中國(guó)購(gòu)物中心“大躍進(jìn)”式發(fā)展，供過(guò)于求隱憂浮現(xiàn)

廣東堅(jiān)基集團(tuán)總裁禹來(lái)日前在于河源舉行的JJMALL招商簽約會(huì)上透露，中國(guó)一二線城市的購(gòu)物中心現(xiàn)在總體而言是過(guò)量的。禹來(lái)的擔(dān)憂并非空穴來(lái)風(fēng)。

中購(gòu)聯(lián)行業(yè)研究報(bào)告資料顯示，至2013年底，中國(guó)購(gòu)物中心的存量已經(jīng)達(dá)到3450家，中國(guó)購(gòu)物中心的增長(zhǎng)區(qū)間，從每年開(kāi)業(yè)200～300家提高到現(xiàn)在的200～400家的水平，到2015年中國(guó)購(gòu)物中心的總量將達(dá)4000多家，中國(guó)成為亞洲乃至全球商業(yè)房地產(chǎn)最受矚目的熱點(diǎn)區(qū)域。全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE分析調(diào)查了全球180個(gè)城市購(gòu)物中心建設(shè)狀況，發(fā)布的報(bào)告顯示，目前中國(guó)購(gòu)物中心的建設(shè)規(guī)模為全球之最。在所分析調(diào)查的180個(gè)城市中，有半數(shù)在建購(gòu)物中心在中國(guó)。在購(gòu)物中心數(shù)量快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也出現(xiàn)一些購(gòu)物中心客流量下降，坪效收益降低的情況。有專家表示，中國(guó)購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)“大躍進(jìn)”式發(fā)展后，已存在供過(guò)于求的隱憂。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

據(jù)相關(guān)資料介紹，2008年以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達(dá)到30%，高于房地產(chǎn)行業(yè)平均投資增速。2011年全年商業(yè)地產(chǎn)投資7424億元，同比增長(zhǎng)31%；2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩，但增幅依然高達(dá)25%。中國(guó)商業(yè)用房施工面積在2010年大幅增長(zhǎng)，隨后在2011年至2012年有所放緩，但依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。截至2012年9月，中國(guó)商業(yè)用房施工面積為6億平方米。一般商業(yè)地產(chǎn)施工需要2~3年建成，目前在建的項(xiàng)目將在2015年左右集中釋放，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)飽和度還將提升，競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇。

以成都為例，2013年成都商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)井噴。地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司世邦魏理仕的調(diào)查報(bào)告顯示，去年全球新建完工購(gòu)物中心面積排名前10位的城市中，成都以106.6萬(wàn)平方米的面積排名榜首。供應(yīng)大幅放量一方面是由于住宅市場(chǎng)限購(gòu)，開(kāi)發(fā)商紛紛加大商鋪供應(yīng)；另一方面，大量城市綜合體項(xiàng)目處于如火如荼的開(kāi)發(fā)中，金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、龍湖時(shí)代天街、雄飛中心等項(xiàng)目均包含較大體量商業(yè)面積，這批項(xiàng)目的集中涌現(xiàn)對(duì)2013年商鋪供應(yīng)貢獻(xiàn)十分明顯，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)井噴。隨著這些商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)存量將大幅度攀升，租賃市場(chǎng)壓力不斷加大，商業(yè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化。

購(gòu)物中心客流量下降

在商業(yè)地產(chǎn)包括購(gòu)物中心面積不斷擴(kuò)大的同時(shí)，購(gòu)物中心的客流量卻在下降。有媒體報(bào)道稱，即使到了打折季，成都10多萬(wàn)平方米的蘇寧生活廣場(chǎng)還是顯得冷清。即使是周末，購(gòu)物中心的人氣也不旺。在成都，大部分購(gòu)物中心通常在開(kāi)業(yè)幾個(gè)月后便門庭冷落。在成都天府大道與繞城高速交會(huì)處，憑借亞洲面積最大的單體建筑攢了大把人氣之后的成都環(huán)球中心，人氣不如其名氣。前不久，記者在環(huán)球中心內(nèi)的樂(lè)天百貨看到，消費(fèi)者的人數(shù)還不及售貨員多。

廣東佛山市房協(xié)從2003年開(kāi)始跟蹤各大商業(yè)中心的人流、消費(fèi)等情況。統(tǒng)計(jì)顯示，佛山東方廣場(chǎng)、東建廣場(chǎng)、南海廣場(chǎng)、百花廣場(chǎng)、興華廣場(chǎng)等5個(gè)最初的商業(yè)中心，最近5年客流量都有不同程度的下降。

據(jù)佛山市房協(xié)相關(guān)人士分析，客流量下降原因有二：一是新商業(yè)中心增加，加劇了消費(fèi)者分流、分化；二是電商沖擊較為嚴(yán)重。另外，商業(yè)中心在業(yè)態(tài)調(diào)整中，也出現(xiàn)了同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題，導(dǎo)致對(duì)消費(fèi)者的吸引力減弱。

購(gòu)物中心銷售額增長(zhǎng)乏力

深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)布了《2013深圳購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告》。報(bào)告顯示，2013年深圳大多數(shù)購(gòu)物中心出租率保持在90%以上，租金收益也逐年遞增。但是，與出租率和租金同步增長(zhǎng)形成反差的是，大多數(shù)購(gòu)物中心的銷售額增長(zhǎng)乏力，只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的銷售額與2012年同比略有增長(zhǎng)，一些購(gòu)物中心的單位面積年銷售額甚至只有優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的十幾分之一。

此外，調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)了不少購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)成本偏高，這種現(xiàn)象也導(dǎo)致購(gòu)物中心的盈利能力降低。

深圳購(gòu)物中心2011年的營(yíng)業(yè)額為340億元，占當(dāng)年社會(huì)消費(fèi)品零售總額3521億元的9.66%；深圳購(gòu)物中心2013年的營(yíng)業(yè)額為387億元，占當(dāng)年社會(huì)消費(fèi)品零售總額4433億元的8.73%，而同期深圳網(wǎng)購(gòu)營(yíng)業(yè)額則高達(dá)889億元，占深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額的20.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購(gòu)物中心全年的營(yíng)業(yè)額。

有業(yè)內(nèi)人士表示，面對(duì)“大躍進(jìn)”式的商業(yè)地產(chǎn)供給和目前實(shí)際收入決定的需求之間的極大失衡，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展應(yīng)回歸理性?！按筌S進(jìn)”式的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮該降溫了。

來(lái)源：國(guó)際商報(bào)

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀