lái)看，目前市場(chǎng)正逐步恢復(fù)正軌。自2月下旬以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)多數(shù)省市疫情得到有效控制，房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)開工復(fù)工、線下售樓處恢復(fù)開放，房企銷售業(yè)績(jī)明顯回升。3月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增幅較2月已有近21個(gè)百分點(diǎn)的收窄，TOP10房企的單月業(yè)績(jī)規(guī)模也基本達(dá)到了去年的平均水平。

2020年一季度，恒大得益于疫情期間“恒房通”平臺(tái)在全國(guó)范圍內(nèi)的網(wǎng)上售樓，充分利用線上銷售的優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)了較高的業(yè)績(jī)簽約。截至一季度末，恒大實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1473.7億元，同比增長(zhǎng)23.2%，刷新了公司一季度的歷史銷售紀(jì)錄。碧桂園一季度實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1425.1億元，3月單月實(shí)現(xiàn)銷售660億元，其中線上銷售每天能帶來(lái)6億元以上的全口徑業(yè)績(jī)。此外，中海、龍湖、世茂、招商、金科、金茂等規(guī)模房企一季度特別是3月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也相對(duì)更為突出。

2、目標(biāo)：房企市場(chǎng)預(yù)期謹(jǐn)慎樂觀，貨值目標(biāo)去化率基本持平

盡管當(dāng)前市場(chǎng)受到疫情持續(xù)影響，但從規(guī)模房企2020年的供貨安排及目標(biāo)去化率情況來(lái)看，房企對(duì)市場(chǎng)的整體預(yù)期仍保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。規(guī)模房企2020年的業(yè)績(jī)目標(biāo)增長(zhǎng)率基本在10%左右，增幅在合理范圍內(nèi)；貨值目標(biāo)去化率在60%左右，與2019年基本持平。面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的不確定性，房企想要更好地活下去，必須“穩(wěn)”字當(dāng)頭，提質(zhì)控速也已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。

展望

二季度市場(chǎng)供需釋放

或迎來(lái)銷售窗口期

受疫情影響，我們認(rèn)為2020年商品房銷售總量回落已是大概率。但相信隨著市場(chǎng)秩序和購(gòu)房需求的慢慢恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在二季度有望逐漸恢復(fù)正常的銷售節(jié)奏。短期市場(chǎng)供應(yīng)量回升之下，一季度積壓的購(gòu)房需求也得以在二季度有序釋放。二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)階段性的銷售窗口期，屆時(shí)成交量將明顯回升。

對(duì)于企業(yè)而言，一方面，疫情緩解、供需集中釋放之下，房企供貨準(zhǔn)備需提前鋪排。另一方面，房企也需要密切關(guān)注疫情后市場(chǎng)潛在的產(chǎn)品需求和區(qū)域結(jié)構(gòu)變化。值得注意的是，線上售樓處作為線下銷售的重要補(bǔ)充，此次疫情極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)線上銷售的發(fā)展?？梢灶A(yù)見的是，目前線上和線下銷售并行已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，未來(lái)線上線下相結(jié)合的營(yíng)銷手段有望得到進(jìn)一步發(fā)展。

投資

百?gòu)?qiáng)拿地仍趨謹(jǐn)慎，二季度投資將逐步加碼

在疫情影響下，2020年第一季度土地市場(chǎng)走勢(shì)冷淡，房企受制于銷售暫停、融資不佳等因素，維持謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比明顯下滑。相較之下，部分國(guó)企拿地表現(xiàn)相對(duì)突出，拿地銷售比、金額均同比大幅提升。

短期融資壓力不容小覷、企業(yè)銷售恢復(fù)仍需時(shí)日，因此二季度審慎拿地態(tài)度仍是主旋律。但隨著供應(yīng)增多、上半年投資指標(biāo)積壓，百?gòu)?qiáng)房企拿地積極性有望回升。

總結(jié)

1、拿地集中度：百?gòu)?qiáng)投資金額門檻下滑，資源仍集中在規(guī)模房企

一季度新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為35億，同比基本維持穩(wěn)定，但拿地金額百?gòu)?qiáng)門檻僅有7.8億，同比下降14%，整體投資氛圍冷淡。華潤(rùn)、綠地和綠城分列新增貨值榜前三位，新增貨值均超過(guò)600億元，同時(shí)華潤(rùn)也是拿地總價(jià)最高的企業(yè)，前三月共斥資350億元拿地。

土地資源的集中度依然較高，TOP20強(qiáng)房企銷售集中度和新增貨值集中度分別為65%和63%，銷售TOP20房企中有15個(gè)位列新增貨值TOP20內(nèi)，重合度達(dá)到75%，僅富力、恒大前三月拿地較謹(jǐn)慎，新增貨值不足百億。

分梯隊(duì)看，10強(qiáng)房企強(qiáng)化銷售，操盤金額集中度達(dá)到49%，但新增貨值集中度僅有37%，與之相反的是第二梯隊(duì)企業(yè)新增貨值集中度高于銷售，沖規(guī)模勢(shì)頭不減。

2、投資態(tài)度：拿地銷售比創(chuàng)新低，百?gòu)?qiáng)投資金額同比下滑23%

2020年一季度，銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.28，顯著低于2018、2019年，整體投資態(tài)度保持謹(jǐn)慎，企業(yè)主要精力放在“抓銷售、促回款”之中。

截止3月底，百?gòu)?qiáng)房企中仍有近兩成企業(yè)未拿地，另有16家企業(yè)拿地但未能躋身貨值TOP100，與2019年一季度相比，百?gòu)?qiáng)拿地金額下降23%，超過(guò)半數(shù)房企投資金額下降，謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度可見一斑。

TOP10中僅保利、華潤(rùn)、世茂拿地金額同比上漲，其余7家房企均同比下降，其中恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。整體跌幅最大的是銷售TOP51-100的企業(yè)，平均降幅接近四成，由此可見，小房企的生存環(huán)境依舊不容樂觀。

3、企業(yè)表現(xiàn)：國(guó)企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合表現(xiàn)積極，浙系房企成黑馬

盡管受一季度土地供應(yīng)驟減、傳統(tǒng)春節(jié)假期疊加疫情“黑天鵝“的三重影響，百?gòu)?qiáng)拿地趨謹(jǐn)慎，但仍有部分房企逆勢(shì)布局，表現(xiàn)出較高的積極性。

國(guó)企、央企表現(xiàn)突出，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合降低風(fēng)險(xiǎn)。新增土地價(jià)值TOP10中，7家來(lái)自國(guó)企。在疫情導(dǎo)致銷售大幅下滑，現(xiàn)金流趨緊之下，資金充裕、融資成本較低的國(guó)企、央企穿越周期的優(yōu)勢(shì)凸顯。華潤(rùn)、首開、招商等不僅一季度拿地銷售比高于1，遠(yuǎn)超行業(yè)平均，拿地金額也較去年同期增幅頗大。例如拿地金額最高的華潤(rùn)，一季度拿地銷售比達(dá)1.1，拿地金額較去年一季度增長(zhǎng)85%。值得注意的是，面對(duì)金額較大的優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)，國(guó)企也體現(xiàn)出謹(jǐn)慎的一面，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、聯(lián)合拿地分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

浙系房企成為一季度土地市場(chǎng)的“黑馬“。在多數(shù)民企維穩(wěn)現(xiàn)金流之下，浙系房企逆勢(shì)”搶地“表現(xiàn)突出。典型的如綠城、濱江、榮安等，其中綠城共計(jì)獲得15宗地，拿地金額僅次于華潤(rùn)，較去年同期增長(zhǎng)277%，延續(xù)了去年以來(lái)投資加碼的態(tài)勢(shì)。榮安、濱江拿地銷售比也高于梯隊(duì)其他房企。中梁、德信雖然拿地金額并未較同期大幅增長(zhǎng)，但一季度投資金額高于其銷售，拿地底氣十足?？紤]到一季度土地能夠在年內(nèi)上市形成銷售，對(duì)于本身周轉(zhuǎn)速度較快的浙系房企而言，提前抄底的紅利或?qū)Ⅲw現(xiàn)在全年的業(yè)績(jī)中。

4、城市分布：一二線投資占比近五成，中西部城市受青睞

延續(xù)2019年回歸一二線城市拿地的潮流，2020年一季度百?gòu)?qiáng)房企二線城市拿地建面占比達(dá)到44.1%，一二線拿地建面合計(jì)約五成。分區(qū)域來(lái)看，中西部成交占比超過(guò)四成，主要是省會(huì)核心城市受到青睞，其他三個(gè)區(qū)域成交占比基本維持穩(wěn)定。

城市層面，百?gòu)?qiáng)拿地體量TOP10城市仍以二線為主，成都、杭州、武漢位列前三甲，武漢雖受疫情影響嚴(yán)重，但長(zhǎng)期前景仍被看好，金茂3月在武漢納儲(chǔ)超百萬(wàn)方；三四線城市中僅溫州位列前十，較多浙系房企積極補(bǔ)倉(cāng)，對(duì)溫州市場(chǎng)信心較足。

展望

二季度企業(yè)投資力度將逐步提升

但審慎態(tài)度不會(huì)逆轉(zhuǎn)

二季度土地出讓節(jié)奏恢復(fù)，地市逐漸回穩(wěn)。一季度，由于疫情因素導(dǎo)致大部分城市轉(zhuǎn)變供地策略，通過(guò)優(yōu)先供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)刺激企業(yè)拿地積極性，因此地價(jià)、溢價(jià)率出現(xiàn)一定回升。但隨著疫情進(jìn)一步得到緩解，預(yù)計(jì)各地方也將恢復(fù)原有的出讓節(jié)奏，土地市場(chǎng)終將會(huì)回歸常態(tài)，房企投資力度也將逐步恢復(fù)。

審慎的投資態(tài)度不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，關(guān)鍵在于二季度的融資環(huán)境、信貸資金能否有實(shí)質(zhì)性的放松。目前企業(yè)銷售仍未恢復(fù)至常態(tài)，現(xiàn)金流的壓力猶如懸頂之劍。因此上半年重心仍是促銷售、抓回款、保證現(xiàn)金流。一旦二季度融資不及預(yù)期，整體的投資仍會(huì)保持謹(jǐn)慎。

重新審視疫情之后城市發(fā)展周期，關(guān)注核心一二線城市。諸如長(zhǎng)三角蘇州、南京、杭州等成交有望率先企穩(wěn)回升的城市。雖然目前優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)雖高，但整體盈利空間猶在。但并不代表土地市場(chǎng)已經(jīng)觸底回升，投資仍需警惕地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，避免高價(jià)拿地。

融資

房企融資需求旺盛，境內(nèi)和短期債崛起

總結(jié)

1、2020年政策保持連續(xù)性，規(guī)模房企融資優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步體現(xiàn)

2020年2月初，人民銀行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，釋放了相對(duì)積極的貨幣信號(hào)；但財(cái)政部在2月17日強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，央行也在19日?qǐng)?bào)告中表示要加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在此背景下，預(yù)計(jì)2020年房企的融資環(huán)境大幅松動(dòng)可能性不大，未來(lái)房地產(chǎn)金融政策仍將保持相應(yīng)的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。

雖然大環(huán)境上松動(dòng)的可能性不大，但也不排除各地政府視情況靈活調(diào)節(jié)。如2月25日銀保監(jiān)會(huì)在通氣會(huì)上表示要繼續(xù)遵循“一城一策”的原則，讓各地方在不違反相關(guān)政策的前提下自行安排房地產(chǎn)融資。受此表態(tài)鼓勵(lì)，部分城市如撫州、九江、焦作等推出了適用于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的支持性政策，其中對(duì)于房地產(chǎn)的融資也給予了一定的支持，如適當(dāng)降低貸款利率或者免除疫情期間利息、適當(dāng)延期還款期限等。

此外值得注意的是，住建部在2月26日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)新冠肺炎疫情防控有序推動(dòng)企業(yè)開復(fù)工工作的通知》中，明確表示將會(huì)加快推動(dòng)銀企合作，鼓勵(lì)商業(yè)銀行對(duì)信用評(píng)定優(yōu)良的企業(yè)的融資給予支持。而國(guó)務(wù)院則在3月10日的常務(wù)會(huì)議上提出要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)對(duì)接產(chǎn)業(yè)鏈核心企業(yè)，加大流動(dòng)資金貸款支持，給予合理信用額度。在此情況下，作為產(chǎn)業(yè)鏈核心的規(guī)模房企尤其是龍頭房企的融資優(yōu)勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)，企業(yè)之間的分化也將加劇。

2、房企融資需求旺盛，疫情影響融資額同比下降

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2020年一季度95家典型房企融資額為3884.04億元，同比下降15.81%，環(huán)比增長(zhǎng)14.98%，在過(guò)去兩年中融資量屬于較高水平。由于房企面臨償債高峰期，2020年伊始就積極融資為償還接下來(lái)的到期債務(wù)做準(zhǔn)備，但之后春節(jié)假期疊加疫情的影響，房企融資也受到較大的沖擊，使得融資規(guī)模有所下滑。

從單月融資情況來(lái)看，由于償債和再融資需求上升，以及年初房企和各機(jī)構(gòu)發(fā)債額度充足，2020年首月房企融資量?jī)H次于2019年1月，達(dá)到近兩年的第二高峰，考慮到2020年1月下旬就早早進(jìn)入春節(jié)假期，房企的融資需求可謂十分旺盛。但是1月底疫情爆發(fā)后，2月房地產(chǎn)行業(yè)銷售、復(fù)工等受到影響，相關(guān)的融資動(dòng)作往后延遲，疊加因出行及活動(dòng)管控等導(dǎo)致大部分融資機(jī)構(gòu)路演停擺，監(jiān)管層面在融資審批方面進(jìn)度放緩疊加等原因，2月房企融資大幅減少；3月隨著市場(chǎng)開始慢慢恢復(fù)，房企融資也再次回升，但由于美股動(dòng)蕩使得境外融資減少，整體的融資量雖有所回升但同比水平仍有所下降。

從各企業(yè)來(lái)看，超過(guò)一半房企的融資規(guī)模有所減少，有47%房企的融資規(guī)模同比增加，其中有57%房企的融資增幅超過(guò)50%。從梯隊(duì)來(lái)看，除了TOP31-50房企同比增長(zhǎng)5.2%到861.05億元外，其他的三個(gè)梯隊(duì)的房企均出現(xiàn)不同程度的下降，TOP10房企同比下降了30.5%，TOP11-30同比下降10.1%，TOP51+同比下降22.1%。整體來(lái)看，頭部和尾部梯隊(duì)整體降幅較大，一是主動(dòng)規(guī)避此時(shí)融資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，另外部分企業(yè)在此情況融資難導(dǎo)致的總額下降。

3、境外發(fā)債因美股動(dòng)蕩停滯，短期融資頗受歡迎

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資占比最大，占比環(huán)比下降10.7個(gè)百分點(diǎn)，同比上升14個(gè)百分點(diǎn)；主要是由于1月境外債發(fā)行火熱，但3月發(fā)行熱度隨著疫情影響和外債市場(chǎng)動(dòng)蕩而消退，房企轉(zhuǎn)而向境內(nèi)融資進(jìn)行探索，而2019年一季度境外融資始終保持較高活躍度，境外債權(quán)占比超過(guò)五成。2020年一季度，房企境內(nèi)債權(quán)融資額為1996.82億元，同比上升15.6%，環(huán)比下降4.7%；境外債權(quán)融資1667.79億元，同比下降29.8%，環(huán)比上升116.8%。股權(quán)融資方面，主要為新城控股、融創(chuàng)中國(guó)、世茂房地產(chǎn)進(jìn)行的增發(fā)募集所得，共計(jì)約137.2億元，同比下降41.6%，環(huán)比增長(zhǎng)14.1%。

值得注意的是，在疫情影響下，房企境外短債和境內(nèi)超短融資券發(fā)行火熱，2月房企海外短債及境內(nèi)超短融資券的發(fā)行火熱，發(fā)行筆數(shù)均達(dá)到8筆，而2019年的平均月度水平分別約為2筆和5筆。3月，由于美股熔斷影響，海外短債發(fā)行有所減少，但境內(nèi)超短融資券依舊火熱，有18筆發(fā)行。

從95家典型房企債券發(fā)行監(jiān)測(cè)的情況來(lái)看， 2020年一季度房企境內(nèi)外債券發(fā)行融資總額2746.96億元，達(dá)到2019年全年的36%。其中，境內(nèi)發(fā)債1143.95億元，占比達(dá)42%；境外發(fā)債1603.02億元，占比58%，占比達(dá)到過(guò)去一年的相對(duì)較低水平。主要由于疫情影響之初國(guó)際市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)持有較為悲觀的情緒，房企2月境外發(fā)債量驟減，不到一月3成；到了3月份，隨著疫情的全球擴(kuò)散，在美股接連發(fā)生3次熔斷下美元債市場(chǎng)動(dòng)蕩，內(nèi)房美元債發(fā)行停滯，加上境內(nèi)公司債發(fā)行改注冊(cè)制，房企轉(zhuǎn)向境內(nèi)發(fā)債，導(dǎo)致3月房企境外發(fā)債量環(huán)比持續(xù)下降，境外發(fā)債/境內(nèi)發(fā)債比為0.33，而這一值2019年月度平均為1.68。

4、成本因境外債發(fā)行減少顯著下降

而從企業(yè)的債券類融資成本來(lái)看，2020年前3月房企新增債券類融資成本6.58%，較2019年全年下降0.46個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)8.51%，較2019年全年增長(zhǎng)0.41個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.87%，較2019年全年下降1.34個(gè)百分點(diǎn)。整體融資成本的下降主要由于一方面境外債券發(fā)行的減少，一季度境外/境內(nèi)債券比1.40，同比下降了0.72，此外，境內(nèi)超短融和境外短債發(fā)行量的上升也是導(dǎo)致成本下降的重要原因。

單月來(lái)看，2020年1季度房企單月的融資成本分化較大，1月房企發(fā)行成本相對(duì)較高，2月和3月份房企債券發(fā)行成本則出現(xiàn)大幅下降。主要原因在于，境內(nèi)外發(fā)債結(jié)構(gòu)的變化。1月房企境外債券發(fā)行量較大，且相較于2019年1月來(lái)看，在發(fā)債水平相當(dāng)?shù)那闆r下，房企的境外發(fā)債成本上升明顯，同時(shí)1月境內(nèi)發(fā)債的房企較少，且大部分是大型房企境內(nèi)發(fā)債，如龍湖、世茂等，他們的發(fā)債成本相對(duì)較低，從而導(dǎo)致1月的境內(nèi)發(fā)債成本較低。2月和3月份，受疫情影響，房企的發(fā)債結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，境外發(fā)債量大幅下降，且部分企業(yè)發(fā)行海外短債，從而拉低了境外發(fā)債的成本，加上境內(nèi)企業(yè)也發(fā)行了大量的超短融資券，進(jìn)一步拉低房企的單月融資成本，使得2月和3月的融資成本處于5.6%以下，低于2018年2月以來(lái)的單月水平。

5、金輝、上坤等計(jì)劃赴港上市，綠城代建分拆開辟新路

在融資環(huán)境的持續(xù)收緊的背景下，2020年一季度房企對(duì)于赴港上市依舊熱情不減，其中匯景控股已于1月成功上市，鵬潤(rùn)控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)三家房企則紛紛于一季度遞交了上市申請(qǐng)。截至2020年3月底，在港交所等待IPO的房企多達(dá)9家，其中海倫堡、奧山以及萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際的招股書已經(jīng)過(guò)期，未來(lái)是否繼續(xù)申請(qǐng)上市仍然有待觀察。值得注意的是，不包括金輝在內(nèi)，目前五十強(qiáng)房企中未上市的僅有祥生、卓越等5家，預(yù)計(jì)金輝之后仍會(huì)有更多未上市房企選擇赴港上市。

通過(guò)上市房企不僅可以在IPO時(shí)獲得一筆直接融資，更可以提高企業(yè)透明度，拓寬融資渠道，對(duì)未來(lái)企業(yè)維持流動(dòng)性也有著相當(dāng)?shù)膸椭?。以新力為例，新力控股?019年11月正式赴港上市。從其2019年的業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，2019年新力的凈負(fù)債率相比2018年大幅減少了170.9個(gè)百分點(diǎn)至67%，已處于較安全水平，同時(shí)現(xiàn)金短債比提升至1.43；平均融資成本同比下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)隨著上市融資渠道打開，融資成本還有繼續(xù)下降的空間。

除此之外，較多房企推進(jìn)旗下物業(yè)分拆上市。目前正商、正榮、弘陽(yáng)、金融街等7家房企旗下物管一季度均提交了上市申請(qǐng)，其中鴻坤集團(tuán)旗下燁星集團(tuán)已于2020年1月成功登陸港交所。值得注意的是，除了物管公司，綠城旗下主營(yíng)代建業(yè)務(wù)的綠城管理也向港交所申請(qǐng)上市。作為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的房地產(chǎn)代建公司，綠城管理的申請(qǐng)上市也是代建行業(yè)邁出的重要一步。

展望

短時(shí)間內(nèi)不是境外融資窗口期

房企應(yīng)加強(qiáng)拓寬現(xiàn)金流入渠道

2020年一季度在融資環(huán)境不放松，以及疫情銷售下滑的雙重影響下，房企承受了較大壓力。展望2020年全年，預(yù)計(jì)整體房地產(chǎn)金融政策仍將保持相應(yīng)連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，松動(dòng)可能性不大；不排除各地政府視情況“因城施策，一城一策”。此外疫情影響仍不明朗，目前疫情已轉(zhuǎn)變成“全球性流行病”。在悲觀預(yù)期下，不排除中國(guó)由輸出型轉(zhuǎn)變?yōu)檩斎胄?，疫情?duì)行業(yè)回歸常態(tài)的影響或延遲至6月末，而從境內(nèi)外融資來(lái)看，在美元債市場(chǎng)動(dòng)蕩持續(xù)下，內(nèi)房企境外債的發(fā)行預(yù)估會(huì)持續(xù)停滯，房企融資轉(zhuǎn)而投向境內(nèi)探索，多家房企管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上也表示目前不是美元債發(fā)行的窗口期。

在此背景下，未來(lái)房企可以從融資端和銷售端著手。融資端方面，未上市的房企可以趁著目前這一波上市潮爭(zhēng)取上市打開資本市場(chǎng)，拓寬企業(yè)的融資渠道；已上市的房企積極開展更多元化的融資渠道，同時(shí)加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作

銷售端方面，目前許多房企已開啟線上銷售，實(shí)現(xiàn)有力的客流導(dǎo)入，促進(jìn)成交。雖然線上銷售能夠一定程度減輕疫情影響，但同時(shí)也往往伴隨著無(wú)理由退房和不成交返還等操作，房企實(shí)際現(xiàn)金流入或有折扣。這也促使房企更要從產(chǎn)品力本身著手，用產(chǎn)品力創(chuàng)造銷售力；同時(shí)房企也要加強(qiáng)成本管控，精細(xì)化管理，開源節(jié)流。

從融資端和銷售端同時(shí)著手，努力降低企業(yè)杠桿、改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，與此同時(shí)吸引到更多資本青睞，降低財(cái)務(wù)成本，才能在當(dāng)前環(huán)境下步入良性循環(huán)，使企業(yè)未來(lái)發(fā)展更為穩(wěn)健。

　　轉(zhuǎn)自：克而瑞地產(chǎn)研究中心

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