成交量大幅回落，全國土地市場釋放遇冷信號

　　樓市轉(zhuǎn)冷的信號正逐漸傳導(dǎo)至土地市場：二季度全國土地成交價(jià)款增速迅速回落，地價(jià)上漲動力明顯減弱。土地市場趨冷，地產(chǎn)開發(fā)商們對后市預(yù)期如何？樓市定價(jià)策略會如何調(diào)整？

　?。玻埃保茨辏痹轮粒对氯珖康禺a(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，全國土地市場趨冷態(tài)勢明顯。前６個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積１４８０７萬平方米，同比下降５．８％；土地成交價(jià)款４０３１億元，增長９％。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國土地成交量的大幅回落，主要是因?yàn)樯习肽陿鞘斜憩F(xiàn)低迷，開發(fā)商資金鏈緊張，購地意愿不高所致。

　　中原集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，一季度僅２８％的開發(fā)商經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，這一情況與２００８年一季度大致相當(dāng)。而從２００８年二季度開始，全國即出現(xiàn)了大范圍的降價(jià)情況。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，截至今年６月底，十家標(biāo)桿房企權(quán)益購地總金額為１２１９．６億元，相當(dāng)于去年全年購地金額的３６．６％。如中海和招商的購地金額是去年同期購地金額的六成，其他房企的購地金額均不及去年同期購地金額的四成。

　　素有全國樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的上海，在今年土地市場趨冷的情況下，不僅出現(xiàn)了首幅流拍地塊，同時(shí)還“誕生”了全國單價(jià)新地王。

　?。对拢谷眨虾Ｒ?guī)土局終止了奉賢區(qū)某地塊的出讓。該地塊起始總價(jià)５３３３９萬元，規(guī)劃建筑面積１９７５４９平方米。自５月１６日接受競買申請以來，僅有５名競買人領(lǐng)取了競買申請書，實(shí)際參與競買申請人數(shù)依舊為０。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，一般來說，土地市場出現(xiàn)地塊流拍，與樓市低迷有很密切的關(guān)聯(lián)。在２００８年、２０１１年均出現(xiàn)了類似的情況。

　　時(shí)隔僅一個(gè)月，上海市黃浦區(qū)五里橋街道一宗純宅地被麗豐控股旗下公司以５．７７億元的價(jià)格競得，溢價(jià)６２．５％，成交樓板價(jià)５９８５９元/平方米，剔除３０％的保障房部分，該地塊的土地樓板價(jià)高達(dá)８５５１３元/平方米，刷新了全國單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　世邦魏理仕中國區(qū)主管陳仲偉認(rèn)為，單價(jià)地王的誕生并不具備標(biāo)桿意義，這反而正是土地市場趨冷的一種特有現(xiàn)象?！耙话銇碚f，在市場蕭條的時(shí)候，政府會推出好地塊。由于該區(qū)域地塊的稀缺性和‘迷你’性，產(chǎn)生全國單價(jià)地王也并不為怪?！?/p>

　　實(shí)際上，曾被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“只漲不跌”的一線城市在此輪調(diào)整中并未能“獨(dú)善其身”。

　　２１世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，２０１４年上半年，上海的土地出讓總面積和成交總價(jià)同比分別下降１２．８％和１０％。

　　其他一線城市的土地成交也大幅縮水。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京６月土地零成交；深圳在５月土地成交放量后，６月成交再次見底，土地出讓金不足２億元；廣州６月土地成交金額為２８億元，較５月縮水三成以上，同比下滑達(dá)八成。

　　媒體采訪的多家房企普遍認(rèn)為，地市遇冷將對后期定價(jià)策略產(chǎn)生一定的影響。

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示：“在房價(jià)漲幅回落態(tài)勢已經(jīng)確立的情況下，如果房企長期拿地不開發(fā)，囤地的成本就將高于其資金成本，甚至?xí)哑髽I(yè)拖死?！?/p>

　　世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅也坦言，目前市場雖然處于觀望期，但需求并未喪失?！笆袌龅兔詴r(shí)，開發(fā)商的競爭力就剩下價(jià)格了。在這樣的情況下，我們就要改變定價(jià)策略，甚至開盤流程和開盤節(jié)點(diǎn)也要改變?！?/p>

　　瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，目前市場情緒低迷、庫存高企且仍不斷上升，再加上開發(fā)商面臨財(cái)務(wù)困境，開發(fā)商可能會在“金九銀十”到來之前加快建設(shè)速度，從而提高銷售、加快周轉(zhuǎn)，房價(jià)下行壓力也會逐漸加大。（鄭鈞天）

來源：中國商報(bào)

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