三四線城市房地產(chǎn)供大于求，部分中小房企倒閉

　　日前，統(tǒng)計(jì)局公布的一季度房地產(chǎn)活動(dòng)相關(guān)數(shù)據(jù)均有所下滑，商品房銷售面積、房產(chǎn)銷售額、新開工面積同比均由正轉(zhuǎn)負(fù)。今年一季度，三四線城市的房地產(chǎn)行業(yè)開始較一二線城市出現(xiàn)明顯分化的局面。成交價(jià)格下跌、成交量萎縮以及部分中小房企倒閉，都是三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀特征。部分房企由于銷售回款速度的減慢以及融資環(huán)境的趨緊，資金鏈的壓力顯而易見，產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)則是對(duì)應(yīng)于當(dāng)?shù)劂y行壞賬比率的上升、資產(chǎn)質(zhì)量的惡化。

　　三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)供大于求的局面背后有其深刻原因。前幾年，國內(nèi)處于貨幣寬松的環(huán)境，在這些三四線城市中，傳統(tǒng)行業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)受制于外部經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響進(jìn)展緩慢，并沒有產(chǎn)生的足夠吸引力以及相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)規(guī)?？梢晕{大量資金，所以便有不少資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)。由于前期房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)一擁而上，導(dǎo)致目前庫存高企，而三四線城市由于自身的產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限、配套設(shè)施有限等原因，導(dǎo)致人均收入增速緩慢，人口集聚的效果不明顯，從而城市自身的有效需求明顯不足。

　　在這些城市中，目前銷售回款成為這些房企的一大難題。加上房企融資渠道仍然非常狹窄，銀行信貸、信托基金等方式可能會(huì)越收越緊。下半年，部分擁有高負(fù)債率的房企面臨的資金壓力恐怕有增無減。

　　部分三四線城市房地產(chǎn)市場的高庫存和價(jià)格低迷，再加上資金環(huán)境可能會(huì)迫使很多開發(fā)商削減新項(xiàng)目，銷售和新開工的下滑將進(jìn)一步影響當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)和投資活動(dòng)，對(duì)這些城市的經(jīng)濟(jì)增速會(huì)產(chǎn)生一定的下行風(fēng)險(xiǎn)。如果當(dāng)?shù)胤科笳娴某霈F(xiàn)倒閉的連鎖反應(yīng)，那么銀行壞賬隨之增加、資產(chǎn)質(zhì)量下降，迫使自身再平衡資產(chǎn)端，進(jìn)而縮減房地產(chǎn)信貸，恐會(huì)讓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)陷入惡性循環(huán)。

　　從短期來看，政府還是需要以維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定為主要目標(biāo)。但維穩(wěn)并不代表地方政府重回兜底的老路。過去，地方政府對(duì)企業(yè)的違約和破產(chǎn)倒閉顧慮重重，一味地想要穩(wěn)住當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，反而經(jīng)常造成問題企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化；同時(shí)，長期的政府信用擔(dān)保和救助也導(dǎo)致市場風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)不斷扭曲。

　　地方政府應(yīng)考慮允許部分房企破產(chǎn)甚至倒閉，借此向市場發(fā)出警告；同時(shí)，鼓勵(lì)銀行對(duì)資產(chǎn)端進(jìn)行重組，優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。通過部分房企的倒閉破產(chǎn)、兼并重組，一方面，逼迫剩余房企尋求自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)；另一方面，釋放出相應(yīng)的資源從而支撐其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以緩和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增速下降所帶來的影響，同時(shí)謀求整體行業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和發(fā)展。

　　從長期來看，地方政府應(yīng)該將重點(diǎn)放在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，鼓勵(lì)服務(wù)業(yè)，支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，將更多資源放在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型上，以減少銀行在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的集聚。

來源：中國證券報(bào)

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