樓市低迷狀態(tài)或持續(xù)一年“失血”房企數(shù)目增加

　　房地產(chǎn)市場“量價(jià)齊跌”的情況開始顯現(xiàn)。

　　在北京房山某樓盤，負(fù)責(zé)銷售的人士告訴《中國企業(yè)報(bào)》記者，商品房的成交價(jià)格在每平方米1.6萬元，比預(yù)售價(jià)低了3000元左右。在大興等地，記者了解到，不少樓盤都在想方設(shè)法搞促銷，有的降價(jià)推出特價(jià)房，有的送精裝修，有的搞團(tuán)購價(jià)。

　　在中高端樓盤方面，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，高端樓盤市場僅成交了399套房源，同比降低了68%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭早在2012年就提出2014年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)拐點(diǎn)，在他看來，這屬于短周期波動，明年將有50%以上的幾率會繼續(xù)探底。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴記者，前4個月，新開工面積等6個核心指標(biāo)都在下降，房地產(chǎn)市場的低迷狀態(tài)至少要維持1年到1年半的時(shí)間。

　　進(jìn)入“去庫存階段”

　　楊紅旭告訴記者，現(xiàn)在是去庫存階段，至少需要1至2年的時(shí)間。

　　在高庫存的重壓下，北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁陳云峰告訴《中國企業(yè)報(bào)》記者：“從目前來看，一線城市的供需矛盾仍然是偏緊的，重點(diǎn)在三四線城市，這些地方呈現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求局面，隨時(shí)都有崩盤的可能。”

　　海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的4月住宅庫存報(bào)告顯示，截至4月底，重點(diǎn)監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，環(huán)比增長2.6％，同比增長19.5％，創(chuàng)五年來新高。

　　國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，4月末，商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。其中，住宅待售面積增加213萬平方米，辦公樓待售面積增加31萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加147萬平方米。而2013年全國商品房待售面積為4.9295億平方米，同比增長高達(dá)35.2％。

　　記者從四川省了解到，截至目前，該省商品房待售面積超過1880萬平方米，同比累計(jì)增長12%。

　　在地級市層面，銅陵商品房待售面積繼續(xù)上升。一季度，商品房待售面積55.5萬平方米，增長57.7%，其中，住宅待售面積26.8萬平方米，增長17.5%。

　　謝逸楓認(rèn)為，全國有30個城市庫存量超過20個月，而合理的區(qū)間是在12個月以內(nèi)。

　　陳云峰告訴記者，今年的“五一”是個節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售量大幅度下滑，一線城市下降40%左右。房地產(chǎn)價(jià)格可能會在2至3個月之后出現(xiàn)明顯的松動。

　　庫存量增多直接折射出開發(fā)商拿地?zé)崆樽叩鸵约伴_工率不足。數(shù)據(jù)顯示，1至4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1至3月份擴(kuò)大5.6個百分點(diǎn)。房屋新開工面積43234萬平方米，下降22.1%，降幅收窄3.1個百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積31184萬平方米，下降24.5%。

　　今年成交量萎縮20%？

　　中原集團(tuán)首席運(yùn)營官李文杰告訴《中國企業(yè)報(bào)》記者，按照目前態(tài)勢，今年房地產(chǎn)的成交量會萎縮20%左右。

　　國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年全國房屋銷售面積為13.1億平方米。

　　謝逸楓的看法稍微樂觀一點(diǎn)，“今年會維持在12.5億平方米，以后會在10億平方米至12億平方米之間波動。”

　　從稅收方面可以看出房地產(chǎn)成交量的頹勢。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，4月中國財(cái)政收入增速回升至2014年以來的次高點(diǎn)。4月全國財(cái)政收入12481億元，同比增長9.2%，增速比3月高4個百分點(diǎn)。而4月中央財(cái)政收入5812億元，同比增長8.5%。

　　稅收增長與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度不大。數(shù)據(jù)顯示，4月房地產(chǎn)營業(yè)稅443億元，同比下降4.2%；房地產(chǎn)企業(yè)所得稅248億元，同比下降3.1%；契稅319億元，同比增長1.2%。

　　財(cái)政部財(cái)科所副所長劉尚希曾公開表示，房地產(chǎn)營業(yè)稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅基都與房地產(chǎn)銷售額有關(guān)，反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的不景氣和企業(yè)利潤的下滑。

　　此外，房屋的空置率也是影響銷量的一個原因?！叭珖辽儆?000萬套空置房，空置率是按照1%至2%的上升幅度在增加的，這說明城市住房需求出現(xiàn)了斷層現(xiàn)象?！敝x逸楓稱。

　　開發(fā)商資金鏈預(yù)計(jì)還能堅(jiān)持半年

　　陳云峰表示，目前行業(yè)資金偏緊，出現(xiàn)問題的企業(yè)多數(shù)是拿地導(dǎo)致的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率很高，但還沒緊張到堅(jiān)持不下去的程度，堅(jiān)持半年沒有問題。

　　“如果到了11月份，仍然是這種行業(yè)狀況，情況就會變得嚴(yán)重?！标愒品逭f。

　　李文杰也認(rèn)為，現(xiàn)在包括前10名的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也是偏緊的。

　　德意志銀行發(fā)布報(bào)告稱，9家中國地產(chǎn)商或無法達(dá)成今年銷售目標(biāo)。他們包括：花樣年控股、合生創(chuàng)展集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、中國海外宏洋、金地集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、中國奧園、建業(yè)地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。這9家地產(chǎn)商今年1至4月僅達(dá)成其年度銷售目標(biāo)的不到20%。

　　從此前披露一季報(bào)的滬深兩市142家上市房企來看，有74家公司出現(xiàn)同比業(yè)績下滑甚至虧損的情況。

　　內(nèi)地龍頭房企萬科今年前三個月的營業(yè)收入及凈利潤同比雙雙下滑。一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95億元，凈利15.3億元，同比分別下降32.16%和5.23%。

　　花樣年主席兼首席執(zhí)行官潘軍曾公開表示，今年前4個月，其銷售額為9.43億元，僅完成全年目標(biāo)的6%。潘軍指出，公司推盤活動主要集中于下半年，占全年銷售額比重約70%。但就目前市場形勢而言，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)有一定難度。

　　房地產(chǎn)融資作為房地產(chǎn)企業(yè)的另一個“圈錢”法寶，現(xiàn)在也面臨著失靈的風(fēng)險(xiǎn)。

　　中原地產(chǎn)研究中心最新報(bào)告顯示，4月十家標(biāo)桿房企共計(jì)融資118.01億元，環(huán)比3月回落24.7%，這已是融資金額連續(xù)兩個月回落。

　　就在近日，青島的房地產(chǎn)企業(yè)老板因資金鏈斷裂已經(jīng)跑路。潘石屹也公開表示，相信未來資金鏈斷裂的房企數(shù)目會日益增加。

來源：中國企業(yè)報(bào)

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