地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控分化，供求失衡局面或?qū)⒊掷m(xù)

　　2013年十八屆三中全會(huì)的報(bào)告中提出的關(guān)于“加快形成企業(yè)自主經(jīng)營、公平競爭，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)”、“完善主要由市場決定價(jià)格的機(jī)制”等顯示了政府更加強(qiáng)調(diào)市場在資源配置中的決定性作用，行政性調(diào)控將會(huì)逐步淡出歷史舞臺(tái)。未來的樓市政策也將會(huì)逐步擺脫過去全國“一刀切”的模式，根據(jù)城市的實(shí)際供給需求現(xiàn)狀產(chǎn)生分化。

　　全國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以從房價(jià)數(shù)據(jù)中看出。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月份全國房價(jià)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中62漲2平6跌，顯示當(dāng)前樓市的基調(diào)仍為“穩(wěn)中有漲”。房價(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，環(huán)比漲幅總體穩(wěn)中有降。

　　雖然房地產(chǎn)市場出現(xiàn)減速跡象，但是一二線城市的需求依然十分旺盛。就北京而言，今年1月份北京商品住宅成交均價(jià)為26181元/平方米，與去年12月份基本持平，與去年1月份相比，上漲了15%。不過，自住房的入市預(yù)期會(huì)削弱北京商品住房的需求。去年10月份中央政治局明確了“保障的歸政府，市場的歸市場”的住房供應(yīng)體系總方針，隨即北京市住建委于2013年10月22日發(fā)布，2013年北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計(jì)劃推出5萬套左右，該類住房價(jià)格比周邊商品住房大約低30%。自住房的出現(xiàn)使得很多購房者持有觀望的態(tài)度，希望能夠買到自住房，這種情緒影響了市場整體的成交狀況。預(yù)計(jì)未來隨著政府提供保障房數(shù)目的增加，商品住房的需求會(huì)相對(duì)減少，雖然整個(gè)格局仍處于供小于求的狀態(tài)，但是價(jià)格上漲的幅度應(yīng)該不會(huì)太大。

　　就三四線城市來說，則庫存壓力較大。從中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，今年1月份，全國100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比下跌，而在房價(jià)下跌的城市中，有34個(gè)是三四線城市。目前三四線城市房地產(chǎn)市場供過于求的狀態(tài)并非空穴來風(fēng)。自2010年政府出臺(tái)一二線城市房屋限購政策之后，很多開發(fā)企業(yè)都涌向三四線城市，致使三四線城市的房價(jià)突飛猛進(jìn)，商品房供給急劇增加。從中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)來看，從2009年開始，我國部分三四線城市住宅市場的供應(yīng)量大幅增長，南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量居全國前列。土地放開之后，開發(fā)商為了回籠資金而大量推盤，打破了樓市的供求平衡。一方面，三四線城市居民對(duì)房屋的需求增速本來就比較緩慢，因?yàn)橥鈦砣丝谌ト木€城市的比例畢竟不大，相比而言，近年來三四線城市樓盤房市的供給速度明顯高于居民的需求增長速度，致使供過于求；另一方面，開發(fā)商的進(jìn)入帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤績r(jià)的上升，有一些城市的房價(jià)與幾年前相比幾乎翻番，讓一些人望塵莫及。以溫州和鄂爾多斯為例，溫州自2011年9月開始，連續(xù)30個(gè)月出現(xiàn)同比下降，房產(chǎn)市場不容樂觀。鄂爾多斯的部分樓市崩盤，從每平方米20000元降到10000元以內(nèi)，樓市存在的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

　　整體來看，一二線城市對(duì)住房的需求相對(duì)還是大于供給，庫存較少，而三四線城市則正好相反。如何平衡不同地區(qū)的供求平衡成為了政府需要解決的問題。十八屆三中全會(huì)中提出的土地制度的改革將打破土地二元結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地的入市流轉(zhuǎn)，未來必將增加建設(shè)用地規(guī)模，增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)。未來隨著中心城區(qū)土地資源的日益減少，居住成本越來越高，大城市逐步“去中心化”將會(huì)成為發(fā)展趨勢(shì)。政策規(guī)劃城市群的建立、城市高鐵等交通網(wǎng)絡(luò)的覆蓋以及生活和商業(yè)配套的完備，大城市向周邊城市擴(kuò)張將成為可能。不同地區(qū)由于供需的不平衡，房產(chǎn)調(diào)控將會(huì)出現(xiàn)分化，各地區(qū)政府將會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r實(shí)行一定的調(diào)控措施，但是最終會(huì)慢慢讓市場成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)力量。

　　這種房地產(chǎn)市場分化并不等同于樓市的崩盤。所謂房地產(chǎn)市場的崩盤，并不只是簡單的房地產(chǎn)價(jià)格的全方面大幅下跌，崩盤引發(fā)的是一系列系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，包括銀行壞賬、資金鏈斷裂、資產(chǎn)大幅縮水、市場信心大幅度崩潰等等。不過，中國樓市存在的風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的。盡管目前來看，中國樓市僅有某些區(qū)域存在泡沫，但是未來如果銀行依然向房地產(chǎn)行業(yè)大量注入資金，而開發(fā)商還是一味走買地、蓋樓、賣房的簡單循環(huán)，大規(guī)模出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫也是有可能的。所以，未來銀行在為房地產(chǎn)行業(yè)投資的時(shí)候應(yīng)該依據(jù)宏觀謹(jǐn)慎的原則，有選擇性地將資金投入到房地產(chǎn)市場。

　　兩會(huì)上，很多民生問題都被提上日程，大眾心里對(duì)于政府將要采取的各種改革或者方案也充滿期待，房地產(chǎn)問題自然也是重點(diǎn)。目前一二線城市房價(jià)穩(wěn)中有升，三四線城市交易量乏力、供過于求，這種分化的局面如何能夠得到平衡是政府樓市調(diào)控始終要面臨的關(guān)鍵問題。從近期的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，一二線城市房價(jià)下跌的可能性不大，但是其增長的幅度不會(huì)像前幾年那么大，北京、上海、廣州、深圳等大城市的居民對(duì)房屋的剛性需求暫時(shí)不會(huì)減少，而自住房的出現(xiàn)會(huì)削弱人們對(duì)商品住房的依賴，一定程度上會(huì)緩解房價(jià)的大幅上漲預(yù)期。至于三四線城市，政府應(yīng)該相應(yīng)地出臺(tái)應(yīng)對(duì)樓盤供需失衡措施，避免出現(xiàn)“跑路”、“鬼樓”等問題，使房地產(chǎn)市場逐漸恢復(fù)正常，形成合理完善的房地產(chǎn)供需機(jī)制。

來源：金融時(shí)報(bào)

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