商業(yè)地產(chǎn)面臨四大問題，購物中心空置率超過警戒線

　　商業(yè)地產(chǎn)是“過?！边€是“過時(shí)”　不少城市購物中心空置率超過警戒線

　　商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長、區(qū)域泡沫化風(fēng)險(xiǎn)增大、零售業(yè)增長放緩、電商兇猛來襲構(gòu)成了2013年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要特征。

　　重慶、沈陽、青島及廈門幾個(gè)城市的購物中心空置率高達(dá)15%至20%。而10%是購物中心通常可接受的警戒線。

目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的四大問題

　　●地方整體規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡。
　　●地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)重量輕質(zhì)。
　　●商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展。
　　●融資瓶頸制約企業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型。

　　2013年中國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成11945億元，增長28.28%。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)快速增長，區(qū)域泡沫化風(fēng)險(xiǎn)增大。清華大學(xué)中國發(fā)展規(guī)劃研究中心商業(yè)地產(chǎn)部發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)白皮書》指出：重慶、沈陽、青島及廈門幾個(gè)城市的購物中心空置率高達(dá)15%至20%。而10%是購物中心通?？山邮艿木渚€。

　　那么，伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀是什么？現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)面臨哪些問題？將來，中國的商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展呢？

　　現(xiàn)狀：人均商業(yè)面積面臨飽和狀態(tài)

　　同策咨詢研究部提供的《2014年35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告》對(duì)35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的投資價(jià)值進(jìn)行了樣本分析。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，他們選取三個(gè)反映商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系的指標(biāo)，從市場特征方面來衡量35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)供需狀況，明確從市場供需的角度這些城市是否值得進(jìn)行投資。

　　從35個(gè)大中城市人均商業(yè)面積來看，19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。

　　在中國如果一個(gè)城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過?，F(xiàn)象，而這樣的城市在35個(gè)大中城市當(dāng)中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽城市人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35個(gè)大中城市中人均商業(yè)面積最高的三個(gè)城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個(gè)城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米。目前，19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。

　　而就北上廣深等一線城市來看，由于其常住人口數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)市場需求也相當(dāng)強(qiáng)勁，至今為止，總體上仍然沒有系統(tǒng)性的供應(yīng)過剩的市場風(fēng)險(xiǎn)。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠(yuǎn)，從這個(gè)角度來看，即使一線城市、其他二線城市目前商業(yè)地產(chǎn)沒有系統(tǒng)性的供應(yīng)過剩的市場風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該提早防范商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。

　　從目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)的原因來看，張宏偉認(rèn)為，主要為城鎮(zhèn)化與企業(yè)轉(zhuǎn)型兩方面：首先在城鎮(zhèn)化過程中，新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級(jí)是主因。這些規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級(jí)等諸多方面，這些規(guī)劃將直接導(dǎo)致社會(huì)及經(jīng)濟(jì)資源向這些區(qū)域集合，也就直接導(dǎo)致中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)快速的發(fā)展，導(dǎo)致整體市場接近飽和或局部過剩。

　　其次，在當(dāng)前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，開始謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，一定意義上也導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)群起而上，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨同質(zhì)化，供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。盡管從企業(yè)自身的角度而言，企業(yè)是試圖通過戰(zhàn)略調(diào)整與轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資住宅地產(chǎn)、其他產(chǎn)業(yè)的資金可以互動(dòng)，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，但是，從整個(gè)市場的角度來看，就會(huì)面臨總體上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同質(zhì)化與供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。

　　問題：商業(yè)地產(chǎn)沒有過量只有過時(shí)

　　商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長、區(qū)域泡沫化風(fēng)險(xiǎn)增大、零售業(yè)增長放緩、電商兇猛來襲構(gòu)成了2013年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要特征。

　　清華大學(xué)發(fā)布的《白皮書》認(rèn)為，從總體上看，目前中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨著專業(yè)人才稀缺、重量輕質(zhì)、融資瓶頸限制、地方整體規(guī)劃缺失而商業(yè)布局失衡等問題。

　　首先是地方整體規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡。袁開紅表示，不少地方政府沒有將城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃統(tǒng)籌安排，硬性搭配商業(yè)用地和住宅用地比例，缺乏對(duì)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和人口布局的考慮。一些開發(fā)商追求短期獲利，采用以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式也使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場調(diào)查不足和后期規(guī)劃馬虎，無心經(jīng)營，以至于很多城市熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目扎堆入市，而其他區(qū)域卻商業(yè)配套不足，出現(xiàn)整個(gè)城市商業(yè)布局失衡的現(xiàn)象。

　　其次，地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)重量輕質(zhì)。我國一二線城市購物中心的平均體量從2012年的7萬平方米增長至2013年的逾8萬平方米，每年新建300個(gè)左右的購物中心。中國在建購物中心面積占全球的一半以上。但是，體現(xiàn)購物中心價(jià)值最重要的兩項(xiàng)指標(biāo)“租金和空置率”的情況并不樂觀，租金下降與空置率上升并存。

　　再次，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展。袁開紅稱：“商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的熱門崗位包括操盤手，招商，運(yùn)營人才。早期，很多香港人到大陸來，成為第一代購物中心的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。其后，萬達(dá)成為商業(yè)地產(chǎn)界的黃埔軍校，從萬達(dá)流向各個(gè)房地產(chǎn)公司的人才比比皆是。而高薪跳槽的萬達(dá)人，在離開萬達(dá)體制后干得并不好。即使用200萬年薪也難以找到好的項(xiàng)目操盤手。”

　　最后，融資瓶頸制約企業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型。目前除傳統(tǒng)銀行貸款外，金融產(chǎn)品也很多，比如海外發(fā)行票據(jù)、信托、私募等。但是資金成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的需求是不匹配的。去年，中信證券推出的中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃被認(rèn)為是國內(nèi)首單REITs產(chǎn)品。此產(chǎn)品雖具備REITs的一些產(chǎn)品特征，但與標(biāo)準(zhǔn)的REITs仍有一定差距。而萬科入股徽商銀行，也讓產(chǎn)融結(jié)合呼之欲出，但畢竟只有超大企業(yè)才可以做到這點(diǎn)。

　　對(duì)此，清華大學(xué)中國發(fā)展規(guī)劃中心商業(yè)地產(chǎn)部袁開紅強(qiáng)調(diào)：“商業(yè)地產(chǎn)沒有過量，只有過時(shí)。即便是在飽和的商圈里，只要有好的業(yè)態(tài)組合，優(yōu)秀的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，企業(yè)一定有生存空間；反之，即便是在不飽和的商圈，如果業(yè)態(tài)不好，運(yùn)營也很差，那項(xiàng)目早晚會(huì)被淘汰?！?/p>

　　趨勢(shì)：體驗(yàn)型業(yè)態(tài)成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主體

　　對(duì)于今后我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，清華大學(xué)的白皮書總結(jié)了五個(gè)方面：第一，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力；第二，商業(yè)地產(chǎn)并購整合加速，相關(guān)投資可關(guān)注價(jià)值洼地；而未來幾年，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、以強(qiáng)凌弱、并購收購風(fēng)將會(huì)盛行；第三，移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的來臨將使互聯(lián)網(wǎng)與商業(yè)地產(chǎn)緊密結(jié)合，并會(huì)創(chuàng)造新的商業(yè)模式，誰掌握了數(shù)據(jù)，誰就控制了未來；第四，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)向體驗(yàn)型傾斜，休閑、娛樂、社交、生活服務(wù)等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體，而無自持能力的企業(yè)將被淘汰；第五，社區(qū)型中小購物中心將成為發(fā)展亮點(diǎn)。

　　首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光認(rèn)為：“中國的商業(yè)地產(chǎn)還是具有廣闊的發(fā)展前景，這是市場發(fā)展趨勢(shì)的判斷?！?/p>

　　劉曉光表示：“市場的路徑將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展趨勢(shì)。包括商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展與市場環(huán)境，資源配置等等。中央提出來“兩個(gè)一百年”發(fā)展目標(biāo)，這給商業(yè)地產(chǎn)提供了很大的空間，所以大的格局、大的環(huán)境都預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)的廣闊發(fā)展前景。”

　　在五個(gè)發(fā)展趨勢(shì)中，體驗(yàn)型業(yè)態(tài)無疑是目前最火爆的形式。白皮書中闡述，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，消費(fèi)者購物行為隨之發(fā)生了四個(gè)方面的顯著變化：購物空間立體化全渠道購物、時(shí)間碎片化、購物移動(dòng)化、信息傳播社交化。這四大變化直接顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方式。為了規(guī)避電商的沖擊，同時(shí)適應(yīng)消費(fèi)方式的新變化，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)中的比重不斷降低，而休閑、娛樂、社交、生活服務(wù)等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體。

　　轉(zhuǎn)自：中國商報(bào)

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