樓市調(diào)控被指按下葫蘆浮起瓢，三四線城市庫(kù)存巨大

　　任志強(qiáng)表示當(dāng)我們的調(diào)控都是以短期行為為目標(biāo)的時(shí)候，通常會(huì)發(fā)生后遺癥，一定是錯(cuò)的

　　文／《中國(guó)證券期貨》記者 凡志喜

　　地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之痛

　　日益趨高的房?jī)r(jià)猶如壓在國(guó)人身上的一座大山，卻難掩房地產(chǎn)市場(chǎng)的陣陣狂熱。2014 年伊始，不到20 天的時(shí)間，北京市瘋狂賣(mài)地的記錄竟然達(dá)了400 億元。在2014 年1 月所出讓的土地當(dāng)中，幾乎都高得嚇人。

　　針對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)，央行曾多次降息，還專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)貸款政策。

　　地方政府的行政調(diào)控已然受到了降息所帶來(lái)的市場(chǎng)回暖的沖擊。在這種形勢(shì)下，如何緩解降息給行政調(diào)控帶來(lái)的壓力？房地產(chǎn)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)帶來(lái)的多層面的痛，加劇了進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)、促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的必要性和緊迫性。

　　當(dāng)降息等經(jīng)濟(jì)微調(diào)政策時(shí)時(shí)有被房地產(chǎn)市場(chǎng)攪亂搗混的可能時(shí)，足以說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)給社會(huì)帶來(lái)的痛遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止高房?jī)r(jià)對(duì)居民的重壓，更深入到了在一定程度上制約經(jīng)濟(jì)政策的地步。由此不難看出，房地產(chǎn)仍舊是中國(guó)經(jīng)濟(jì)之痛，而且痛得越來(lái)越厲害。

　　房產(chǎn)調(diào)控之殤

　　拿北京來(lái)說(shuō)，政府雖然推出了自住房計(jì)劃，但是短期內(nèi)自住房仍然只能解決北京市戶(hù)籍和保障房對(duì)象的住房問(wèn)題。再說(shuō)，7 萬(wàn)套住房與15 萬(wàn)排隊(duì)等待保障房的家庭是何等的不相稱(chēng)！而自住房的配套成本一旦轉(zhuǎn)嫁到純商品房用地上，那么純商品房的價(jià)格可想而知。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的2013年12 月數(shù)據(jù)顯示，廣州與北京、上海、深圳四大金剛已連續(xù)第四個(gè)月同比漲幅超20%，這個(gè)數(shù)據(jù)是廣州國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)的整整兩倍，更是居民人均可支配收入增幅的近三倍。如果再考慮到不少房屋是以雙合同形式成交的因素，房?jī)r(jià)實(shí)際漲幅可能還要高于20%。

　　房?jī)r(jià)既然調(diào)控不了，就“調(diào)控”房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，這是很多地方經(jīng)常使用的“殺手锏”，背后透露的往往是地方在房?jī)r(jià)調(diào)控上的尷尬與無(wú)奈。土地財(cái)政沒(méi)有破局，貨幣政策沒(méi)有收緊，房?jī)r(jià)上漲就是大概率事件，再多的行政調(diào)控手段也只是枝節(jié)，無(wú)法扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上漲這一大勢(shì)。

　　房地產(chǎn)是城市化的表象，對(duì)于一個(gè)處于快速城市化進(jìn)程之中的國(guó)家來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)熱并且給經(jīng)濟(jì)注入巨大能量、改變?nèi)嗣竦纳睿际鞘终５?。但是，捫心自?wèn)，房地產(chǎn)到底給民眾生活帶來(lái)多少的幸福感？

　　如此，不得不承認(rèn)調(diào)控乏善可陳，因?yàn)槊看吾槍?duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控都收獲了更高的房?jī)r(jià)，這樣的反復(fù)又將會(huì)給社會(huì)帶來(lái)多少負(fù)面影響？

　　控漲難題待解

　　從2013 年下半年以來(lái)，一路瘋狂的土地價(jià)格更是讓“房?jī)r(jià)穩(wěn)定”成為一項(xiàng)幾乎不可能完成的任務(wù)。對(duì)于各地方政府而言，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)本就是一場(chǎng)明知不可為而為之的游戲。

　　就在“京七條”出臺(tái)的前一天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2013年9月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，北京因同比漲幅超20.6%，名列全國(guó)70 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅第一位。

　　2013年“京七條”出臺(tái)后，要求加大自住型商品房用地供應(yīng)，而11月份成交的亦莊及東壩地塊多含有自住型商品房等土地配建用地，但盡管如此，開(kāi)發(fā)商拿地積極性依然高漲，成交的價(jià)格也近乎失去“理智”。

　　而在北京市住建委限制高價(jià)樓盤(pán)預(yù)售審批之前，北京又一次因同比漲幅超20%，在70 個(gè)大中城市中名列前茅。

　　據(jù)北京市國(guó)土資源局黨組副書(shū)記、副局長(zhǎng)張維日前介紹，2013 年北京住宅地供應(yīng)大增，住宅用地的價(jià)格上漲明顯。2013 年，北京住宅用地平均價(jià)格為9328元/ 平米，同比上漲43%，比2010 年9 月的歷史高點(diǎn)8862 元/ 平米上浮5%，達(dá)到歷史新高。在這樣的土地價(jià)格下，北京要想實(shí)現(xiàn)“保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定”的控漲目標(biāo)，似乎很難。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，中央政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控符合了民眾的利益，人們?cè)趯?duì)調(diào)控的期望和結(jié)果的失望中，用傳統(tǒng)的思維定勢(shì)激烈批評(píng)地方政府的不作為，無(wú)力關(guān)注游戲規(guī)則是否符合了規(guī)律。

　　即便是出于“穩(wěn)增長(zhǎng)”的宏觀經(jīng)濟(jì)訴求，并且明確排除“救樓市”的政策嫌疑，降息對(duì)樓市來(lái)講依然存在一定的利好，這意味著開(kāi)發(fā)商融資成本隨著貸款利率下降而降低，同時(shí)也降低了消費(fèi)者的購(gòu)房成本。在樓市回暖的關(guān)頭，在樓市這樣一個(gè)信心市場(chǎng)上，連續(xù)降息也容易被部分人理解為樓市調(diào)控政策觸底，從而激發(fā)其消費(fèi)需求的釋放。這種消費(fèi)心理被開(kāi)發(fā)商拿捏，會(huì)增加其挑逗房?jī)r(jià)上漲的底氣。

　　當(dāng)新一輪的調(diào)控襲來(lái)，受限購(gòu)、限貸政策的影響，按下了一二線城市房?jī)r(jià)的葫蘆，眾多“瓢”卻在三四線城市浮起。然而隨著樓市的持續(xù)回暖，一二線城市再現(xiàn)供不應(yīng)求的情形，眾多房企就有可能不約而同的集體選擇重回一二線城市。而三四線城市則在巨大的庫(kù)存之下陷入低迷，市場(chǎng)分化不斷加劇。

　　轉(zhuǎn)自：《中國(guó)證券期貨》雜志

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