地產業(yè)面臨過剩風險，旅游地產展開新一輪掘金

在住宅和商業(yè)地產之后，旅游地產受到開發(fā)商的熱捧。

國內旅游地產可分為景區(qū)地產、度假地產和住宅地產三類。其中，景區(qū)地產較多依托自然資源優(yōu)勢建造主題公園或組織大型歌舞山水文藝演出，通過吸引游客積累人氣后，后續(xù)拓展度假和住宅項目。

中國社會科學院旅游研究中心認為，旅游是綜合型、融合型的產業(yè)，只有綜合型、融合型的實力企業(yè)才能駕馭；同時，未來大型旅游投資項目中文化與旅游密不可分。

文化旅游主題凸顯

文化旅游地產逐漸成為區(qū)別于商業(yè)地產、產業(yè)地產、住宅市場外的另一種存在形式。

滑雪、高爾夫、騎馬、茶道、酒莊等各種元素紛紛出現(xiàn)在旅游地產為主題的地產開發(fā)中，其中，最火爆的當屬文化旅游地產。文化旅游地產逐漸成為區(qū)別于商業(yè)地產、產業(yè)地產、住宅市場外的另一種存在形式。

從現(xiàn)階段的定義看，文化旅游地產不僅僅是傳統(tǒng)文化與旅游的結合，還可以進一步分解成大眾文化、現(xiàn)代文化、科技文化等各種文化形式與旅游業(yè)的結合。比如，在名勝風景區(qū)選址，注重保護當?shù)貧v史文化及文脈，開發(fā)形態(tài)多種多樣，包含住宅、酒店、主題公園、文化會所等，既有住宅的基本需求，又能滿足休閑度假旅游的特色需要，且強化外部環(huán)境的設計，側重于配套設施建設，因而受到消費者的追捧。

在一眾開發(fā)商中，萬達集團文化旅游產業(yè)的布局先聲奪人。據(jù)中國商報記者了解，該集團的全國布局初步形成。

不久前，總投資超過400億元的無錫萬達文化旅游城正式開工。這是萬達集團在全國開工建設的第5個超大型文旅項目。

無錫萬達城位于無錫市濱湖區(qū)，占地面積202公頃，建筑面積340萬平方米，總投資超過400億元，其中文化旅游項目投資210億元。包括文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內容，由萬達茂、大型舞臺秀、大型室外主題樂園、度假酒店群、酒吧街等組成。特別值得一提的是，為實現(xiàn)全天候旅游，無錫萬達城建有超大型室內旅游項目——萬達茂，萬達茂中有電影科技樂園、兒童主題樂園、室內水樂園、滑冰館、電影城等多個室內文化旅游項目。

該項目計劃2017年建成開業(yè)，可直接創(chuàng)造3萬個就業(yè)崗位，預計年接待游客2000萬人次以上，年收入50億元。

萬達集團董事長王健林表示，萬達希望將無錫萬達城打造成世界級的中國文化品牌，并將在旅游人次、收入規(guī)模等核心指標上與上海迪士尼競爭。

其實，在文化旅游地產興起之前，曾經有一段時間由高爾夫帶來的地產熱曾風靡一時。但是隨著國家加強管理，2011年11個部委聯(lián)合下發(fā)《關于開展全國高爾夫球場綜合清理整治工作的通知》，以此為主題的地產項目漸漸熄火。

政策利好旅游地產

28個省份將旅游業(yè)定位為支柱產業(yè)，很多城市將旅游業(yè)作為踐行新型城鎮(zhèn)化的重要路徑。

從上世紀90年代最早意義上的海景房的出現(xiàn)，到2013年旅游地產市場逐漸步入成熟，20多年的時間里，已經呈現(xiàn)出度假酒店、主題公園、濱水地產、主題商業(yè)、旅游綜合體等多種旅游地產形態(tài)。

從政策層面看，2012年年底國務院印發(fā)了《服務業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，將旅游業(yè)作為國家戰(zhàn)略性支柱產業(yè)。“十二五”期間有28個省份將旅游業(yè)定位為支柱產業(yè)，很多城市將旅游業(yè)作為踐行新型城鎮(zhèn)化的重要路徑。萬達所建設的包含有主題公園和秀場的文旅城，均位于城市新區(qū)，無一不是各地政府極力邀請的結果。

中投顧問高級研究員鄭宇潔認為：“一二線城市旅游地產主要以游樂型主題公園、景點依托型旅游地產、度假酒店等為主。之前的業(yè)態(tài)稍顯單薄，現(xiàn)在旅游地產內容更加豐富，包括休閑觀光、養(yǎng)老康療、會議會展、運動娛樂、文化創(chuàng)意等關聯(lián)產業(yè)，向景點、商務、度假、居住等一體化方向發(fā)展。隨著新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的出臺，鄉(xiāng)村旅游、創(chuàng)意農業(yè)、旅游小城鎮(zhèn)等旅游形態(tài)也開始出現(xiàn)，成為旅游地產掘金的一點。”

從現(xiàn)在文化旅游的開發(fā)模式看，大致可以分為三類：第一類是早期的先做旅游后做地產，比如國內比較出名的歡樂谷、世界之窗等主題公園，帶動旅游業(yè)的同時，也拉動了周邊的地產項目；第二類為旅游與地產同步開發(fā)，比較有代表的為四川的芙蓉古鎮(zhèn)，以及全國其他一些古鎮(zhèn)的開發(fā)；第三類是古村落改造開發(fā)，對古村落進行合理改造和開發(fā)，不但能為當?shù)氐慕洕鷰砹己玫氖找妫夷艽龠M民俗文化的傳承和傳播。

鄭宇潔認為：“房企選擇旅游地產的原因在于住宅地產、商業(yè)地產在局部地區(qū)面臨過剩的風險，且拿地成本高企，房企自身風險加大。同時，旅游產業(yè)近些年得到快速發(fā)展，政策利好旅游產業(yè)發(fā)展，人們消費方式升級，旅游地產市場需求增長?，F(xiàn)在傳統(tǒng)房地產業(yè)經過十年的黃金發(fā)展期，面臨調整的跡象，房企涉足旅游地產也是轉型、分散風險的一個有利途徑?！?/p>

“兩條腿”走路規(guī)避投資風險

旅游與地產的結合不但是互補關系更是一種互惠關系。

根據(jù)《2013-2017年中國旅游地產行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》，旅游地產市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產，二三級城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認為，旅游與地產的結合不但是互補關系更是一種互惠關系。旅游帶動了地產項目的人氣，促進了地產項目的價值上升;地產項目彌補了旅游的資金缺口、實現(xiàn)了短期盈利，同時又借助了旅游的自然資源。旅游地產是房地產開發(fā)中對于資源整合和產業(yè)整合應用的最卓有成效的一種模式。

在經濟轉型與房企轉型發(fā)展過程中，旅游產業(yè)及旅游地產面臨新的發(fā)展機會。

具體而言，在“新型城鎮(zhèn)化”的發(fā)展過程中，將有效刺激和引導農村居民旅游消費習慣以及消費模式向城鎮(zhèn)居民的過渡和轉型，這對于中國旅游業(yè)起到了自上而下的積極催化效應，旅游行業(yè)將大幅受益；反過來，也將促使具有自然資源、人文資源的城鎮(zhèn)和地區(qū)的旅游地產再度成為市場關注的焦點。伴隨著城鎮(zhèn)化深度加深，這些旅游地產也會帶來新的發(fā)展機會。

這使得不少開發(fā)企業(yè)開始布局旅游地產項目，旅游地產市場圈地運動興起。在這個過程中，一些大型企業(yè)占據(jù)了市場優(yōu)勢，不僅僅圈占大量旅游資源、土地資源，而且還借機收購旅游行業(yè)資源，如旅行社、游樂設施公司和機構等。

張宏偉認為，目前的旅游地產市場“圈地運動”顯得多少有些浮躁，在旅游地產市場發(fā)展火爆背后也多少有些擔憂。

對于轉型旅游地產的房企來說，決策者要充分考慮公司如何以傳統(tǒng)住宅業(yè)務板塊與旅游地產板塊并駕齊驅，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務的投資風險。同時，其整個企業(yè)體系內部能否在自有的現(xiàn)金流結構中實現(xiàn)投資住宅的資金與投資旅游地產等其他板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠實現(xiàn)良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。（記者 曾靜婕）

來源：中國商報

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