邊緣化同質(zhì)化泡沫化，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨三大挑戰(zhàn)

　　2013年"雙十一"天貓支付寶成交額為350.19億元。而從更詳細(xì)的數(shù)據(jù)看，支付寶成交額在第1分鐘即已過億元，6分鐘左右即突破10億元，這樣的數(shù)據(jù)令人驚訝。與電商在去年的高速發(fā)展不同，傳統(tǒng)贏商網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）的模式在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下似乎正在經(jīng)歷陣痛。根據(jù)百盛商業(yè)公布的財報，2013年，公司銷售總額為人民幣174.81億元，同比僅增長4.3%.除了銷售額略有上升，公司同店銷售額、同店經(jīng)營利潤以及母公司所有人應(yīng)占利潤均出現(xiàn)下滑。其中，凈利潤更是下滑了58.4%至3.54億元。

　　而根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕CBRE最新研究報告顯示，目前全球在建購物中心面積達(dá)3900萬平方米。中國在建購物中心面積占全球一贏商網(wǎng)半以上，仍然是最活躍的市場。而另一家機(jī)構(gòu)睿意德則預(yù)計，歷經(jīng)三到四年的建設(shè)周期之后，中國商業(yè)地產(chǎn)項目供應(yīng)量也將在2016年至2017年之間達(dá)到高峰。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長贏商網(wǎng)王永平在接受采訪時表示，我國目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要挑戰(zhàn)來自三個方面：一是邊緣化，面對電商的激烈競爭，商業(yè)地產(chǎn)有被邊緣化的風(fēng)險;第二是同質(zhì)化，即每個商業(yè)地產(chǎn)項目內(nèi)容基本相同;第三是泡沫化，即發(fā)展速度過快，項目太多。

　　解決邊緣化：商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)加強(qiáng)體驗性

　　隨著互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展和在線支付技術(shù)的成熟，支付更加安全，商品選擇余地更大，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式的經(jīng)營管理和用戶體驗在某些方面不能滿足消費(fèi)者的需要，這使相當(dāng)一部分人開贏商網(wǎng)始選擇在網(wǎng)上購物。消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的改變無疑會給整個商業(yè)地產(chǎn)帶來不利的影響。

　　為應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也開始主動向互聯(lián)網(wǎng)靠攏，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林就曾表示，萬達(dá)電商已經(jīng)在6個萬達(dá)廣場正式推出，力爭3年內(nèi)萬達(dá)電商會員能贏商網(wǎng)夠過億元。王健林說，萬達(dá)廣場不僅要有物理性能，還要有智慧的虛擬性能。

　　"電商的迅速發(fā)展使傳統(tǒng)的商業(yè)贏商網(wǎng)地產(chǎn)受到了很大沖擊。"王永平說，為了應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者應(yīng)該做好用戶體驗。首先，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該增加網(wǎng)絡(luò)不可取代的內(nèi)容，更注重消費(fèi)者的體驗。其次，實體商業(yè)完全可以創(chuàng)造出更多歡快的氛圍，以更多的活動來吸引消費(fèi)者。

　　另外，王永平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該從數(shù)量型發(fā)展轉(zhuǎn)向質(zhì)量型發(fā)展，不斷提高自身的品質(zhì)。要做好質(zhì)量型發(fā)展，就要在方方面面的細(xì)節(jié)上做好。比如，停車是否便利?要解決很贏商網(wǎng)多設(shè)施好看但實用性不強(qiáng)的問題，還要減少一些細(xì)節(jié)給顧客帶來的不便。所以，商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展應(yīng)該是復(fù)合型的，不只是單一的功能，應(yīng)該將商業(yè)、文化、旅游等多方面結(jié)合起來。再強(qiáng)調(diào)體驗性和社交性，讓消費(fèi)者從中體驗歡樂。

　　解決同質(zhì)化：多方面努力做好差異化

　　為了應(yīng)對來自互贏商網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)除了要做好體驗之外，還應(yīng)該找到自身的特點，做好差異化經(jīng)營。一些企業(yè)已經(jīng)根據(jù)自身的判斷邁出了差異化的步伐，自2009年底"大望京商務(wù)區(qū)"規(guī)劃獲批以來，該區(qū)域已經(jīng)成為集高科技、信息、能源、汽車行業(yè)等多行業(yè)為一體的企業(yè)總部區(qū)。目前，望京已形成了電子、通訊業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群。正是看中了望京創(chuàng)新氛圍的濃厚，保利集團(tuán)將旗下的保利國際廣場放在了大望京核心區(qū)。

　　為了使該地產(chǎn)項目具有獨特的特點，項目聘請了世界頂級的SOM建筑贏商網(wǎng)設(shè)計事務(wù)所設(shè)計，其中主寫字樓高152.8米，以璀璨耀目的"鉆石燈籠"的形象亮相。中庭高達(dá)125米，形成"天光瀑布"，同時有效利用自然光，節(jié)省室內(nèi)照明電力。作為企業(yè)的門面，廣場首層大堂達(dá)1100平方米，實現(xiàn)了真正由外到內(nèi)的純粹式公園總部辦公，為企業(yè)打造健康生態(tài)的頂級商務(wù)環(huán)境。就城市的發(fā)展來看，高端商業(yè)地產(chǎn)是未來的價值洼地，像北京保利國際廣場這樣的地標(biāo)建筑將憑借其創(chuàng)新性成為未來短缺的產(chǎn)品。

　　解決同質(zhì)化的問題，王永平認(rèn)為除了在建筑的外形上體現(xiàn)出差異之外，還應(yīng)該做好內(nèi)容的差異化、客群定位的差異化等方面的工作。要做好差異化，就應(yīng)做好深度的市場調(diào)研，明確不同客群的需求贏商網(wǎng)，關(guān)注一些著名品牌對該區(qū)域市場的信心。做差異化對于商家和開發(fā)商來講都是具有風(fēng)險的，因為沒有可以借鑒的案例。所以從開發(fā)商角度應(yīng)該"放水養(yǎng)魚"，從租金等多方面給予與其合作的商家更多的支持，這樣雙方共同努力才有可能形成商業(yè)地產(chǎn)差異化轉(zhuǎn)型。

解決泡沫化：做好總量控制和品牌附加值

　　受到贏商網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展及電商的沖擊之后，商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）的市場似乎有被互聯(lián)網(wǎng)擠壓的趨勢。然而，去年全年我國在建商業(yè)中心卻達(dá)到了全世界總量的一半，而且會在未來三到四年內(nèi)達(dá)到高峰。在市場不樂觀的情況下還如此快速的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)泡沫化似乎真的來了。

　　贏商網(wǎng)王永平對現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀的評價是，"行外樂觀，行內(nèi)悲觀"，即從行業(yè)外看，目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較好，但從行業(yè)內(nèi)看，同業(yè)之間的競爭越來越激烈，而隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，電商的迅速發(fā)展也給商業(yè)地產(chǎn)帶來了一些不利影響。進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一些外行由于不了解行業(yè)情況，就會面臨招商難、運(yùn)營難等情況。所以，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從開發(fā)競爭轉(zhuǎn)向了運(yùn)營競爭。

　　王永平認(rèn)為，現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)軟肋在于運(yùn)營。目前我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大于商業(yè)連鎖品牌的開發(fā)速度，所以很多商業(yè)地產(chǎn)在建成后存在招商贏商網(wǎng)困難的情況。有時甚至出現(xiàn)一個品牌在某一城市有多個商業(yè)地產(chǎn)項目競爭的情況。這就使項目開發(fā)商越來越弱勢，被迫答應(yīng)很多品牌向開發(fā)商索要裝修補(bǔ)貼，或者要求將租金從固定調(diào)整成為抽成。另外，招商后的運(yùn)營過程中也會存在風(fēng)險，一些品牌在經(jīng)營一段時間后由于業(yè)績不好就選擇撤出，那么開發(fā)商就面臨再招商的困境。

　　為使商業(yè)地產(chǎn)能夠健康發(fā)展，王永平表示，政府首先應(yīng)該對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的總量進(jìn)行控制。一個城市的商業(yè)地產(chǎn)總量應(yīng)該和該城市的人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、規(guī)劃資源相協(xié)調(diào)。另外，政府應(yīng)該遵循商業(yè)的規(guī)律，不同的商業(yè)地產(chǎn)模式與不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、人口特點相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)選擇坐落在什么地方、選擇哪種模式都應(yīng)該讓企業(yè)自己選擇，而不是由政府進(jìn)行強(qiáng)行規(guī)劃。最后，城市對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的引入，不應(yīng)以土地價格為唯一取向，應(yīng)該更多地考慮該公司的專業(yè)性和未來資源的整合能力，從關(guān)注土地收益轉(zhuǎn)向關(guān)注品牌資源帶來的附加值，從而能夠給該地區(qū)帶來真正的繁榮。

來源：贏商網(wǎng)

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