降低首付比例、放松限售…5月以來多個城市調(diào)整樓市調(diào)控政策

　　5月以來，江蘇省徐州市、連云港市、無錫市以及江西省贛州市、廣東省梅州市等多地發(fā)布或?qū)嵤┝朔€(wěn)樓市政策，因城施策力度明顯加大。

　　近110個城市出臺穩(wěn)樓市新政

　　根據(jù)公開信息，多地穩(wěn)樓市政策主要包括降低購房首付比例、下調(diào)房貸利率、放松限售、推出契稅優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款最高額度等。

　　5月3日，徐州市住建局明確，下調(diào)住房貸款利率；鼓勵金融機(jī)構(gòu)對無房無貸的首次購房及有房無貸的二套住房降低首付比例；新購商品住宅144平方米以上的不限制轉(zhuǎn)讓。截至2021年底，徐州常住人口902.85萬人。

　　5月1日，三城同日公布調(diào)整樓市政策。梅州市住建局明確，將二套房公積金貸款首付比例降至兩成。連云港市明確首套房首付比例按20%執(zhí)行。無錫市宣布，市區(qū)個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限按國家規(guī)定執(zhí)行，由5年調(diào)整為2年。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，無錫是繼沈陽之后又一個對個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限進(jìn)行調(diào)整的城市，客觀上有助于此類二手房稅費(fèi)成本的降低。從全國看，部分城市后續(xù)跟進(jìn)調(diào)整相關(guān)政策的可能性比較大，客觀上也是為了更好盤活二手房市場，促進(jìn)二手房市場的活躍。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，從全國累計數(shù)據(jù)看，2022年至今已有近110個城市發(fā)布了穩(wěn)樓市新政?！皬淖罱幌盗姓呖?，‘穩(wěn)’成為房地產(chǎn)政策的新趨勢，預(yù)計五一后，更多力度更大的政策將出爐，隨著疫情得到控制，樓市小陽春大概率將出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　市場活躍度仍待提升

　　“目前來看，購房者置業(yè)信心尚未恢復(fù)，且受疫情影響，市場活躍度仍顯不足?！睆埓髠ダ^續(xù)說道。

　　從4月房地產(chǎn)銷售情況來看，因多地不同程度受到疫情的影響，重點(diǎn)城市新開盤和成交量較3月均不同程度回落。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年4月全國重點(diǎn)62城商品住宅簽約面積累計同比下降44%。單月成交量來看，4月環(huán)比下跌35%。疫情反復(fù)疊加整體經(jīng)濟(jì)形勢影響，新房市場增長乏力。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱指出，當(dāng)前疫情在全國多地散發(fā)，各地陸續(xù)出臺政策穩(wěn)定市場。

　　“中央政策定調(diào)已明確釋放積極信號，各地因城施策力度進(jìn)一步加大預(yù)期較強(qiáng)，有助于購房者預(yù)期和置業(yè)信心恢復(fù)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，預(yù)計疫情得到有效控制后，政策發(fā)力顯效，市場企穩(wěn)可期，尤其是基本面支持強(qiáng)的熱點(diǎn)城市有望率先企穩(wěn)，進(jìn)而帶動重點(diǎn)區(qū)域三四線城市完成筑底。

　　丁祖昱也表示，2022年下半年樓市將迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計核心城市市場有望在三季度觸底回穩(wěn)，但三四線城市調(diào)整周期更長，唯有等待一二線城市市場回穩(wěn)，三四線城市才有輪動回穩(wěn)的可能性。

　　融資端改善仍需政策發(fā)力

　　新房銷售承壓，給房企帶來流動性壓力。從近期出臺新政的城市來看，不少城市優(yōu)化了房企資金監(jiān)管政策。

　　如徐州市明確，優(yōu)化商品房預(yù)售監(jiān)管資金支取節(jié)點(diǎn)，由原來的按預(yù)售批次調(diào)整為按棟支取重點(diǎn)監(jiān)管資金。試點(diǎn)商品房預(yù)售監(jiān)管資金使用銀行保函的方式。此外，徐州還明確加大項(xiàng)目貸款和并購貸款支持力度，對受困企業(yè)貸款積極進(jìn)行展期、續(xù)貸，有效緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力。

　　在房地產(chǎn)融資方面，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，2022年1-4月100家典型房企的融資額合計2823億元，同比大幅下降49.5%。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，同比降幅較大的原因在于上年同期行業(yè)融資基數(shù)相對較大。總體看，2022年以來，市場回暖的信號持續(xù)釋放，前4月融資已較2021年底有所回升。展望二季度及今年下半場，專家認(rèn)為，當(dāng)前政策暖風(fēng)頻吹，市場回暖只是時間問題，但政策傳導(dǎo)仍是一個較為緩慢的過程，短期內(nèi)房企仍保持較低的融資量。

　　央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會近日傳達(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會議精神時透露了支持房企正常融資的政策信號。央行指出，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。證監(jiān)會強(qiáng)調(diào)，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。銀保監(jiān)會強(qiáng)調(diào)，要督促銀行保險機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序；做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購的金融服務(wù)。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，“一行兩會”的表態(tài)更積極，傳達(dá)了調(diào)整政策的迫切性，預(yù)計后期地方銀行及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對于購房者及房企的支持性政策將及時出臺。一方面，地方住房信貸政策調(diào)整，可能取消認(rèn)房認(rèn)貸，降首付、降利率，切實(shí)降低需求端的購房成本；另一方面，房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環(huán)境將明顯改善。此外，銀行、AMC等機(jī)構(gòu)對重點(diǎn)房企的風(fēng)險項(xiàng)目并購等有望加快推進(jìn)，利于房企風(fēng)險出清。

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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