外資加快收購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目步伐，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)醞釀洗牌

　　對(duì)中國(guó)零售市場(chǎng)長(zhǎng)期看好的海外開發(fā)商以及機(jī)構(gòu)投資者，正加快于一線城市收購(gòu)已有商業(yè)項(xiàng)目的步伐。

　　11月20日，凱德商用06813.HK宣布將收購(gòu)廣州白云綠地中心零售部分二期。在此之前，黑石也宣布將收購(gòu)資產(chǎn)總值超過20億美元的深國(guó)投商用置業(yè)有限公司下稱“深國(guó)投商置”40%的股權(quán)。

　　盡管圍繞國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心數(shù)量井噴以及電子商務(wù)對(duì)實(shí)體商場(chǎng)構(gòu)成沖擊的現(xiàn)象業(yè)界爭(zhēng)議頗多，但這并不能動(dòng)搖海外投資者的決心。

　　來自DTZ戴德梁行的研究報(bào)告顯示，在其追蹤的14個(gè)中國(guó)內(nèi)地城市，三季度商鋪物業(yè)的投資活動(dòng)延續(xù)了上半年的增長(zhǎng)趨勢(shì)，環(huán)比增加64.3%，達(dá)到9.20億美元。

　　“在商鋪土地供應(yīng)有所減少的情況下，投資者仍然熱衷于購(gòu)買已建成的商業(yè)物業(yè)。”DTZ戴德梁行研究部的觀點(diǎn)認(rèn)為，“海外投資者主要是來自中國(guó)香港、美國(guó)和新加坡，而幾乎所有的海外投資都涉及上海和廣州已建成的物業(yè)?！?/p>

　　“抓住城市邊界外擴(kuò)的機(jī)會(huì)”

　　此次凱德商用收購(gòu)的廣州白云綠地中心零售部分二期，為八層購(gòu)物商場(chǎng)，包括地下2層和地上6層，總建筑面積約為8.6萬平方米。

　　凱德商用為此交易需要支付的金額為21.9億元人民幣，而這一項(xiàng)目完成后的總投資成本，預(yù)計(jì)將達(dá)約26.5億元人民幣，購(gòu)物中心料于明年分階段開業(yè)。

　　“機(jī)構(gòu)投資者在考慮收購(gòu)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心時(shí)，傾向于選擇那些可以單獨(dú)持有、滿租并且地理優(yōu)越的項(xiàng)目，并且項(xiàng)目擁有理想的租戶組合以及廣闊的客源范圍，這類項(xiàng)目不僅可以提供穩(wěn)定的租金收益，也可以產(chǎn)生平穩(wěn)的租金增長(zhǎng)預(yù)期?！盌TZ戴德梁行北亞區(qū)研究部主管聶安達(dá)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　在凱德商用看來，該筆收購(gòu)標(biāo)志著凱德商用進(jìn)軍華南一線城市的策略，并將其在中國(guó)華南地區(qū)擁有的商場(chǎng)數(shù)量增加至八個(gè)。

　　“凱德商用此次收購(gòu)的廣州白云綠地中心項(xiàng)目，項(xiàng)目還處于建設(shè)階段，這意味著項(xiàng)目存在一定的租賃風(fēng)險(xiǎn)，但凱德商用愿意承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn)，反映出其對(duì)廣州未來經(jīng)濟(jì)以及廣州作為整個(gè)廣東省消費(fèi)中心的信心?！甭櫚策_(dá)稱。

　　凱德商用公告顯示，按照目前的規(guī)劃，該項(xiàng)目未來將會(huì)輻射周邊3公里內(nèi)的110萬人口，乃至5公里內(nèi)的近570萬人口。

　　“廣州核心城區(qū)的土地儲(chǔ)備已經(jīng)所剩無幾，城市只能向白云以及番禺方向發(fā)展。白云綠地中心正位于廣州城市擴(kuò)張的方向，凱德商用收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，是希望抓住城市邊界外擴(kuò)的機(jī)會(huì)?！甭櫚策_(dá)表示。

　　“白云綠地中心項(xiàng)目吸引投資者的理由還在于其頗具實(shí)驗(yàn)性的設(shè)計(jì)理念，項(xiàng)目規(guī)劃了大面積的娛樂、餐飲區(qū)域，可以抵御電子商務(wù)興起對(duì)傳統(tǒng)零售的沖擊?！甭櫚策_(dá)表示。

　　外資收購(gòu)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

　　對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)充滿興趣的并不只有凱德商用，本月初，黑石也宣布將收購(gòu)資產(chǎn)總值超過20億美元的深國(guó)投商置40%的股權(quán)。

　　深國(guó)投商置旗下目前擁有三大品牌購(gòu)物中心——印象城、深國(guó)投廣場(chǎng)和新一城，共擁有和管理購(gòu)物中心19家。項(xiàng)目重點(diǎn)分布在珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重點(diǎn)城市。

　　根據(jù)DTZ戴德梁行對(duì)14個(gè)主要城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年三季度，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)火熱，從而推高了成交額，由于上海及深圳分別誕生了新的地王，因此總投資額上升了50.9%，達(dá)到511.7億美元。

　　不過就商鋪類別的投資而言，交易總額環(huán)比下降了13.8%。商鋪交易總額下降的原因在于土地交易量的下降，但建成商鋪物業(yè)的投資活動(dòng)卻繼續(xù)火熱，環(huán)比增加64.3%，達(dá)到9.2億美元。

　　“這一矛盾的狀況反映了在商鋪土地供應(yīng)有所減少的情況下，投資者仍然熱衷于購(gòu)買已建成的商業(yè)物業(yè)?！盌TZ戴德梁行研究部認(rèn)為。

　　在這一輪涌入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的外資構(gòu)成中，來自中國(guó)香港、美國(guó)和新加坡的投資者成為主流，幾乎所有的海外投資都涉及上海和廣州已建成的物業(yè)。

　　盡管圍繞國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心數(shù)量井噴以及電子商務(wù)對(duì)實(shí)體商場(chǎng)構(gòu)成沖擊的現(xiàn)象業(yè)界爭(zhēng)議頗多，但顯然這并沒有阻礙擁有更為豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)以及在招商環(huán)節(jié)具有一定優(yōu)勢(shì)的海外投資者，對(duì)市場(chǎng)前景的樂觀預(yù)計(jì)。

　　恒隆地產(chǎn)00101.HK董事長(zhǎng)陳啟宗曾對(duì)記者表示，在高檔商場(chǎng)領(lǐng)域，存在“贏者越贏、輸者越輸”也就是“通吃”現(xiàn)象的存在。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行此前對(duì)中國(guó)20個(gè)主要城市進(jìn)行的監(jiān)測(cè)，這些城市今年將有約150個(gè)新購(gòu)物中心開業(yè)，數(shù)量龐大。而外資收購(gòu)的增多，勢(shì)必將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度乃至重新洗牌。

來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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