中國(guó)房企海外投資持續(xù)升溫，風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

　　當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向白銀時(shí)代的同時(shí)，中國(guó)房企卻在海外開(kāi)啟了黃金時(shí)代。與今年國(guó)內(nèi)拿地意向冷淡不同，以萬(wàn)達(dá)、綠地、萬(wàn)科等為代表的品牌開(kāi)發(fā)商不斷在海外市場(chǎng)發(fā)力。日前，物業(yè)顧問(wèn)仲量聯(lián)行發(fā)表報(bào)告稱，2014年上半年，中國(guó)海外房地產(chǎn)投資總額較去年同期增長(zhǎng)17%，達(dá)到54億美元，預(yù)計(jì)2014年全年海外投資總額將輕松突破2013年110億美元的水平。

　　富貴險(xiǎn)中求。盡管海外市場(chǎng)的機(jī)遇令開(kāi)發(fā)商持續(xù)加碼投資，然而從今年馬航事件以及韓國(guó)濟(jì)州島政策調(diào)整等影響來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)始終如影隨形。

　　海外投資持續(xù)升溫

　　致力于打造“國(guó)際萬(wàn)達(dá)”的萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林近日在接受美國(guó)CNN專訪時(shí)表示，他的目標(biāo)是將萬(wàn)達(dá)發(fā)展成像沃爾瑪、IBM或谷歌一樣全球知名的中國(guó)品牌。王健林坦言，過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展帶來(lái)的利潤(rùn)讓他有機(jī)會(huì)積累資本，并成為萬(wàn)達(dá)進(jìn)入海外市場(chǎng)的敲門磚。同時(shí)，他稱，萬(wàn)達(dá)未來(lái)將考慮在文化、娛樂(lè)、零售或者高級(jí)酒店行業(yè)進(jìn)行海外收購(gòu)，甚至可以“把CNN也買下來(lái)”。

　　就在7月31日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司公布了其在美洲成立房地產(chǎn)項(xiàng)目合營(yíng)企業(yè)及項(xiàng)目授出認(rèn)沽期權(quán)的主要交易情況，計(jì)劃與控股股東萬(wàn)達(dá)香港成立一家合營(yíng)企業(yè)以便在北美洲及南美洲進(jìn)行收購(gòu)及發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中萬(wàn)達(dá)商業(yè)與萬(wàn)達(dá)香港各自出資60億港元和40億港元，分別占合營(yíng)企業(yè)60%及40%的權(quán)益。作為合營(yíng)公司的首秀，萬(wàn)達(dá)美國(guó)芝加哥項(xiàng)目總建筑面積約13.14萬(wàn)平方米，樓高350米，將成為當(dāng)?shù)氐谌叩纳虡I(yè)建筑，包括擁有240套客房的超五星級(jí)酒店以及高檔公寓和商業(yè)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年開(kāi)工，2018年開(kāi)業(yè)。事實(shí)上，就在6月份，王健林還在西班牙以2.65億歐元的價(jià)格收購(gòu)了馬德里市中心的地標(biāo)性建筑西班牙大廈。

　　除萬(wàn)達(dá)以外，綠地也是海外投資堅(jiān)定的實(shí)踐者。與萬(wàn)達(dá)海外多元投資不同，綠地更加專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域并將海外投資戰(zhàn)略定位于做中國(guó)市場(chǎng)的海外延伸。7月30日，綠地董事長(zhǎng)張玉良就表示，綠地將確保2014年公司海外銷售收入達(dá)到200億元，2015年力爭(zhēng)達(dá)到400億元，成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中海外業(yè)務(wù)規(guī)模最大的企業(yè)。

　　中國(guó)房企和買家在海外的一擲千金也引起了當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的關(guān)注。據(jù)美國(guó)《福布斯》報(bào)道，隨著經(jīng)濟(jì)水平的提升和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不振，越來(lái)越多的中國(guó)富豪將房地產(chǎn)投資目光鎖定海外，華人購(gòu)房熱潮給美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大商機(jī)，甚至中國(guó)已取代加拿大成為美國(guó)房地產(chǎn)最大的外國(guó)買家。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年3月，中國(guó)買家在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資為220億美元約合人民幣1348.6億元，已占美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的24%，比2013年上升了5%。其中，中國(guó)投資者已成為紐約高檔豪宅最大的買家。

　　風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

　　由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)比例不斷擴(kuò)大并積累了一定的財(cái)富，但國(guó)內(nèi)投資渠道有限，同時(shí)為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，海外置業(yè)成為一個(gè)重要的投資選項(xiàng)。然而，在追求可觀的投資回報(bào)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)亦不能忽視。特別是今年以來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題已經(jīng)從潛在性向現(xiàn)實(shí)性轉(zhuǎn)變，并對(duì)海外項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響。

　　萊坊國(guó)際北京董事總經(jīng)理何金亮告訴記者，中國(guó)房企在海外投資時(shí)，政策風(fēng)險(xiǎn)是影響項(xiàng)目是否得以順利進(jìn)行的重要方面，部分海外城市會(huì)制定不利于國(guó)外資本投資本地物業(yè)的調(diào)控政策，例如香港為了遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，在2013年10月推出外地置業(yè)買家需要繳納15%印花稅的政策；作為中國(guó)房企投資扎堆的倫敦也在醞釀從2015年開(kāi)始向非本地居民征收房產(chǎn)增值稅，以防范外來(lái)資本投資過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，這些政策的實(shí)施多會(huì)打擊市場(chǎng)活躍度，降低市場(chǎng)資金流動(dòng)性。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)影響海外投資的事件頻發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)和難度也在加大。年初，被看作是移民首選地的加拿大宣布終結(jié)投資移民項(xiàng)目，積壓的6.6萬(wàn)宗聯(lián)邦投資移民申請(qǐng)被“一刀切”，其中來(lái)自中國(guó)的申請(qǐng)案達(dá)5.7萬(wàn)多宗，這對(duì)申請(qǐng)加拿大移民的中國(guó)投資移民者來(lái)說(shuō)，不啻于一次強(qiáng)烈“地震”。

　　去年，馬來(lái)西亞成為除歐美、澳洲以外中國(guó)房企看好的新興投資目的地，在碧桂園之后，富力地產(chǎn)、新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)、雅居樂(lè)、綠地等公司相繼在馬來(lái)西亞拿地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，然而馬航失聯(lián)這一突發(fā)事件引發(fā)國(guó)人的負(fù)面情緒，致使相關(guān)項(xiàng)目銷售受到影響。

　　6月，韓國(guó)濟(jì)州島擬提升中國(guó)企業(yè)和客戶投資、移民濟(jì)州島門檻的消息，給在當(dāng)?shù)赝顿Y的中國(guó)房企帶來(lái)了一陣恐慌。與此同時(shí)，濟(jì)州島已經(jīng)向韓國(guó)中央政府提議，準(zhǔn)備在濟(jì)州實(shí)施“永居權(quán)總量制”，即將移民總數(shù)控制在濟(jì)州島總?cè)藬?shù)的1%，約6000人左右。盡管張玉良隨后親赴韓國(guó)使綠地在此事件中全身而退，但是其他中國(guó)公司的投資項(xiàng)目就必須重新評(píng)估政策改變后帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和影響。

　　對(duì)此，萊坊國(guó)際高級(jí)董事林浩文表示，海外投資政策收緊，對(duì)于中國(guó)房企出海投資具有警示意義，“海外項(xiàng)目不能照搬國(guó)內(nèi)的操作模型，需要一定的彈性，而且一定要做好前期調(diào)研”。

來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)

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