房企競(jìng)爭格局或改變，五年內(nèi)或有40%企業(yè)出局

　今年哪些房企會(huì)掉隊(duì)

　　一直暴利的房地產(chǎn)行業(yè)正在成為一片紅海。之所以會(huì)出現(xiàn)這種狀況，主要原因是樓市庫存壓頂。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年末，全國商品房待售面積為4.9295億平方米，同比增長35.2%，比2012年提高了8.2個(gè)百分點(diǎn)，同年商品房銷售面積增長了17.3%。存貨增長速度遠(yuǎn)高于去庫存速度。據(jù)蘭德咨詢預(yù)測(cè)，當(dāng)全國全年商品房銷售面積達(dá)到17億平方米左右時(shí)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)——這一時(shí)點(diǎn)預(yù)計(jì)在2018年前就要到來。也就是說，留給開發(fā)企業(yè)的“好時(shí)光”不長了！

　　盡管過去兩年是“豐收年”，多數(shù)房企資金狀況趨于好轉(zhuǎn)，但高杠桿、高負(fù)債和高資金成本所驅(qū)動(dòng)的以債養(yǎng)債的發(fā)展模式，使得房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來越高，已漸現(xiàn)高亢式疲態(tài)。加之今年不容樂觀的貨幣政策和銷售形勢(shì)，預(yù)計(jì)今年會(huì)有一些企業(yè)掉隊(duì)，甚至因資金鏈斷裂而倒下。

　　有機(jī)構(gòu)對(duì)上市房企中41家企業(yè)2013年年報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年期末這些企業(yè)中，賬面資金增加的有25家，占61%；平均資產(chǎn)負(fù)債率與上年基本持平。41家企業(yè)中，22家企業(yè)低于60%；60%－70%的有11家；70%－80%的有4家；資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的有5家。與其他業(yè)績指標(biāo)類似，不同企業(yè)的資金狀況也是良莠不齊，有的企業(yè)短期償債壓力較大。

　　據(jù)百強(qiáng)房企研究報(bào)告，TOP10房企2013年銷售總額為9796億元，同比增長34.5%，分別高于百強(qiáng)企業(yè)和全國平均水平0.5和8.2個(gè)百分點(diǎn)，銷售額均值更是百強(qiáng)企業(yè)銷售額均值的3.9倍。而據(jù)500強(qiáng)房企測(cè)評(píng)報(bào)告，2013年1－10強(qiáng)、11－20強(qiáng)、21－50強(qiáng)、51－100強(qiáng)的銷售額中位數(shù)，同比增長分別是51%、29%、44%和19%。另據(jù)蘭德咨詢測(cè)算，7家第一梯隊(duì)的千億房企，過去五年復(fù)合增長率區(qū)間是21%－36%，平均增長率27%，高于13家300億－1000億元之間的房企，更高于行業(yè)平均增長率。凈利潤方面，相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)76家上市房企2013年年報(bào)跟蹤分析發(fā)現(xiàn)，其中42家企業(yè)利潤率同比下滑，占比為55.26%。例如寶龍地產(chǎn)2013年凈利潤同比下降36%。

　　總體而言，房企“愈大愈快、強(qiáng)者恒強(qiáng)”的態(tài)勢(shì)非常明顯。如無意外的話，2014年將依然延續(xù)這一態(tài)勢(shì)。同時(shí)，每一梯隊(duì)企業(yè)中，肯定會(huì)有企業(yè)晉級(jí)，也有企業(yè)掉隊(duì)。王石[微博]在一場(chǎng)公開活動(dòng)中透露，萬科的突飛猛進(jìn)成長源于兩次外部危機(jī)：1997年亞洲金融風(fēng)暴和2008年的全球金融危機(jī)。他預(yù)測(cè)萬科會(huì)在2017—2018年迎來第三次大成長，并表示萬科已經(jīng)準(zhǔn)備好了。而這一時(shí)點(diǎn)恰是房市轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)的時(shí)點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，在內(nèi)外因共同驅(qū)使下，房企正在進(jìn)行著一場(chǎng)自我變革，競(jìng)爭格局正面臨著前所未有之變。到2018年前后，可能有企業(yè)的市場(chǎng)占有率超過4%——這一美、日發(fā)達(dá)房市龍頭企業(yè)的通常占有率——達(dá)到5000億元。這期間，我國“并表”房企數(shù)量可能從當(dāng)前的1萬家降至6000家左右，即五年內(nèi)將有40%的企業(yè)出局。

　　誰已搶跑領(lǐng)先，誰在苦苦追趕，誰將彎道超車，誰被洗牌出局，其實(shí)局勢(shì)已漸趨明朗。（本報(bào)記者 周雪松）

來源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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