地產(chǎn)業(yè)面臨過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，旅游地產(chǎn)展開(kāi)新一輪掘金

在住宅和商業(yè)地產(chǎn)之后，旅游地產(chǎn)受到開(kāi)發(fā)商的熱捧。

國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)可分為景區(qū)地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)三類。其中，景區(qū)地產(chǎn)較多依托自然資源優(yōu)勢(shì)建造主題公園或組織大型歌舞山水文藝演出，通過(guò)吸引游客積累人氣后，后續(xù)拓展度假和住宅項(xiàng)目。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院旅游研究中心認(rèn)為，旅游是綜合型、融合型的產(chǎn)業(yè)，只有綜合型、融合型的實(shí)力企業(yè)才能駕馭；同時(shí)，未來(lái)大型旅游投資項(xiàng)目中文化與旅游密不可分。

文化旅游主題凸顯

文化旅游地產(chǎn)逐漸成為區(qū)別于商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅市場(chǎng)外的另一種存在形式。

滑雪、高爾夫、騎馬、茶道、酒莊等各種元素紛紛出現(xiàn)在旅游地產(chǎn)為主題的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，其中，最火爆的當(dāng)屬文化旅游地產(chǎn)。文化旅游地產(chǎn)逐漸成為區(qū)別于商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅市場(chǎng)外的另一種存在形式。

從現(xiàn)階段的定義看，文化旅游地產(chǎn)不僅僅是傳統(tǒng)文化與旅游的結(jié)合，還可以進(jìn)一步分解成大眾文化、現(xiàn)代文化、科技文化等各種文化形式與旅游業(yè)的結(jié)合。比如，在名勝風(fēng)景區(qū)選址，注重保護(hù)當(dāng)?shù)貧v史文化及文脈，開(kāi)發(fā)形態(tài)多種多樣，包含住宅、酒店、主題公園、文化會(huì)所等，既有住宅的基本需求，又能滿足休閑度假旅游的特色需要，且強(qiáng)化外部環(huán)境的設(shè)計(jì)，側(cè)重于配套設(shè)施建設(shè)，因而受到消費(fèi)者的追捧。

在一眾開(kāi)發(fā)商中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)文化旅游產(chǎn)業(yè)的布局先聲奪人。據(jù)中國(guó)商報(bào)記者了解，該集團(tuán)的全國(guó)布局初步形成。

不久前，總投資超過(guò)400億元的無(wú)錫萬(wàn)達(dá)文化旅游城正式開(kāi)工。這是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)開(kāi)工建設(shè)的第5個(gè)超大型文旅項(xiàng)目。

無(wú)錫萬(wàn)達(dá)城位于無(wú)錫市濱湖區(qū)，占地面積202公頃，建筑面積340萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)400億元，其中文化旅游項(xiàng)目投資210億元。包括文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內(nèi)容，由萬(wàn)達(dá)茂、大型舞臺(tái)秀、大型室外主題樂(lè)園、度假酒店群、酒吧街等組成。特別值得一提的是，為實(shí)現(xiàn)全天候旅游，無(wú)錫萬(wàn)達(dá)城建有超大型室內(nèi)旅游項(xiàng)目——萬(wàn)達(dá)茂，萬(wàn)達(dá)茂中有電影科技樂(lè)園、兒童主題樂(lè)園、室內(nèi)水樂(lè)園、滑冰館、電影城等多個(gè)室內(nèi)文化旅游項(xiàng)目。

該項(xiàng)目計(jì)劃2017年建成開(kāi)業(yè)，可直接創(chuàng)造3萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，預(yù)計(jì)年接待游客2000萬(wàn)人次以上，年收入50億元。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，萬(wàn)達(dá)希望將無(wú)錫萬(wàn)達(dá)城打造成世界級(jí)的中國(guó)文化品牌，并將在旅游人次、收入規(guī)模等核心指標(biāo)上與上海迪士尼競(jìng)爭(zhēng)。

其實(shí)，在文化旅游地產(chǎn)興起之前，曾經(jīng)有一段時(shí)間由高爾夫帶來(lái)的地產(chǎn)熱曾風(fēng)靡一時(shí)。但是隨著國(guó)家加強(qiáng)管理，2011年11個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展全國(guó)高爾夫球場(chǎng)綜合清理整治工作的通知》，以此為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目漸漸熄火。

政策利好旅游地產(chǎn)

28個(gè)省份將旅游業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)，很多城市將旅游業(yè)作為踐行新型城鎮(zhèn)化的重要路徑。

從上世紀(jì)90年代最早意義上的海景房的出現(xiàn)，到2013年旅游地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入成熟，20多年的時(shí)間里，已經(jīng)呈現(xiàn)出度假酒店、主題公園、濱水地產(chǎn)、主題商業(yè)、旅游綜合體等多種旅游地產(chǎn)形態(tài)。

從政策層面看，2012年年底國(guó)務(wù)院印發(fā)了《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，將旅游業(yè)作為國(guó)家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。“十二五”期間有28個(gè)省份將旅游業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)，很多城市將旅游業(yè)作為踐行新型城鎮(zhèn)化的重要路徑。萬(wàn)達(dá)所建設(shè)的包含有主題公園和秀場(chǎng)的文旅城，均位于城市新區(qū)，無(wú)一不是各地政府極力邀請(qǐng)的結(jié)果。

中投顧問(wèn)高級(jí)研究員鄭宇潔認(rèn)為：“一二線城市旅游地產(chǎn)主要以游樂(lè)型主題公園、景點(diǎn)依托型旅游地產(chǎn)、度假酒店等為主。之前的業(yè)態(tài)稍顯單薄，現(xiàn)在旅游地產(chǎn)內(nèi)容更加豐富，包括休閑觀光、養(yǎng)老康療、會(huì)議會(huì)展、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)、文化創(chuàng)意等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，向景點(diǎn)、商務(wù)、度假、居住等一體化方向發(fā)展。隨著新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的出臺(tái)，鄉(xiāng)村旅游、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、旅游小城鎮(zhèn)等旅游形態(tài)也開(kāi)始出現(xiàn)，成為旅游地產(chǎn)掘金的一點(diǎn)。”

從現(xiàn)在文化旅游的開(kāi)發(fā)模式看，大致可以分為三類：第一類是早期的先做旅游后做地產(chǎn)，比如國(guó)內(nèi)比較出名的歡樂(lè)谷、世界之窗等主題公園，帶動(dòng)旅游業(yè)的同時(shí)，也拉動(dòng)了周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目；第二類為旅游與地產(chǎn)同步開(kāi)發(fā)，比較有代表的為四川的芙蓉古鎮(zhèn)，以及全國(guó)其他一些古鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)；第三類是古村落改造開(kāi)發(fā)，對(duì)古村落進(jìn)行合理改造和開(kāi)發(fā)，不但能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)帶來(lái)良好的收益，而且能促進(jìn)民俗文化的傳承和傳播。

鄭宇潔認(rèn)為：“房企選擇旅游地產(chǎn)的原因在于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)在局部地區(qū)面臨過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，且拿地成本高企，房企自身風(fēng)險(xiǎn)加大。同時(shí)，旅游產(chǎn)業(yè)近些年得到快速發(fā)展，政策利好旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人們消費(fèi)方式升級(jí)，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)。現(xiàn)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十年的黃金發(fā)展期，面臨調(diào)整的跡象，房企涉足旅游地產(chǎn)也是轉(zhuǎn)型、分散風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)有利途徑?！?/p>

“兩條腿”走路規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

旅游與地產(chǎn)的結(jié)合不但是互補(bǔ)關(guān)系更是一種互惠關(guān)系。

根據(jù)《2013-2017年中國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二三級(jí)城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，旅游與地產(chǎn)的結(jié)合不但是互補(bǔ)關(guān)系更是一種互惠關(guān)系。旅游帶動(dòng)了地產(chǎn)項(xiàng)目的人氣，促進(jìn)了地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值上升;地產(chǎn)項(xiàng)目彌補(bǔ)了旅游的資金缺口、實(shí)現(xiàn)了短期盈利，同時(shí)又借助了旅游的自然資源。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對(duì)于資源整合和產(chǎn)業(yè)整合應(yīng)用的最卓有成效的一種模式。

在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與房企轉(zhuǎn)型發(fā)展過(guò)程中，旅游產(chǎn)業(yè)及旅游地產(chǎn)面臨新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

具體而言，在“新型城鎮(zhèn)化”的發(fā)展過(guò)程中，將有效刺激和引導(dǎo)農(nóng)村居民旅游消費(fèi)習(xí)慣以及消費(fèi)模式向城鎮(zhèn)居民的過(guò)渡和轉(zhuǎn)型，這對(duì)于中國(guó)旅游業(yè)起到了自上而下的積極催化效應(yīng)，旅游行業(yè)將大幅受益；反過(guò)來(lái)，也將促使具有自然資源、人文資源的城鎮(zhèn)和地區(qū)的旅游地產(chǎn)再度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。伴隨著城鎮(zhèn)化深度加深，這些旅游地產(chǎn)也會(huì)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

這使得不少開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始布局旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)圈地運(yùn)動(dòng)興起。在這個(gè)過(guò)程中，一些大型企業(yè)占據(jù)了市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，不僅僅圈占大量旅游資源、土地資源，而且還借機(jī)收購(gòu)旅游行業(yè)資源，如旅行社、游樂(lè)設(shè)施公司和機(jī)構(gòu)等。

張宏偉認(rèn)為，目前的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)“圈地運(yùn)動(dòng)”顯得多少有些浮躁，在旅游地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火爆背后也多少有些擔(dān)憂。

對(duì)于轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的房企來(lái)說(shuō)，決策者要充分考慮公司如何以傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)板塊與旅游地產(chǎn)板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資住宅的資金與投資旅游地產(chǎn)等其他板塊的資金互動(dòng)，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為投資者降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。（記者 曾靜婕）

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