一二線城市土地市場開局兇猛，背后藏高負債陰霾

　　買房雖冷買地仍熱 廣鋼新城首推五地 廣州月底七地塊入市

　　本周一，廣州市國土房管局推出五幅位于廣鋼新城白鶴洞內(nèi)的地塊，總價高達155億元，地塊將在2月份正式出讓。而今年1月，廣州市入市的7宗土地即使按照底價成交，出讓金也將達去年同期4倍。事實上，在年初銷售遇冷時，一、二線城市土地市場的“開局”卻一致兇猛異常，甚至有城市1月出讓土地宗數(shù)達到去年以來新高，而房企“搶地”勢頭也十分兇猛。

　　廣州2014年終于有土地“上架”。本周一，廣州市國土房管局推出五幅位于廣鋼新城白鶴洞內(nèi)的地塊，總價高達155億元，每宗地的樓面價為13000元/平方米。這是廣鋼新城規(guī)劃確定后，首次推出的地塊，其將在2月份正式出讓。

　　穗月內(nèi)出讓金或同比翻兩番

　　公告顯示，5宗地總的宗地面積達28萬平方米，總建筑面積超過120萬平方米，戶型比例均要求為住宅中小套型比例（90平方米以下）不低于60%，其中3宗商業(yè)用地的容積率達到或超過7。

　　此次廣鋼新城地塊是以“定地價、競配建”方式來競拍，即地塊出讓價格便為掛牌價格，現(xiàn)場競價方式為競爭配建拆遷安置房建筑面積。業(yè)內(nèi)人士分析稱，如此設(shè)計，便是為了防止“地王”的出現(xiàn)。

　　但業(yè)內(nèi)普遍看好出讓地塊的價值和前景，預(yù)計能吸引到廣州大多數(shù)房企的注意。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志直言，保守估計廣鋼新城的樓面地價約為1.5萬~2萬元/平方米。而力迅地產(chǎn)市場部研究經(jīng)理肖文曉表示：“起拍價與芳村原住宅地王價（樓板價14210元/m2配建3100平方米保障房）如此接近，可見穗六條后政府預(yù)期依然樂觀?！?/p>

　　而根據(jù)以往數(shù)據(jù)，廣州1月底即將入市的土地達到7宗，總起拍價高達55.8億元，其中有五宗地位于中心城區(qū)，備受關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn)，去年1月廣州土地出讓金僅為13.6億元。若以起拍價計算，廣州今年1月拍地收入將達到去年同期4倍。

　　去年多城市土地出讓金翻倍

　　對于一、二線城市來說，新年以來土地市場延續(xù)了火熱狀態(tài)，多城市大手筆推出數(shù)十宗地塊。1月10日，北京昌平3宗地塊以76億元的價格成交。至此，北京今年半個月的土地收入已達215億元，接近去年整個1月份的土地收入。而北京全月土地收入將突破300億元。

　　深圳土地市場預(yù)計將有20宗地在1月份出讓，涉及土地面積461142.5平方米，土地出讓金442830萬元，其中工業(yè)用地17宗、商業(yè)用地2宗、倉庫用地1宗，是去年以來土地出讓最多的月份。上海土地市場當月入市土地將達27宗，出讓幅數(shù)比較2013年同期幾近翻倍。

　　而杭州、佛山等地也均有40余宗地塊出讓，土地出讓量大得令人咋舌。

　　在中國指數(shù)研究院發(fā)布的“2013年中國300城市土地市場交易情報”中，記者看到，全國300個城市的土地出讓金總額為31304.5億元，同比增50%。上海居首，土地出讓金總額逾2000億元，同比增加128%；北京同比增181%，緊隨其后。廣、深則分別同比增150%和331%。

　　“搶地”背后藏高負債陰霾

　　1月份多地樓市成交量一降再降。廣州陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，上周廣州新建商品房成交量1480套，環(huán)比降10.09%，其中中心六區(qū)僅成交34套；全市一手網(wǎng)簽均價跌破萬元，環(huán)比下跌12.36%，整體量價同比下跌超3成。

　　在北京，據(jù)鏈家地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，1月前兩周，一手商品住宅的成交量比去年12月底的兩周也有兩成的下降。

　　在價平量跌時，土地市場卻熱點頻頻，短短半月，福建已現(xiàn)總價地王。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，一、二線城市再現(xiàn)地王的可能性非常大。房價也存在被迅速推高的可能性。 不過，“政策收緊，2014年部分城市地王入市的市場空間可能不樂觀。地王上市的風險也在加大?！?/p>

　　克而瑞北京房價測評中心首席分析師牟增彬則指出，目前融資成本的下降以及融資環(huán)境的日漸寬松給了房企拿地的信心，但融資背后的風險不可預(yù)測，一旦信貸再收緊，房企負債問題將暴露無遺。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，139家上市房企2013年三季度末平均資產(chǎn)負債率為75.55%，創(chuàng)下2007年同期新高。

來源：廣州日報

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