降低首付比例、放松限售…5月以來多個城市調(diào)整樓市調(diào)控政策

　　5月以來，江蘇省徐州市、連云港市、無錫市以及江西省贛州市、廣東省梅州市等多地發(fā)布或?qū)嵤┝朔€(wěn)樓市政策，因城施策力度明顯加大。

　　近110個城市出臺穩(wěn)樓市新政

　　根據(jù)公開信息，多地穩(wěn)樓市政策主要包括降低購房首付比例、下調(diào)房貸利率、放松限售、推出契稅優(yōu)惠、購房補貼、提高公積金貸款最高額度等。

　　5月3日，徐州市住建局明確，下調(diào)住房貸款利率；鼓勵金融機構(gòu)對無房無貸的首次購房及有房無貸的二套住房降低首付比例；新購商品住宅144平方米以上的不限制轉(zhuǎn)讓。截至2021年底，徐州常住人口902.85萬人。

　　5月1日，三城同日公布調(diào)整樓市政策。梅州市住建局明確，將二套房公積金貸款首付比例降至兩成。連云港市明確首套房首付比例按20%執(zhí)行。無錫市宣布，市區(qū)個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限按國家規(guī)定執(zhí)行，由5年調(diào)整為2年。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，無錫是繼沈陽之后又一個對個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限進行調(diào)整的城市，客觀上有助于此類二手房稅費成本的降低。從全國看，部分城市后續(xù)跟進調(diào)整相關(guān)政策的可能性比較大，客觀上也是為了更好盤活二手房市場，促進二手房市場的活躍。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，從全國累計數(shù)據(jù)看，2022年至今已有近110個城市發(fā)布了穩(wěn)樓市新政?！皬淖罱幌盗姓呖?，‘穩(wěn)’成為房地產(chǎn)政策的新趨勢，預計五一后，更多力度更大的政策將出爐，隨著疫情得到控制，樓市小陽春大概率將出現(xiàn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　市場活躍度仍待提升

　　“目前來看，購房者置業(yè)信心尚未恢復，且受疫情影響，市場活躍度仍顯不足。”張大偉繼續(xù)說道。

　　從4月房地產(chǎn)銷售情況來看，因多地不同程度受到疫情的影響，重點城市新開盤和成交量較3月均不同程度回落。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年4月全國重點62城商品住宅簽約面積累計同比下降44%。單月成交量來看，4月環(huán)比下跌35%。疫情反復疊加整體經(jīng)濟形勢影響，新房市場增長乏力。

　　易居企業(yè)集團CEO丁祖昱指出，當前疫情在全國多地散發(fā)，各地陸續(xù)出臺政策穩(wěn)定市場。

　　“中央政策定調(diào)已明確釋放積極信號，各地因城施策力度進一步加大預期較強，有助于購房者預期和置業(yè)信心恢復?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，預計疫情得到有效控制后，政策發(fā)力顯效，市場企穩(wěn)可期，尤其是基本面支持強的熱點城市有望率先企穩(wěn)，進而帶動重點區(qū)域三四線城市完成筑底。

　　丁祖昱也表示，2022年下半年樓市將迎來供應高峰，預計核心城市市場有望在三季度觸底回穩(wěn)，但三四線城市調(diào)整周期更長，唯有等待一二線城市市場回穩(wěn)，三四線城市才有輪動回穩(wěn)的可能性。

　　融資端改善仍需政策發(fā)力

　　新房銷售承壓，給房企帶來流動性壓力。從近期出臺新政的城市來看，不少城市優(yōu)化了房企資金監(jiān)管政策。

　　如徐州市明確，優(yōu)化商品房預售監(jiān)管資金支取節(jié)點，由原來的按預售批次調(diào)整為按棟支取重點監(jiān)管資金。試點商品房預售監(jiān)管資金使用銀行保函的方式。此外，徐州還明確加大項目貸款和并購貸款支持力度，對受困企業(yè)貸款積極進行展期、續(xù)貸，有效緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力。

　　在房地產(chǎn)融資方面，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，2022年1-4月100家典型房企的融資額合計2823億元，同比大幅下降49.5%。業(yè)內(nèi)分析認為，同比降幅較大的原因在于上年同期行業(yè)融資基數(shù)相對較大?？傮w看，2022年以來，市場回暖的信號持續(xù)釋放，前4月融資已較2021年底有所回升。展望二季度及今年下半場，專家認為，當前政策暖風頻吹，市場回暖只是時間問題，但政策傳導仍是一個較為緩慢的過程，短期內(nèi)房企仍保持較低的融資量。

　　央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會近日傳達學習中央政治局會議精神時透露了支持房企正常融資的政策信號。央行指出，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。證監(jiān)會強調(diào)，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。銀保監(jiān)會強調(diào)，要督促銀行保險機構(gòu)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序；做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融服務(wù)。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“一行兩會”的表態(tài)更積極，傳達了調(diào)整政策的迫切性，預計后期地方銀行及相關(guān)金融機構(gòu)對于購房者及房企的支持性政策將及時出臺。一方面，地方住房信貸政策調(diào)整，可能取消認房認貸，降首付、降利率，切實降低需求端的購房成本；另一方面，房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環(huán)境將明顯改善。此外，銀行、AMC等機構(gòu)對重點房企的風險項目并購等有望加快推進，利于房企風險出清。

　　轉(zhuǎn)自：中國證券報

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