重點(diǎn)城市進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控 住房金融緊跟“房住不炒”大方向

　　“最近，我反而沒有那么急著看房了，感覺調(diào)控力度在加大，房?jī)r(jià)上漲的消息不像之前那么滿天飛了。”近期，上海、深圳、北京等地房地產(chǎn)調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，正計(jì)劃從租房過(guò)渡到購(gòu)房居住的北京市民小吳決定“持幣觀望”。

　　扎堆購(gòu)房、學(xué)區(qū)房一房難求、價(jià)格跳漲……今年以來(lái)，包括北上廣深等一線城市和杭州等重點(diǎn)城市的樓市相繼出現(xiàn)了一波熱度。對(duì)此，各地反應(yīng)迅速，密集出臺(tái)相關(guān)政策。金融管理部門也通過(guò)嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等變相流入樓市等舉措，加強(qiáng)住房金融監(jiān)管。

　　大城市發(fā)力抑制樓市熱

　　“上個(gè)月，西城區(qū)有個(gè)兩居室突然上調(diào)了30萬(wàn)元。因?yàn)橘u家發(fā)現(xiàn)房源掛出后，來(lái)看房和有意愿買房的人太多了?！毙菍?duì)《金融時(shí)報(bào)》記者表示，前段時(shí)間房?jī)r(jià)的波動(dòng)讓首次準(zhǔn)備購(gòu)房的他有點(diǎn)不知所措。

　　“二手房和新房不同，一套房子一個(gè)價(jià)。即使是當(dāng)時(shí)售價(jià)一樣的戶型，價(jià)格也會(huì)受到樓層、維護(hù)情況這些客觀因素的影響，而買賣雙方對(duì)于房?jī)r(jià)的判斷、交易博弈這些主觀因素也有一定的關(guān)系?！北本┠撤康禺a(chǎn)中介工作人員告訴《金融時(shí)報(bào)》記者。

　　據(jù)上述房地產(chǎn)中介工作人員透露，近期中介行業(yè)也感受到了調(diào)控政策的加強(qiáng)，如不得鼓動(dòng)業(yè)主提高售房?jī)r(jià)格、不參與各類變相“首付貸”等?！按送猓刻追棵恐軒Э创螖?shù)不能超過(guò)兩組。這樣我們會(huì)選擇購(gòu)買意愿很強(qiáng)的買家去看，減少非必要需求對(duì)購(gòu)房交易的擾動(dòng)。”

　　“近期，北上深等地的學(xué)區(qū)房(或特定區(qū)域)價(jià)格出現(xiàn)快速上漲。這是多種因素造成的：一是供求失衡，二是游資炒作，三是一些資金違規(guī)進(jìn)入樓市領(lǐng)域?！敝袊?guó)人民大學(xué)助理教授王鵬認(rèn)為。

　　近期，相關(guān)大城市從各個(gè)角度對(duì)樓市熱“重拳出擊”。在住房金融端，1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》；1月30日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布信息，要求各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開展全面自查。

　　“北京此次檢查，充分體現(xiàn)了金融監(jiān)管部門繼續(xù)落實(shí)房住不炒政策的導(dǎo)向，有很強(qiáng)的信號(hào)意義。結(jié)合此前上海發(fā)布的房貸新政，可以認(rèn)為，近期房地產(chǎn)調(diào)控，很重要的一個(gè)工作就是嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象。這也意味著銀行系統(tǒng)和房管系統(tǒng)將更有力地打出‘組合拳’。這有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　購(gòu)房者應(yīng)警惕違規(guī)操作風(fēng)險(xiǎn)

　　違規(guī)資金流入房地產(chǎn)的操作手段在近期頻頻“刷屏”。 “以北京為例，五環(huán)內(nèi)總價(jià)超過(guò)468萬(wàn)元放棄吧的二套房，首付需要付80%，手頭沒有那么寬裕的購(gòu)房者，不少會(huì)通過(guò)‘經(jīng)營(yíng)貸’的方式作為杠桿來(lái)購(gòu)房。這樣的方式每月只需還利息，到期還本就可以，不僅額度高，而且利息還比房貸低，從幫忙設(shè)立公司信息開始，不少中介機(jī)構(gòu)都會(huì)為購(gòu)房者提供全流程的服務(wù)?！北本┠车禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴《金融時(shí)報(bào)》記者。

　　不過(guò)，在違規(guī)操作的誘人外表下，卻潛藏著不少風(fēng)險(xiǎn)。“最后，我們還是考慮不采取這樣的方式來(lái)買房了，畢竟是一筆不小的數(shù)目，還是用正規(guī)的房貸更安心些?！弊罱?gòu)房的趙女士放棄了中介給她介紹的利用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸購(gòu)房的方式。

　　趙女士的擔(dān)心不無(wú)道理?！斑@套違規(guī)操作需要通過(guò)注冊(cè)公司、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、偽造流水、信貸流轉(zhuǎn)騰挪、墊資等多個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)完成。而在現(xiàn)在嚴(yán)查信號(hào)明確的背景下，過(guò)去在這些操作環(huán)節(jié)中形成的多種‘默契’是很容易被戳破的?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　與此同時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求銀行自查，也直接影響到利用這種方式撬動(dòng)杠桿的購(gòu)房者?！叭绻y行在自查里確定存在用經(jīng)營(yíng)貸購(gòu)房的違規(guī)操作，就會(huì)提前收回這筆貸款。這樣一來(lái)，購(gòu)房者將面臨資金鏈告急的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法提前還款的話可能會(huì)被銀行起訴。”某國(guó)有大行相關(guān)人士告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，“在現(xiàn)在的嚴(yán)監(jiān)管趨勢(shì)下，銀行除了回頭自查，還將加強(qiáng)貸前管理。還想采取這種方式加杠桿的購(gòu)房者將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。”

　　銀行應(yīng)高度重視業(yè)務(wù)合規(guī)性

　　由于對(duì)房貸這一優(yōu)良資產(chǎn)的青睞，部分銀行放松了對(duì)信用貸和消費(fèi)貸的管理，給信貸資金違規(guī)流入樓市提供了可乘之機(jī)。這一領(lǐng)域也成為了住房金融監(jiān)管的重點(diǎn)。

　　針對(duì)信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的問(wèn)題，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在近期的調(diào)控政策中，對(duì)過(guò)往存在的漏洞進(jìn)行了嚴(yán)格封堵。一直以來(lái)，住房金融領(lǐng)域都屬于“重監(jiān)管”領(lǐng)域，在近期監(jiān)管部門的高度重視下，銀行業(yè)應(yīng)該高度重視相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)合規(guī)性，及時(shí)開展業(yè)務(wù)排查。

　　“針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，銀行應(yīng)通過(guò)業(yè)務(wù)部門自查、二道和三道防線的專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和防范風(fēng)險(xiǎn)，定期開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)性和清償能力的風(fēng)險(xiǎn)排查以及大額個(gè)人住房貸款和個(gè)人商用房貸款的風(fēng)險(xiǎn)排查，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)排查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)采取措施進(jìn)行整改。同時(shí)，銀行要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，針對(duì)存量房地產(chǎn)貸款開展壓力測(cè)試工作?！苯鹑诒O(jiān)管研究院一份研究報(bào)告認(rèn)為。

　　進(jìn)一步規(guī)范住房租賃領(lǐng)域

　　為貫徹落實(shí)去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的解決好大城市住房突出問(wèn)題和完善住房租賃政策、規(guī)范住房租賃市場(chǎng)有關(guān)精神，近期，深圳、北京、上海相繼出臺(tái)與住房租賃相關(guān)的政策，以促進(jìn)這一領(lǐng)域的發(fā)展。

　　面對(duì)被部分住房租賃公司用“高收低租”“長(zhǎng)收短付”等手段擾亂的市場(chǎng)，北京在此次調(diào)控中對(duì)此進(jìn)行了規(guī)范，要求住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配；要求此類企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過(guò)1個(gè)月租金；此外，還要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的租金貸資金撥付給住房租賃企業(yè)。

　　“從租金角度來(lái)說(shuō)，本次政策杜絕了‘長(zhǎng)收短付’的現(xiàn)象，防范長(zhǎng)租公寓企業(yè)賺差價(jià)，這也是為了規(guī)范租金的使用。而對(duì)于押金來(lái)說(shuō)，既規(guī)定了押金只能收取一個(gè)月的水平，同時(shí)也明確了押金托管的概念。而對(duì)于首付貸資金來(lái)說(shuō)，此次政策并沒有打壓首付貸，但規(guī)定此類資金不能直接給予長(zhǎng)租公寓企業(yè)。這三條政策較為務(wù)實(shí)，補(bǔ)上了此前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)管理的各類漏洞?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　上海也出手嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)?！吧虾５恼咭环矫娼乖隽?，規(guī)定未開展該業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項(xiàng)業(yè)務(wù)；另一方面壓縮存量，明確‘租金貸/租金’的比重不能超過(guò)15%，這也是租賃市場(chǎng)首個(gè)壓縮租金貸占比的信貸政策，有助于規(guī)范此類業(yè)務(wù)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　作為構(gòu)筑樓市長(zhǎng)效機(jī)制的重要一翼，突出房地產(chǎn)居住屬性、緩解大城市職住矛盾的住房租賃，將是“十四五”時(shí)期樓市發(fā)展的重要方向?！氨Ｕ闲宰》孔馐鄄⑴e、長(zhǎng)租公寓、農(nóng)村集體土地上市、參與公共性住房、公租房政策調(diào)節(jié)這些舉措與金融信貸的方式相融合，才能夠從長(zhǎng)線角度維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲?！蓖貔i表示。

　　近期各地房地產(chǎn)重要調(diào)控政策一覽

　　1月21日上海市住建委等部門發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，從完善土地市場(chǎng)管理、嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策、調(diào)整增值稅征免年限、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策、嚴(yán)格商品住房銷售管理等多方面對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘羞M(jìn)行調(diào)控。 

　　1月23日深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知》，從嚴(yán)格審查購(gòu)房人資格、加大違規(guī)懲罰力度等方面入手抑制當(dāng)?shù)貥鞘羞^(guò)熱局面。 

　　1月27日杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，從住房限購(gòu)、住房限售、稅收調(diào)節(jié)和無(wú)房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及高層次人才優(yōu)先購(gòu)房政策等方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控。 

　　1月29日上海市銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，要求銀行嚴(yán)格審核首付款資金來(lái)源和償債能力，對(duì)上海轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來(lái)源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個(gè)人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風(fēng)險(xiǎn)排查等方面。 

　　1月30日北京市銀保監(jiān)局針對(duì)個(gè)人房貸領(lǐng)域出現(xiàn)的輿情，向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，要求各行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開展全面自查。 

　　2月1日深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》(征求意見稿)，明確將創(chuàng)新租賃住房用地供應(yīng)與建設(shè)模式，落實(shí)租賃稅收優(yōu)惠，并實(shí)現(xiàn)住房租賃信息互聯(lián)互通，將住房保障、公積金提取、“新進(jìn)人才”住房補(bǔ)貼、積分入戶、積分入學(xué)等相關(guān)系統(tǒng)應(yīng)與市租賃平臺(tái)進(jìn)行對(duì)接。 

　　2月2日北京市住建委等部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》，針對(duì)分散式房源的租賃情況進(jìn)行規(guī)范，對(duì)于此前市場(chǎng)上關(guān)注的租金貸等進(jìn)行管控。 

　　2月4日上海市住建委等部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見》，明確嚴(yán)控租金貸業(yè)務(wù)。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)金融新聞網(wǎng)

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