房企進(jìn)入新一輪調(diào)整期，亟待加速轉(zhuǎn)型升級(jí)

接連傳出的房企資金鏈斷裂及倒閉的消息為近期房地產(chǎn)市場(chǎng)又潑了一瓢冷水。在南寧市參加中國(guó)綠公司年會(huì)的部分地產(chǎn)界人士認(rèn)為，當(dāng)前房企既遭遇市場(chǎng)明顯觸頂跡象，又面臨適應(yīng)新調(diào)控方式挑戰(zhàn)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的沖擊，進(jìn)入了新一輪調(diào)整期，亟須積極吸納新思維，挖掘特色、完善服務(wù)，通過(guò)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)自身革新升級(jí)，把握新一輪城鎮(zhèn)化帶來(lái)的機(jī)遇。

樓市現(xiàn)觸頂跡象房企遇生存考驗(yàn)

接連傳出的房企資金鏈斷裂及倒閉的消息為近期房地產(chǎn)市場(chǎng)又潑了一瓢冷水。在南寧市參加中國(guó)綠公司年會(huì)的部分地產(chǎn)界人士認(rèn)為，當(dāng)前房企既遭遇市場(chǎng)明顯觸頂跡象，又面臨適應(yīng)新調(diào)控方式挑戰(zhàn)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的沖擊，進(jìn)入了新一輪調(diào)整期，亟須積極吸納新思維，挖掘特色、完善服務(wù)，通過(guò)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)自身革新升級(jí)，把握新一輪城鎮(zhèn)化帶來(lái)的機(jī)遇。

今年以來(lái)，房企資金鏈斷裂乃至倒閉的消息頻繁見(jiàn)諸報(bào)端。一些人士預(yù)測(cè)稱，在供需變化、融資渠道收縮等形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)觸到了 “天花板”，而房企或?qū)⒚媾R更為嚴(yán)峻的生存危機(jī)。

在朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè) “嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)?！?，他也再次發(fā)出國(guó)有企業(yè)應(yīng)該全面退出房地產(chǎn)行業(yè)的呼聲。

從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，今年以來(lái)，多個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，很多開(kāi)發(fā)商都感受到房子不好賣(mài)的現(xiàn)實(shí)。有專(zhuān)家指出，2014年樓市明顯出現(xiàn)了和2013年不一樣的變化，在2013年出現(xiàn)的市場(chǎng)分化逐漸演變?yōu)槭袌?chǎng)的全線放緩。信貸縮緊則進(jìn)一步加劇了房企的資金困難。

建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森表示，房地產(chǎn)企業(yè)是金融密集型產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)無(wú)論是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)刺激政策，還是美國(guó)的量化貨幣政策，房地產(chǎn)都成為最大的資金蓄水池。而去年年底以來(lái)信貸縮緊，讓很多房企特別是中小企業(yè)面臨著前所未有的資金鏈危機(jī)。

一些專(zhuān)家表示，在市場(chǎng)遇冷、調(diào)控政策未出現(xiàn)松動(dòng)的形勢(shì)下，銀行、信托等紛紛將房地產(chǎn)行業(yè)確定為 “謹(jǐn)慎進(jìn)入類(lèi)”縮減貸款，一些融資渠道窄的中小房企被迫轉(zhuǎn)向私募基金、民間借貸等融資方式尋求支持，但又對(duì)開(kāi)發(fā)商的償付能力提出了巨大考驗(yàn)，這也是一些中小房企資金鏈斷裂的重要原因。

調(diào)控與市場(chǎng)新變化讓機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)格局的調(diào)整是一個(gè)行業(yè)走向成熟的必然過(guò)程，對(duì)房企而言城鎮(zhèn)化蘊(yùn)藏著巨大機(jī)遇，但政府調(diào)控方式的變化和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)給企業(yè)帶來(lái)沖擊。

胡葆森認(rèn)為，2004年以來(lái)，在資本的推動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)格局已經(jīng)產(chǎn)生了較大調(diào)整。其結(jié)果是，主要大中城市排名前十位的地產(chǎn)商基本控制了這個(gè)市場(chǎng)份額的60％，而且大中城市排名前十位的地產(chǎn)商一半以上不是本土的。

過(guò)去10年，房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化成為一種常態(tài)，今年政府工作報(bào)告沒(méi)有強(qiáng)調(diào)新的調(diào)控政策，這被視為是在用好 “有形之手”的基礎(chǔ)上讓市場(chǎng)發(fā)揮作用的信號(hào)。胡葆森表示，今年政府工作報(bào)告提出了城鎮(zhèn)化的 “三個(gè)1億人”的概念，“如果按人均30平方米算，光這‘三個(gè)1億人’就大約需要90億平方米的房子，其實(shí)機(jī)會(huì)蠻大的?！?/p>

易居 （中國(guó)）控股有限公司董事局主席周忻強(qiáng)調(diào)，應(yīng)該研究和重視當(dāng)前供需關(guān)系和調(diào)控政策發(fā)生的變化。他表示，在過(guò)去10年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，供需關(guān)系非常清楚，“每個(gè)城市只要通一條地鐵、引入一個(gè)產(chǎn)業(yè)，供需關(guān)系就發(fā)生變化”，但今天已經(jīng)并非如此簡(jiǎn)單。“調(diào)控也從單向調(diào)控變成了雙向調(diào)控。”周忻說(shuō)， “如果說(shuō)過(guò)去幾年我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷實(shí)際上是看政府，那么未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)我們到底看什么？政府又會(huì)扮演怎樣的角色？這是一個(gè)很重要的問(wèn)題?！?/p>

與此同時(shí)，金融、互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)的變革和快速發(fā)展也使得包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的傳統(tǒng)行業(yè)受到明顯沖擊。周忻表示，金融改革的加快使得房企面臨新的變化。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮在參觀完阿里巴巴、騰訊、小米等互聯(lián)網(wǎng)公司之后得出了 “上天入地”的感受：互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)要“接地氣”，傳統(tǒng)企業(yè)要 “上云端”，要用互聯(lián)網(wǎng)新思想武裝自己。

“變”與“不變”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入更為細(xì)分的市場(chǎng)，房企應(yīng)在轉(zhuǎn)變思維的基礎(chǔ)上，不斷挖掘特色和潛力、完善產(chǎn)品和服務(wù)，做出符合自身特點(diǎn)的戰(zhàn)略選擇。

周忻表示，轉(zhuǎn)型最關(guān)鍵的是思維上的轉(zhuǎn)變，要積極接受新事物、吸納新思想。郁亮介紹，與以前房企只想多賣(mài)錢(qián)不同，一些互聯(lián)網(wǎng)公司的思路往往是 “讓自己沒(méi)有退路、讓對(duì)手沒(méi)有出路”，通過(guò) “對(duì)客戶極致的好”增強(qiáng)客戶黏性。萬(wàn)科準(zhǔn)備在全國(guó)50個(gè)項(xiàng)目建長(zhǎng)者服務(wù)中心，從向客戶提供好產(chǎn)品、好服務(wù)再向好鄰居努力，這些都是借鑒互聯(lián)網(wǎng)思維做出的改變。

專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的調(diào)整將會(huì)使行業(yè)走向一個(gè)細(xì)分過(guò)程，包括市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品細(xì)分、商業(yè)模式細(xì)分等等，這也是市場(chǎng)逐步走向成熟的過(guò)程，通過(guò)挖掘特色在細(xì)分市場(chǎng)上找到發(fā)展空間被視為房企的重要轉(zhuǎn)型方向。在這個(gè)過(guò)程中，大中小企業(yè)、各線城市 “都有機(jī)會(huì)浮上來(lái)或沉下去”。

一些大企業(yè)的商業(yè)模式正在調(diào)整，如萬(wàn)科提出從住宅提供商向城市綜合服務(wù)提供商轉(zhuǎn)變、易居在線上線下交易結(jié)合方面的探索等。田明則表示，郎詩(shī)在綠色住宅這方面有特色，下一步轉(zhuǎn)型選擇是在這方面做得更加精細(xì)，既可以自己投資，也可合伙、參股甚至做技術(shù)服務(wù)等。（新華社記者 向志強(qiáng) 潘強(qiáng)）

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