住房交易逐步進入存量時代


中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)   時間:2023-12-28





  2023年以來,盡管新房成交量同比下降,但二手房成交量上漲,新房與二手房合起來的總成交量同比實現(xiàn)正增長。這表明,我國房地產(chǎn)市場成交格局發(fā)生了一定變化。


  商品房交易總量實現(xiàn)正增長減輕了各方對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的擔(dān)憂。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整周期,比較直接的體現(xiàn)是新建商品房銷售量回升較為緩慢。1月至11月,新建商品住宅銷售量同比下降8%。在新房銷售量下降的情況下,二手房銷售量增長帶動總量實現(xiàn)正增長,表明我國房地產(chǎn)市場總需求量仍保持穩(wěn)定,并未出現(xiàn)需求明顯萎縮的情況,而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。由此,分析我國房地產(chǎn)市場的走勢,不能只看新房交易量,而是應(yīng)綜合新房和二手房情況做出準確判斷。


  2023年以來,我國二手房交易量占住房總交易量比例創(chuàng)歷史新高。1月至11月,全國二手房交易量占新房和二手房總交易量的比重達37.1%,較上年同期提高約10個百分點,創(chuàng)歷史新高。全國已經(jīng)有7個省和直轄市二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。二手房交易量在住房交易量中占比越來越大,住房交易逐步進入存量時代或?qū)⑹谴髣菟?。放眼國外,美國?dāng)前的新房交易量僅占住房交易總量的10%左右。


  二手房交易量上漲有多重原因。一些房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約,市場上出現(xiàn)了已售逾期難交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目。很多消費者擔(dān)心購買新房遇到難以交付的項目,而二手住宅不存在這個問題,即買即住。同時,今年以來,“認房不用認貸”“降低首付比例和房貸利率”“降低交易稅費”“降低二手房中介服務(wù)費”“帶押過戶”等政策促進了住房消費需求釋放,更有助于提高二手住宅流動性。此外,一些二手房本身就具有地理位置優(yōu)越、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)等特點,和位置相對較為偏遠的新建商品住宅相比,具有一定優(yōu)勢,當(dāng)本輪價格調(diào)整到購買者心理價位時便出手購買。


  二手房交易量增長將進一步發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的帶動作用。老舊小區(qū)改造、完整居住社區(qū)建設(shè)、城市更新等工作的推進,大大提高了存量住房品質(zhì)。隨著我國進入城市更新的重要時期,住房發(fā)展進入存量階段,存量經(jīng)營將在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中分量更重。房地產(chǎn)業(yè)拉動投資增長的方式也將從過去以大規(guī)模購地開發(fā)為主,轉(zhuǎn)向購地開發(fā)與存量房更新改造并重。二手房交易量占比提高,有利于帶動家具、家電、家裝等下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時,在存量住房更新和改造過程中,將更加注重提升居住服務(wù)品質(zhì),因此有機會帶動中介、租賃、物業(yè)等細分領(lǐng)域發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)中服務(wù)內(nèi)容的比重將有所增長。


  針對二手房交易占比增長這一趨勢,結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢,宜進一步深挖二手房交易潛力,出臺有力措施更好釋放二手房需求。包括進一步調(diào)整優(yōu)化相關(guān)金融支持政策,實行一定稅費、中介費優(yōu)惠措施,積極推進完整居住社區(qū)建設(shè)、城市更新,優(yōu)化居住服務(wù)供給。同時,完善相關(guān)制度,包括探索建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等,形成房屋安全長效機制,讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障,讓老百姓住得安心。


  二手房交易量占比提升,不代表新建商品住宅就無人問津了。隨著“保交樓”工作扎實推進,房企紓困及穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險工作開展,以及加大力度推進現(xiàn)房銷售,新房市場的預(yù)期也將隨之修復(fù)和穩(wěn)定,新房銷售有望逐步好轉(zhuǎn)。值得關(guān)注的是,房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也在進行中,未來新建商品住宅供給將根據(jù)人口變化確定住房需求,根據(jù)需求確定供給數(shù)量,配置金融資源,實現(xiàn)以人定房,以房定地,以房定錢,避免房地產(chǎn)市場大起大落。(作者:亢舒)


  轉(zhuǎn)自:經(jīng)濟日報

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