房企競爭格局或改變，五年內(nèi)或有40%企業(yè)出局

　今年哪些房企會掉隊

　　一直暴利的房地產(chǎn)行業(yè)正在成為一片紅海。之所以會出現(xiàn)這種狀況，主要原因是樓市庫存壓頂。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2013年末，全國商品房待售面積為4.9295億平方米，同比增長35.2%，比2012年提高了8.2個百分點，同年商品房銷售面積增長了17.3%。存貨增長速度遠高于去庫存速度。據(jù)蘭德咨詢預測，當全國全年商品房銷售面積達到17億平方米左右時，我國房地產(chǎn)市場將由增量市場轉為存量市場——這一時點預計在2018年前就要到來。也就是說，留給開發(fā)企業(yè)的“好時光”不長了！

　　盡管過去兩年是“豐收年”，多數(shù)房企資金狀況趨于好轉，但高杠桿、高負債和高資金成本所驅動的以債養(yǎng)債的發(fā)展模式，使得房企債務風險越來越高，已漸現(xiàn)高亢式疲態(tài)。加之今年不容樂觀的貨幣政策和銷售形勢，預計今年會有一些企業(yè)掉隊，甚至因資金鏈斷裂而倒下。

　　有機構對上市房企中41家企業(yè)2013年年報統(tǒng)計顯示，2013年期末這些企業(yè)中，賬面資金增加的有25家，占61%；平均資產(chǎn)負債率與上年基本持平。41家企業(yè)中，22家企業(yè)低于60%；60%－70%的有11家；70%－80%的有4家；資產(chǎn)負債率超過80%的有5家。與其他業(yè)績指標類似，不同企業(yè)的資金狀況也是良莠不齊，有的企業(yè)短期償債壓力較大。

　　據(jù)百強房企研究報告，TOP10房企2013年銷售總額為9796億元，同比增長34.5%，分別高于百強企業(yè)和全國平均水平0.5和8.2個百分點，銷售額均值更是百強企業(yè)銷售額均值的3.9倍。而據(jù)500強房企測評報告，2013年1－10強、11－20強、21－50強、51－100強的銷售額中位數(shù)，同比增長分別是51%、29%、44%和19%。另據(jù)蘭德咨詢測算，7家第一梯隊的千億房企，過去五年復合增長率區(qū)間是21%－36%，平均增長率27%，高于13家300億－1000億元之間的房企，更高于行業(yè)平均增長率。凈利潤方面，相關機構對76家上市房企2013年年報跟蹤分析發(fā)現(xiàn)，其中42家企業(yè)利潤率同比下滑，占比為55.26%。例如寶龍地產(chǎn)2013年凈利潤同比下降36%。

　　總體而言，房企“愈大愈快、強者恒強”的態(tài)勢非常明顯。如無意外的話，2014年將依然延續(xù)這一態(tài)勢。同時，每一梯隊企業(yè)中，肯定會有企業(yè)晉級，也有企業(yè)掉隊。王石[微博]在一場公開活動中透露，萬科的突飛猛進成長源于兩次外部危機：1997年亞洲金融風暴和2008年的全球金融危機。他預測萬科會在2017—2018年迎來第三次大成長，并表示萬科已經(jīng)準備好了。而這一時點恰是房市轉向存量市場的時點。

　　業(yè)內(nèi)預測，在內(nèi)外因共同驅使下，房企正在進行著一場自我變革，競爭格局正面臨著前所未有之變。到2018年前后，可能有企業(yè)的市場占有率超過4%——這一美、日發(fā)達房市龍頭企業(yè)的通常占有率——達到5000億元。這期間，我國“并表”房企數(shù)量可能從當前的1萬家降至6000家左右，即五年內(nèi)將有40%的企業(yè)出局。

　　誰已搶跑領先，誰在苦苦追趕，誰將彎道超車，誰被洗牌出局，其實局勢已漸趨明朗。（本報記者 周雪松）

來源：中國經(jīng)濟時報

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