新一輪供應(yīng)高峰加劇風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)亟待升級(jí)換代

多地寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)新一輪供應(yīng)高峰。然而，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套待跟進(jìn)、商業(yè)地產(chǎn)去化的周期性規(guī)律等因素，國(guó)內(nèi)多個(gè)大城市將面臨階段性的供過(guò)于求。

多城市寫(xiě)字樓存量激增

據(jù)全球知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕數(shù)據(jù)，從全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)三年的新增供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)目前市場(chǎng)現(xiàn)有存量。若所有項(xiàng)目均按時(shí)交付，預(yù)計(jì)２０１４—２０１６年間中國(guó)１４個(gè)主要城市的寫(xiě)字樓供應(yīng)量將激增４０８０萬(wàn)平方米，接近２０１２年存量的２倍。而天津、沈陽(yáng)和重慶等二線城市的寫(xiě)字樓存量規(guī)模將翻兩番，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求。

商業(yè)地產(chǎn)的供過(guò)于求不僅直接拉低了開(kāi)發(fā)商的投資回報(bào)率，更加劇了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。以長(zhǎng)三角重鎮(zhèn)寧波市為例，該市寫(xiě)字樓未來(lái)三年的供應(yīng)量超過(guò)了現(xiàn)有存量的５０％。世邦魏理仕浙江董事總經(jīng)理馬英樞在“攜手與共贏”商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上表示，寧波寫(xiě)字樓的需求主體來(lái)自本地企業(yè)，租用面積多在２００平方米以下。大部分辦公樓物業(yè)租金僅３元／平方米，而上海是８元多，投資回報(bào)率較低?！霸S多二線城市的商業(yè)地產(chǎn)都存在過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況，這已成為一個(gè)令人擔(dān)憂的問(wèn)題。”

寫(xiě)字樓供應(yīng)需符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

專家認(rèn)為，在中國(guó)的許多大城市中，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)并非由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而帶來(lái)的需求所推動(dòng)，而更多的是受地方政府的決策引導(dǎo)所致。

零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)董事長(zhǎng)袁岳在“商業(yè)重生·城市升級(jí)”主題商業(yè)地產(chǎn)論壇上指出，很多地方政府都熱衷于開(kāi)發(fā)新的中央商務(wù)區(qū)，以便借此來(lái)推動(dòng)土地的銷(xiāo)售、城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及整體房地產(chǎn)的投資，以保證地方財(cái)政收入和地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)?！袄?，西部某中心城市審批通過(guò)了１００多個(gè)購(gòu)物中心，已建了３０多個(gè)，這個(gè)城市怎么容納得了？如果政府不加以制約，當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)泡沫隨時(shí)可能破裂?！痹勒f(shuō)。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，天津、沈陽(yáng)等二線城市的人均土地供應(yīng)已經(jīng)較高，人口吸引力小的三四線城市的情況更加嚴(yán)重。除了要面對(duì)大量新增供應(yīng)所帶來(lái)的市場(chǎng)壓力，這類(lèi)寫(xiě)字樓還需克服新興區(qū)域有待完善的基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)以及交通不便等問(wèn)題。

袁岳認(rèn)為，地方政府應(yīng)以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度預(yù)測(cè)未來(lái)需求，使土地供應(yīng)量更趨合理，寫(xiě)字樓的供應(yīng)更加符合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。

陳仲偉認(rèn)為，地方政府應(yīng)提早規(guī)劃、加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，盡快改善新中央商務(wù)區(qū)的工作和居住環(huán)境。新中央商務(wù)區(qū)的土地供應(yīng)合理性與基礎(chǔ)建設(shè)的及時(shí)性相結(jié)合，將有利于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的健康發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)與服務(wù)經(jīng)濟(jì)需協(xié)同發(fā)展

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高檔寫(xiě)字樓將為城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和服務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供有利載體?？茖W(xué)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的根本在于結(jié)合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷移等多種因素，合理把握商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。

上海實(shí)業(yè)城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司董事局主席倪建達(dá)在“商業(yè)重生·城市升級(jí)”論壇上表示，未來(lái)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，更多的是通過(guò)特色經(jīng)營(yíng)，通過(guò)服務(wù)的提升來(lái)為商業(yè)資產(chǎn)增值。

馬英樞認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，成功的招商和運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目未來(lái)資產(chǎn)增值的主要途徑。“寫(xiě)字樓的資產(chǎn)價(jià)值提升，將由其所能產(chǎn)生現(xiàn)金回報(bào)能力的高低來(lái)決定，運(yùn)營(yíng)做好了，它的價(jià)值就會(huì)提升?！?/p>

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁潘可維亦表示，商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的改變對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)至關(guān)重要?！澳壳埃k公樓產(chǎn)品的同質(zhì)化比較嚴(yán)重，在成熟的市場(chǎng)，我們可以看到每一棟樓的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)、招商手段各有不同。未來(lái)，管理得好的辦公樓可以長(zhǎng)期收取比較高的租金，如果管理不善租金回報(bào)會(huì)低很多。”

上海交通大學(xué)城市科學(xué)研究院院長(zhǎng)劉士林認(rèn)為，在遭遇到通勤成本上揚(yáng)、公共服務(wù)短缺、人氣不足等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題之后，近年來(lái)很多新城新區(qū)已紛紛啟動(dòng)向“綜合性城市中心”的升級(jí)和改造。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)功能的完善，未來(lái)中國(guó)城市商業(yè)地產(chǎn)將最終實(shí)現(xiàn)良好的改造和升級(jí)，與服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展?！埃玻埃埃衬甑臅r(shí)候，人們都在懷疑是否有人愿意搬去陸家嘴[1.86% 資金 研報(bào)]辦公。但現(xiàn)在陸家嘴已經(jīng)成為空置率不足２％的金融中心。２０１１年被稱為中國(guó)最大鬼城的‘鄭東新區(qū)’，現(xiàn)在也已是車(chē)水馬龍、人流如梭?！眲⑹苛终f(shuō)。（記者鄭鈞天）

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