我國房地產(chǎn)基金“大躍進(jìn)”背后風(fēng)險需警惕

2013年房地產(chǎn)基金迎來了有史以來最為火爆的一年，募資、投資、退出均創(chuàng)出了歷史新高?？墒?，“大躍進(jìn)”的背后，我國大多數(shù)房地產(chǎn)基金卻偏離了股權(quán)投資的本質(zhì)，成為“炒房”的一種手段。專家認(rèn)為，我國現(xiàn)存大多數(shù)房地產(chǎn)基金多為債權(quán)投資模式，從長期來看，行業(yè)風(fēng)險值得警惕，內(nèi)部洗牌在所難免，管理機(jī)構(gòu)亟須轉(zhuǎn)型。

2013年是房地產(chǎn)基金大躍進(jìn)的一年

2012年被業(yè)內(nèi)稱為我國房地產(chǎn)基金行業(yè)的元年，而2013年則是房地產(chǎn)基金大躍進(jìn)的1年。

清科研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，在基金募集方面，2013年我國新募房地產(chǎn)基金數(shù)量達(dá)到132只，同比增長40.4%；披露的募資總額達(dá)到106.67億美元，同比增長79.1%。其中，在2013年新募集的房地產(chǎn)基金中，本土人民幣基金有128只，占據(jù)絕對主力地位。

在投資方面，2013年我國房地產(chǎn)基金投資案例數(shù)量為105起，同比增長31.3%；披露投資金額達(dá)63.16億美元，同比猛增96.8%，一改2012年投資總額下滑的頹勢。

在房地產(chǎn)基金退出方面，2013年房地產(chǎn)投資基金共完成退出64筆，遠(yuǎn)超2012年的12筆。而與往年相比，房地產(chǎn)基金退出方式也更加多元化，由往年的3種方式擴(kuò)展到2013年的至少6種方式。其中股東回購為主要的退出方式，股權(quán)轉(zhuǎn)讓為排名第二，再次是以并購方式退出。

房地產(chǎn)基金火爆的背后風(fēng)險重重

2013年房地產(chǎn)基金火爆的背后風(fēng)險重重。2012-2013年，國內(nèi)房價大幅反彈，然而，國家對炒房等投機(jī)性需求的打壓令不少炒房客束手無策，于是大多炒房客選擇了房地產(chǎn)基金這條路。

清科研究中心分析師鄭知行說，2013年房地產(chǎn)基金的火爆有多方面原因。其一在于市場看好房價走勢前景，房地產(chǎn)基金有比較穩(wěn)定的高回報；其二在于房地產(chǎn)基金存續(xù)周期短，退出更加便利。

房地產(chǎn)市場整體的繁榮不僅刺激了投資者的熱情，同時也吸收了一部分傳統(tǒng)VC/PE投資者轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)市場。但是行業(yè)整體大躍進(jìn)并不見得是好事。

與國外成熟的房地產(chǎn)基金相比，我國新涌現(xiàn)的大量房地產(chǎn)基金性質(zhì)變了味。通過調(diào)研了解到，目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金大多資質(zhì)不高，發(fā)行門檻比較低。通常投資門檻僅為200萬-300萬元，投資周期最快只有1年。投資模式也偏離了股權(quán)投資的本質(zhì)，往往以債權(quán)投資居多，以委托貸款的方式將資金貸給項目公司。

而國內(nèi)成熟的房地產(chǎn)基金則規(guī)模較大，注重出資人資質(zhì)，投資周期往往長達(dá)7-10年。投資模式注重股權(quán)投資，往往通過并購等方式來參與到項目的管理和運(yùn)作，并通過項目長期增值來實現(xiàn)收益。

鄭知行認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)基金目前主要布局在住宅市場，通過“賭房價上漲”來獲得收益。而且，往往是先有特定項目之后，再去籌款拉錢。一旦這一特定項目出現(xiàn)風(fēng)險或者開發(fā)商資質(zhì)出現(xiàn)問題，該基金的退出將嚴(yán)重受阻。

錯誤的發(fā)展模式亟須盡快糾正

在海外，房地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中扮演著重要的角色，是行業(yè)融資和運(yùn)作發(fā)展的重要幫手。而在我國，變了味的房地產(chǎn)基金成了部分投機(jī)分子炒作房價的工具。房地產(chǎn)基金幾乎成了“全民PE”的替代品。

在專家看來，我國房地產(chǎn)基金這種錯誤的發(fā)展模式亟須盡快糾正。

“錢多，需求大，國內(nèi)房地產(chǎn)基金市場異常繁榮有其特定的背景?！备桁迟Y產(chǎn)管理有限公司合伙人譚文虹表示，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)基金作為一種新的融資方式在優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)、幫助企業(yè)提升和發(fā)展方面有著重要的作用。但是，由于國內(nèi)房地產(chǎn)基金門檻過低，管理機(jī)構(gòu)資質(zhì)參差不齊導(dǎo)致市場存在諸多隱患。

“退潮之后才能發(fā)現(xiàn)誰在裸泳。”譚文虹認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場逐漸理性的發(fā)展，房地產(chǎn)基金這個行業(yè)也將經(jīng)歷一場洗禮，只有專業(yè)盡責(zé)的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)才能從中勝出。

通過調(diào)研了解到，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)基金在幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)成長方面有著重要的作用。但企業(yè)也盼望房地產(chǎn)基金早日轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)變“短平快”的投機(jī)心態(tài)，成為企業(yè)共同成長的助手。

陽光城集團(tuán)股份有限公司總裁陳凱表示，目前國內(nèi)大約有5萬家房地產(chǎn)企業(yè)，而2013年整個市場的銷售額僅8萬億元，每家企業(yè)平均為1.6億元，其中大部分銷售額來自大型房地產(chǎn)企業(yè)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)還是很吃力的。

陳凱表示，房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)可以幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)突破資金瓶頸，促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)的成長和發(fā)展。但在融資方面，相比債權(quán)投資的模式，企業(yè)更青睞股債結(jié)合的方式。股權(quán)投資的進(jìn)入意味著基金與企業(yè)風(fēng)險分擔(dān)，成長共贏。

陳凱表示，一個合格、負(fù)責(zé)的房地產(chǎn)基金的加入，并不僅僅帶來了資金的支持，更重要的作用體現(xiàn)在幫助企業(yè)在管理方面更加透明，決策更加科學(xué)，成本控制更加有效。（劉雪）

來源：中國信息報

　　轉(zhuǎn)自：

　　【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀