房地產(chǎn)稅山雨欲來！試點(diǎn)范圍多大？如何征收？

　　生活瀟灑的房哥房姐們可能要徹夜難眠了。這一次，房地產(chǎn)稅可能真的要來了！

　　幾天前，一則短短不到100字的消息，再次將“房地產(chǎn)稅”推上熱搜：

　　“財政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。”

　　這則被網(wǎng)友評價為“字少事大”的消息至少透露出三個信號：

　　其一，決定房產(chǎn)稅立法、征收的四個部門聚齊了，這說明房地產(chǎn)稅的相關(guān)問題正擺在決策層的案頭上。多年緩行、阻礙重重的房地產(chǎn)稅開征或?qū)⒚黠@加速。

　　其二，“試點(diǎn)”二字信息量很大。根據(jù)官方近幾年的定調(diào)，房地產(chǎn)稅的開征將“立法先行”。而這一次重提“試點(diǎn)”，可能意味著房地產(chǎn)稅改革將不再坐等走完所有的立法程序再予以推進(jìn)，而是擇機(jī)、視情況增設(shè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

　　其三，誰會成為新的試點(diǎn)城市？房價上漲勢頭明顯的熱點(diǎn)區(qū)域首當(dāng)其沖。華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康曾多次呼吁，在深圳和海南率先開征房地產(chǎn)稅，“這兩個地方不能再等了，要拿出改革的膽識和勇氣”。賈康對中新社國是直通車表示，如果這一次決心夠大，不排除房地產(chǎn)稅在更大范圍內(nèi)擴(kuò)圍。

　　試點(diǎn)范圍多大？如何征收？

　　目前對于試點(diǎn)范圍、征收方式官方尚沒有透露更多信息。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，房地產(chǎn)稅一定會遵循穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，首先可能是擴(kuò)大試點(diǎn)城市，總結(jié)上海和重慶試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步優(yōu)化征收方式，在房價上漲壓力較大的城市擴(kuò)大試點(diǎn)。

　　例如：前期，深圳開始實(shí)行二手房官方指導(dǎo)價，本質(zhì)上屬于政府評估價，這為房地產(chǎn)稅基的確定做了前期探索。目前短期的結(jié)果是，深圳二手房交易陷入觀望，交易量下降，房價保持穩(wěn)定。

　　房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍積累經(jīng)驗(yàn)和立法推動兩條線會如何展開？賈康認(rèn)為，如果此次能將兩條線索互動起來會更好，一方面按照既定節(jié)奏走完法定程序，另一方面同步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，這樣一旦正式啟動立法，本土經(jīng)驗(yàn)就不再局限于上海和深圳兩地，各家經(jīng)驗(yàn)和特色可能帶來不同的方案。至于征收方式是針對增量還是存量，如何設(shè)置豁免等還有待具體方案出臺。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)10年

　　早在2011年，上海、重慶就已經(jīng)開始試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。但10年過去了，房地產(chǎn)稅年年都會成為關(guān)鍵熱詞，但卻遲遲未見試點(diǎn)擴(kuò)圍或全面開征。

　　一個稅種的開征過程之所以如此糾結(jié)反復(fù)，就在于其背后牽動著千家萬戶的利益。目前我國居民70%以上的財富都集中配置在房地產(chǎn)上。對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，將對絕大多數(shù)人產(chǎn)生直接影響，特別是手上有多套房者，一旦征稅，將面對前所未有的稅負(fù)壓力。

　　鑒于房地產(chǎn)稅對樓市供求乃至房價短期帶來的巨大影響，不少人認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的出臺需要尋找到最佳的時機(jī)，這可能也是導(dǎo)致房地產(chǎn)稅前行“步履維艱”的一大原因。

　　不過，從去年年末以來，短短半年時間，官方就五次提及房地產(chǎn)稅：

　　2020年12月，財政部部長劉昆在《人民日報》撰文稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。這一表態(tài)在當(dāng)年5月份中央“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”的說法前加上了“積極”二字。

　　2021年3月13日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》正式發(fā)布，其中明確提出“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)”。

　　4月7日，財政部稅政司司長王建凡表示，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

　　5月6日，財政部部長劉昆在《經(jīng)濟(jì)日報》撰文提到，進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

　　5月11日，財政部等四部門主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會。

　　開征房地產(chǎn)稅，勢在必行

　　緩行10年之后，房地產(chǎn)稅開征突然出現(xiàn)加速的跡象，是什么發(fā)生了改變？

　　——最佳時點(diǎn)未必存在

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，之前人們一直爭論的房地產(chǎn)稅出臺的最佳時點(diǎn)未必存在。目前房地產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)、技術(shù)手段并不存在多大的挑戰(zhàn)，只是在中美貿(mào)易摩擦、新冠疫情等諸多國內(nèi)外重大事件的挑戰(zhàn)中，難以找到一個合適的時機(jī)出臺。

　　許小樂說，隨著房價與居民債務(wù)的螺旋上升，越往后，土地價格和房價與居民實(shí)際收入水平越背離，稅收越來越體現(xiàn)在對資產(chǎn)價格征稅，從而令居民的實(shí)際支付壓力陡然提升。因此，所謂最佳時點(diǎn)未必存在。

　　——打破樓市三大僵局

　　與此同時，房地產(chǎn)市場發(fā)生了一些新的變化。比如：許小樂指出，一是金融提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資金流向房地產(chǎn)的博弈，靠行政管控的方式難以從根本上切斷；

　　二是防止房價上漲與土地收益之間的博弈，中央看重長期穩(wěn)定、民生保障和金融風(fēng)險，地方則關(guān)注短期財政收入與支出的挑戰(zhàn)，兩者長期難以完全統(tǒng)一。

　　三是居民買房投資和租賃發(fā)展不足的博弈，持有成本越低，出租意愿越低，投資房產(chǎn)意愿越強(qiáng)，長期形成堅固的租購偏好越難以破局。因此，他認(rèn)為，開征房地產(chǎn)稅是當(dāng)前打破僵局的應(yīng)對之策。

　　——穩(wěn)樓市，促改革

　　對熱點(diǎn)城市來說，試點(diǎn)房地產(chǎn)稅也是一種現(xiàn)實(shí)需要。賈康指出，比如深圳要建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)，需要房價保持穩(wěn)定，但近年來深圳樓市動輒過熱。當(dāng)?shù)夭扇×撕芏嘈姓侄?，但效果并不理想?/p>

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)稅并不僅僅是為了抑制市場過熱、實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的短期手段。賈康說，房地產(chǎn)稅的開征將有助于房地產(chǎn)業(yè)形成健康發(fā)展長效機(jī)制，對進(jìn)一步轉(zhuǎn)換地方政府職能，落實(shí)分稅制改革，調(diào)節(jié)收入分配的財產(chǎn)配置，激發(fā)基層民主化法制化的公眾參與等都十分有意義。

　　——調(diào)節(jié)收入分配

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)稅開征的爭論很大，甚至有無正當(dāng)性都有很大爭論。有人認(rèn)為，土地不是小業(yè)主的，而且已經(jīng)繳納了70年的稅費(fèi)，再去征收房產(chǎn)稅，法理上確實(shí)有待商榷。但是，他認(rèn)為，要回到本源，認(rèn)識到稅收的本質(zhì)功能是調(diào)節(jié)收入差距、調(diào)節(jié)貧富差距。

　　疫情暴發(fā)后，房價反而加速上漲，越是高檔住宅，價格漲得越快?！坝绣X人沒有受到疫情影響，反而加大高檔住宅購置和避險，資產(chǎn)明顯增值，房產(chǎn)又一次拉大了財富差距和貧富差距”，李宇嘉說，因此，開征房產(chǎn)稅，勢在必行。(龐無忌)

　　轉(zhuǎn)自：國是直通車

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